Россиянам дали советы по недвижимости в Черногории в связи с визовым режимом

Спрос россиян на зарубежную недвижимость смещается, в том числе в сторону Черногории и Сербии. С 1 ноября 2026 года Черногория вводит для граждан РФ визовый режим. По мнению экспертов, это не обрушит рынок, но собственникам недвижимости стоит проанализировать сложившуюся ситуацию и оценить ликвидность своих объектов

Важно понимать, что Черногория уже жила с визовым режимом для россиян до 2008 года, рассказал «Московской газете» брокер ZIP Realty Михаил Чижма: «До вступления в силу соглашения о безвизовых поездках в конце 2008 года граждане России оформляли визы для въезда в страну. Сейчас, по сути, происходит не введение совершенно новой системы, а возвращение к визовому режиму, хотя он будет достаточно либеральным — предполагается возможность получения многократных виз сроком пребывания до 90 дней в течение 180-дневного периода».

В настоящее время после 30 дней пребывания в Черногории нужно выезжать за границу и снова заезжать, это так называемый режим «виза-ран». Поэтому новый визовый режим, возможно, будет даже удобнее, добавил брокер ZIP Realty.

Чем меньше людей приезжает в страну в качестве туристов, тем меньше покупают там недвижимость, это общее правило покупок жилья за рубежом, рассказал «Московской газете» брокер по международной недвижимости Кирилл Панфёров.

Те, кто в 2000-х приобретал недвижимость в Черногории и Болгарии, сейчас пытаются от неё избавиться, потому что её ликвидность резко упала.

По словам эксперта, в Черногории принят ряд новых строительных норм и правил, строительный рынок стал совершенно иным. Покупатели недвижимости – это на 10-15% россияне, а также жители страны и небогатые европейцы – сейчас пытаются продать свои объекты и приобрести новые. При этом Черногория и Сербия остаются наиболее «мягкими» европейскими государства по получению ВНЖ для россиян, поскольку по российскому паспорту там можно получить вид на жительство, просто купив объект недвижимости. Но рано или поздно Черногория, двигаясь в ЕС, такую возможность для россиян закроет, и для «мягкого входа в Европу» они начнут выбирать Сербию.

«Строительный рынок в Черногории развивается, спрос на недвижимость со стороны жителей Балкан и ЕС, стабильный, появляются объекты высокого качества. Серьёзного роста продаж и какого-то обвала рынка не ожидается», — считает Кирилл Панфёров.

По мнению члена правления Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгения Скоморовского, ждать обвала рынка недвижимости в Черногории из-за введения виз не стоит. Однако для российских покупателей страна стала менее удобной, поскольку одним из ее главных преимуществ всегда была возможность быстро прилететь, провести несколько недель в собственной квартире и так же свободно вернуться.

«Визовый режим начнет действовать с 1 ноября 2026 года, поэтому рынок еще не успел полностью отреагировать, хотя само направление движения уже понятно», — отметил Евгений Скоморовский.

Сильнее всего новые правила повлияют на тех, кто покупал недвижимость как запасной аэродром, но не оформлял ВНЖ и не собирался постоянно жить в стране, отметил эксперт. Владельцы, которые уже находятся в Черногории, получают доход от аренды или связывают с ней долгосрочные планы, вряд ли начнут массово продавать объекты только из-за виз, тогда как покупатели, рассматривавшие страну для периодических поездок, будут чаще выбирать другие направления.

По словам члена правления Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA, российский спрос на Черногорию снижался и до введения виз, поскольку усложнились банковские расчеты, выросли требования комплаенса, а отношения между странами стали менее предсказуемыми. При этом рынок уже не зависит от российских покупателей так сильно, как десять лет назад, поскольку заметную часть спроса формируют граждане Турции, Сербии, стран ЕС, Великобритании и других государств. Поэтому ликвидность будет определяться прежде всего качеством объекта, а не гражданством его владельца. Квартиры в Тивате, Которе, лучших районах Будвы и в крупных курортных комплексах страны сохранят спрос, если в проекте есть нормальное управление, инфраструктура, понятный арендный потенциал и адекватная цена. Значительно сложнее будет продавать старый фонд, объекты с проблемными документами и квартиры, стоимость которых выросла главным образом за счет русскоязычного спроса.

Продать недвижимость в Черногории россияне смогут, поскольку введение виз не ограничивает право собственности и не запрещает распоряжаться объектом, однако срок продажи может увеличиться, а покупатели станут жестче торговаться. 

«Основные сложности будут возникать не при регистрации сделки, а при проведении расчетов, подтверждении происхождения средств и прохождении банковского контроля», — пояснил Евгений Скоморовский.

Часть российского спроса действительно уйдет из Черногории, причем для переезда наиболее понятной альтернативой остается Сербия, где нет моря, но есть русскоязычная среда, прямое сообщение и более простой режим пребывания, прогнозирует эксперт.

«Спрос на Балканы в целом сохранится, поскольку регион остается относительно доступным, а Сербия, Хорватия, Албания, Греция и Черногория предлагают разные жизненные и инвестиционные сценарии. Однако внутри региона деньги будут распределяться более избирательно: выиграют страны, где иностранцу проще въехать, оформить статус, открыть счет и затем продать объект без существенных потерь», — сказал эксперт.

Собственникам в Черногории не стоит в панике продавать недвижимость, посоветовал Евгений Скоморовский: 

«Сначала нужно понять, насколько объект ликвиден сам по себе, можно ли оформить ВНЖ и существует ли реальная необходимость регулярно приезжать в страну. Если квартира покупалась только ради свободных поездок, а получать статус владелец не собирается, продажу имеет смысл рассмотреть заранее, пока на рынок одновременно не вышло большое количество похожих объектов».