Перевод денег за покупку жилья в «безнал» не станет гарантией от ухода в тень

Реальный эффект от запрета на покупку жилья за наличные проявится не сразу, и только в том случае, если данная мера станет частью комплексной политики, делающей честную сделку экономически более выгодной и простой, считают эксперты

Позволит ли запрет на расчет наличными при сделках с жильем вывести рынок жилья из тени? Как это решение может повлиять на стоимость жилья?

«Запрет на оплату наличными при сделках с недвижимостью поможет повысить прозрачность сделки и сделать проще расчёты между физическими лицами. Однако для тех, кто просит не указывать реальную сумму платежа в договоре такое изменение усложнит ситуацию. Почему для некоторых продавцов так важен расчёт наличными — если они продают квартиру до истечения срока владения, нужно платить НДФЛ с дохода, а если квартира получена в дар или по наследству, имущественный вычет составит только 1 млн рублей, что, конечно, не позволяет сэкономить на налоговых платежах. Кроме того, в целях налогообложения используется так называемая «минимальная облагаемая сумма», которая составляет 70% от кадастровой стоимости недвижимого имущества (т.е. для исчисления НДФЛ при продаже в налоговую базу учитывается именно эта величина, даже если фактически уплачено меньше)», — рассказала «Московской газете» доцент кафедры налогов и налогового администрирования факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета при правительстве РФ Елена Смирнова.

Ключевой мотив

По мнению экспертов, этой меры будет недостаточно для «обеления» рынка жилья.

«Запрет наличных — это необходимый, но заведомо недостаточный шаг. Корень проблемы лежит не в форме расчета, а в фундаментальном экономическом мотиве: желании продавца минимизировать налог на доход от продажи (НДФЛ). Тень на этом рынке — это в первую очередь разрыв между реальной ценой квартиры и суммой, указанной в договоре для Росреестра и ФНС. Налоговые органы, конечно, ориентируются и на кадастровую стоимость, но при сделках на вторичном рынке договорная цена часто становится основным полем для маневра. 

Что реально меняет безналичный запрет? Он усложняет жизнь тем, кто оперирует исключительно крупной «кубышкой» наличных, и создает неизгладимый цифровой след: факт перевода денег между конкретными лицами по конкретному договору фиксируется. Это повышает риски при использовании самых примитивных схем. Однако ключевой мотив — сэкономить на налоге — остается нетронутым. Поэтому запрет бьет по следствию, а не по причине», — сказал изданию политолог, доктор делового администрирования (MBA/DBA) по юриспруденции, экономике и управлению Роман Синицын.

Каковы основные риски такой меры?

«Вместо полного расчета наличными стороны начнут массово применять схему расщепления. В договоре будет фигурировать «безопасная» цена (часто тяготеющая к кадастровой для минимизации рисков проверки), которая и пройдет по безналу через банк. Значительная часть платежа — так называемая «доплата в конверте» — останется в наличном обороте «в кулуарах». Более изощренные варианты могут включать квази-безналичные переводы через третьих лиц, оформление фиктивных договоров займа или оказания услуг. Итог: тень не исчезнет, а станет двухслойной и технически более сложной для выявления», — добавил эксперт.

Как все это отразится на стоимости жилья?

«В официальной статистике Росреестра мы, вероятно, увидим стабилизацию или даже снижение средних цен, так как рынок начнет фиксировать в договорах заведомо заниженные, «безопасные» значения. Однако реальная рыночная стоимость объекта для покупателя не снизится. Более того, она может даже вырасти на маргинальную величину, так как продавец будет закладывать в цену возросшие транзакционные риски и неудобства. Покупатель же в такой схеме получит сомнительное преимущество — сниженную налоговую базу на будущее, когда сам станет продавцом. Для реального, а не виртуального выхода из тени необходимы системные меры. Во-первых, требуется кардинальное сближение кадастровой и рыночной стоимости, чтобы сама идея занижения цены в договоре теряла смысл. Во-вторых, нужны не только «кнуты», но и «пряники»: стимулы для честной сделки, например, через привязку налоговых вычетов для покупателей к независимой оценке, а не только к цифре в договоре», — резюмировал Роман Синицын.

Ранее gazetametro.ru писала, как купить квартиру без ипотеки.