Названы признаки мошенничества при сделках с недвижимостью

В начале 2026 года заметно обострилась проблема мошенничества в сфере аренды жилья. По данным специалистов компании «Информзащита», случаев обмана в этой сфере в январе-феврале стало на 26% больше, чем за аналогичный период 2025 года

Среди объявлений о сдаче квартир в крупных городах около 10% содержат признаки мошенничества, а в сегменте посуточной аренды в туристических районах эта доля может достигать 15%. Такую динамику эксперты объясняют невнимательностью арендаторов и совершенствованием тактик мошенников. На рынке недвижимости наблюдается обратный тренд, однако риск столкнуться с мошенниками по-прежнему остаётся ненулевым. За весь 2025 год, по статистике МВД, мошенники продали 250 квартир, а за I квартал 2026 года злоумышленникам удалось провести всего 26 сделок. Одной из причин этих позитивных изменений стала активная разъяснительная работа правоохранителей с риелторами и нотариусами, чтобы они могли эффективнее выявлять и останавливать подозрительные сделки. В то же время в 2020-2025 гг. участники рынка недвижимости оспорили почти 30 тысяч сделок, большинство из которых — договоры дарения и купли-продажи, заключённые в простой письменной форме без участия нотариуса. В эту статистику исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» вошли не только случаи возможного мошенничества, но и гражданско-правовые споры, однако вероятность быть обманутыми по-прежнему стоит учитывать каждому, кто намеревается приобрести или арендовать недвижимость.

О том, для кого риск стать жертвой мошенников особенно высок и как вовремя распознать признаки мошенничества, «Московской газете» рассказала юрист в сфере сопровождения сделок с недвижимым имуществом Оксана Муромцева. 

«Число случаев цифрового мошенничества в сфере недвижимости увеличилась в 2025 году на 36%, а по сравнению с 2018 годом выросла в восемь раз. Устойчивое представление о том, что страдают исключительно одинокие пенсионеры, статистика не подтверждает. Напротив, 23% пострадавших — люди моложе 30 лет, активно пользующиеся цифровыми сервисами при поиске жилья и оформлении сделок. Заметная доля потерпевших имеет высшее или неполное высшее образование и относится к экономически активным категориям, включая предпринимателей», — отметила юрист. Она призвала не думать, что вас невозможно обмануть, ведь такие иллюзии только повышают риски стать жертвой мошенников. Если человек заранее уверен в своей неуязвимости, он вряд ли будет изучать актуальные схемы обмана и готовиться к их выявлению.

«После громкого дела Долиной на рынке возникла не только проблема защиты реальных жертв телефонных мошенников, но и риск использования этой модели недобросовестными продавцами. Говорить о массовом злоупотреблении со стороны пожилых собственников пока некорректно, однако отдельные случаи с его явными признаками уже известны. Подобные споры показали опасность прежнего формального подхода, при котором одного заявления продавца о мошенническом воздействии могло оказаться достаточно, чтобы покупатель лишился и квартиры, и возможности реально вернуть уплаченную цену. Именно этот дисбаланс устранил Верховный Суд. Обман продавца третьими лицами больше не влечет автоматической недействительности договора. Заблуждения относительно мотивов продажи недостаточно, а добросовестность покупателя подлежит самостоятельной оценке», — рассказала Оксана Муромцева. 

Эксперт обратила внимание на то, что универсальных признаков мошенничества не существует. Срочность продажи, необычно низкая цена или сделка по доверенности сами по себе ещё не свидетельствуют о том, что перед вами – аферист. 

Чтобы минимизировать риски, нужно учитывать комплекс факторов. 

«Первый тревожный сигнал — искусственная спешка. Клиенту говорят, что решение нужно принять сегодня, а задаток передать немедленно, иначе завтра объект якобы купит другой человек. При этом предлагается сначала заплатить, а документы проверить позднее. Срочность нужна ровно для того, чтобы человек не успел обратиться к юристу, получить сведения из ЕГРН, поговорить с собственником или внимательно прочитать договор. Как правило, эта схема рассчитана на тех, кто покупает недвижимость без сопровождения грамотного риелтора или профильного юриста. Второй признак — закрытость участников сделки. Представитель продавца уклоняется от организации личной встречи с собственником, не позволяет задать ему вопросы, постоянно меняет объяснения или ссылается на болезнь, занятость, нахождение за границей. Документы показывают только в виде фотографий, оригиналы предоставить отказываются. Росреестр прямо рекомендует лично встретиться с продавцом и получить актуальную выписку из ЕГРН, которая позволяет подтвердить права собственника, характеристики объекта, ограничения и обременения, основания возникновения права и увидеть историю переходов прав. Третий признак — непрозрачные расчёты. Оплату предлагают передать наличными без расписки, перечислить на счёт риелтора, родственника или иного лица, не являющегося стороной договора. Покупателю могут предложить существенно занизить цену в договоре, разделить платёж на несколько юридически не связанных частей или указать, что часть денег передаётся за несуществующие улучшения и мебель. Такая экономия на налогах или комиссиях оборачивается невозможностью доказать реальную стоимость сделки. Росреестр отдельно обращает внимание на способы расчётов, которые должны подтверждать реальность, возмездность и прозрачность купли-продажи. Четвёртый признак, ставший главным за последние два года — продавец под воздействием. Эта схема устроена принципиально иначе, чем классический обман покупателя. Здесь обманывают продавца, а покупатель оказывается добросовестным приобретателем — и именно на нём затем сходятся все риски. На смену прямой фальсификации приходит цифровое и психологическое мошенничество. Теперь преступникам зачастую не требуется подменять собственника: настоящий владелец самостоятельно обращается в агентство, показывает квартиру, подписывает договор, регистрирует переход права и получает деньги. Однако его воля сформирована под воздействием третьих лиц. Мошенники представляются сотрудниками банков, полиции, ФСБ, Росфинмониторинга, Росреестра или государственных цифровых сервисов. Собственнику сообщают, что квартиру якобы пытаются похитить, переоформить или использовать для получения кредита, после чего предлагают провести «защитную» или «контролируемую» продажу. Человека убеждают соблюдать секретность, не советоваться с родственниками и после сделки перевести деньги на «безопасный счет» либо передать курьеру. Главная сложность новой схемы состоит в том, что внешне сделка выглядит законной: документы подлинные, собственник присутствует лично, расчеты проходят через банк, а переход права регистрируется в ЕГРН. Порок воли продавца практически невозможно обнаружить. Он проявляется в поведении: необъяснимой спешке, постоянных телефонных звонках, требовании сохранить сделку в тайне и отсутствии понятного плана дальнейшего проживания», — рассказала юрист. 

По словам Оксаны Муромцевой, проверки при совершении сделок с недвижимостью, учитывая актуальные угрозы, должны включать не только подтверждение чистоты документов и состояния объекта, но и анализ поведения продавца, чтобы впоследствии не выяснилось, что он находился под влиянием третьих лиц и заключал договор недобровольно. 

«По сведениям московского управления Росреестра, за последние три года в столице выявлено 130 случаев, когда сделка совершалась под влиянием мошенников и была оспорена, при этом только за 2025 год в столице зарегистрировано более 140 тысяч переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. По данным статистики Судебного департамента по спорам об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимость с вынесением решения рассматривается около 3 тысяч дел ежегодно, но далеко не все их них связаны с мошенническими действиями. Эти сведения показывают, что такие случаи составляют небольшую часть общего оборота недвижимости. Вероятность столкнуться с мошеннической схемой в масштабах всего рынка невелика, но последствия для конкретного покупателя катастрофичны и без суда необратимы. Задача специалиста не в том, чтобы пугать клиента, а в том, чтобы выстроить процедуру, при которой редкое событие не станет фатальным», — резюмировала Оксана Муромцева.