Разрыв цен между вторичным жильем и новостройками нарастает

Ситуация на рынке недвижимости будет оставаться непростой, но стабильной

Хотя высокая ключевая ставка сильно ограничивает возможности по покупке недвижимости, цены на этом рынке вряд ли будут снижаться, в первую очередь, из-за дефицита предложения. Об этом на X Всероссийском форуме «Кредитный консалтинг 2025» «Московской газете» рассказал эксперт по инвестициям в эксклюзивную недвижимость столичного региона Дмитрий Волков. 

За I полугодие 2025 года спрос на квартиры в новостройках Москвы снизился, по разным оценкам, на 25-50%. Это связано с экстремально высокими рыночными ставками по ипотеке, в среднем составляющими 25%, и отменой ряда льготных программ, таких как ипотека с государственным субсидированием под 8% и IТ-ипотека. Одним из последних вариантов льготы остаётся семейная ипотека. На неё приходится три четверти всех выданных в Москве ипотечных кредитов. Чтобы повысить долю сравнительно доступных предложений, застройщики всё чаще отказываются от отделки квартир, так как высокая стоимость материалов и дефицит кадров резко увеличивают конечную стоимость квартир с отделкой. И всё-таки рост цен продолжается. По подсчётам руководителя Департамента аналитики и консалтинга компании НДВ «Супермаркет Недвижимости» Елены Чегодаевой, за год средняя стоимость квадратного метра жилья в столице выросла до 11% и достигла 538 тыс. рублей.

Дмитрий Волков отметил, что ситуация со спросом на недвижимость сейчас непростая, однако застройщики активно субсидируют продажи и стараются поддерживать интерес к своим проектам. 

«Есть семейная ипотека, субсидируемая государством, и застройщики активно докладывают туда собственные средства, чтобы предложить ставку даже ниже 6%, а также используют механизм рассрочки. И поскольку недвижимость была и остаётся самой надёжной гаванью для сбережений, особенно если учесть, что на депозитах у населения скопилось 60 трлн рублей, а ставки по вкладам уже снизились с 20% до 10%, цены на недвижимость, на мой взгляд, продолжат корректироваться вверх. Ведь застройщики сразу много проектов реализовывать не будут. Хотя, конечно, ситуация несколько различается в зависимости от сегмента», — рассказал эксперт. 

По словам собеседника «Московской газеты», ставки по кредитам остаются фактически заградительными как для физических, так и для юридических лиц, однако постепенное снижение ключевой ставки уже оказывает позитивное влияние на рынок. 

«Если снижается ставка, у людей появляется больше свободных денег, и дальше может быть два варианта: либо разгон инфляционных ожиданий, либо рост инвестиций в недвижимость. Конечно, часть застройщиков обанкротится и уйдет с рынка. Число проектов в Москве снизится, а в Подмосковье сейчас новые проекты вообще почти не запускаются. Но благодаря такому дефициту предложения ситуация будет оставаться хоть и непростой, но стабильной. Ведь строительство – это сфера с высокой добавленной стоимостью. На каждом этапе — от добычи песка для производства бетона до завершения готового здания — застройщик несёт расходы, и продавать недвижимость по низким ценам просто нерентабельно», — отметил Дмитрий Волков. 

По словам эксперта, цены в течение этого года то стагнируют, то продолжают рост, однако стоит учитывать, что многие застройщики сначала повышают базовую цену, а потом предлагают скидки, чтобы простимулировать спрос. Кроме того, драйвером для роста спроса и цен сейчас является ограничение семейной ипотеки. Условия её выдачи постепенно ужесточаются, и всё больше семей с детьми стремятся успеть хотя бы в какой-то форме воспользоваться своим правом и как можно быстрее приобрести недвижимость. Дмитрий Волков назвал эту ситуацию искусственно разогнанным спросом. Одновременно цены на вторичное жильё всё больше отстают от новостроек, и разрыв между этими двумя рынками продолжает нарастать.

Ранее директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев предположил, что оживление рынка первичного жилья может начаться в том случае, если ключевая ставка снизится хотя бы до 15-16%. Сейчас ставка находится на уровне 16,5%, и кардинального снижения в ближайшее время не ожидается. Ближайшее заседание совета директоров Банка России по данному вопросу намечено на 19 декабря. По мнению основателя SIS Development Ярослава Гутнова, Центробанк либо оставит ставку без изменений, либо снизит её на полпроцента, и это, видимо, максимум, на что может пойти регулятор, поскольку в последнее время снижение темпов инфляции прекратилось. При таком сценарии ставки по ипотеке останутся выше 20%, а значит рыночные механизмы не будут работать в пользу повышения спроса на жильё. 

В начале следующего года ситуация на рынке новостроек, скорее всего, останется без существенных изменений. Единственным исключением является премиальный сегмент, где спрос растёт, несмотря на повышение цен на 10%. Эксперты связывают это с инвестиционным поведением богатых россиян, у которых стало меньше возможностей приобретать недвижимость за границей. Президент «Региональной ассоциации оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков считает, что массовый спрос на новостройки в ближайшее время не восстановится, однако и цены падать не будут. Единственным источником для снижения цен сейчас является маржа застройщиков, а у многих из них прибыль упала до 20% и ниже. Поэтому для массовой продажи квартир по более дешёвым ценам просто нет возможности. Покупатели могут рассчитывать лишь на разовые скидки.