Рынок жилья замер в ожидании корректировки цен

Спрос на первичном рынке недвижимости восстановится только после корректировки цен, сообщил аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин

Субсидирование рынка привело к росту цен на жилье и снижению его доступности, считают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN). В частности, аналитики убеждены, что государственная поддержка рынка через субсидирование ипотеки «надувает» ценовой пузырь, делая жилье все более недоступным для покупателей. По их мнению, рынок нуждается в отмене дополнительных стимулов спроса для сглаживания перекосов.

Аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин убежден, что субсидирование рынка по государственной линии не является причиной образовавшегося на рынке «ценового пузыря».

«Главная причина ценового пузыря – субсидированные ставки от застройщиков, которые в разы отличались от ипотечных условий с господдержкой. На рынке было очень много предложений с экстремально низкими ставками – вплоть до нулевых. При этом компании искусственно завышали стоимость объектов от 10 до 25% и таким образом отыгрывали свои минимальные ставки. Заемщики, угодившие в ловушку застройщиков, при попытке продажи жилья, например, из-за отсутствия возможности нести кредитные обязательства, не могли полностью компенсировать стоимость объекта из-за необоснованно высокой стоимости. После вмешательства регулятора, когда Банк России ограничил выдачи «ипотеки от застройщика» по околонулевым ставкам, искусственный рост цен перестал так стремительно расти», — рассказал Константин Ламин «Московской газете».

По словам эксперта, на сегодняшний день, корректировка цен – это единственный рыночный инструмент, который может увеличить спрос на первичном рынке.

«Это может произойти только, когда макроэкономическая ситуация в стране начнет восстанавливаться, и российская экономика возьмет курс на рост, что приведет к повышению платежеспособности населения, соответственно, к росту спроса. Но пока застройщики пытаются активизировать покупательский спрос за счет предоставления скидок», — заключил аналитик.

«Ипотека по-прежнему остается основным инструментом, который позволяет гражданам совершить покупку жилья, поскольку далеко не все могут единовременно оплатить всю стоимость квартиры. По итогам апреля в старой Москве более 70% договоров заключены с ипотекой, а в марте их было еще больше – 72%. В Новой Москве и Подмосковье доля ипотечных сделок в общей структуре сделок еще выше – более 80%. При этом в декабре 2022 года в ипотеку приобреталось 91% квартир в Новой Москве», — сообщила «Московской газете» управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Что касается цен, то, как отметила собеседница издания, у девелопера есть определенная финансовая модель, в которую заложена «вилка» цен по проекту.

«Он (девелопер, — прим.авт.) не может опуститься ниже определенной цены за метр, потому что тогда не сможет наполнить эскроу-счета. Выход за рамки финансовой модели приводит к удорожанию ставки проектного финансирования, что составляет большие деньги. Также у застройщика есть издержки по проекту: это и стоимость земли, и при необходимости смена ВРИ участка; затраты на проектирование и саму стройку – оплата труда рабочих и инженерно-технического состава, стройматериалы, техника, отделочные материалы, лифты и т.д. Ни одна позиция из списка не дешевеет на значимые величины, поэтому в эту сторону снижать цену застройщик не может. На данный момент на рынке наблюдается рост предложений, но пока затоваривания нет. Сходную картину мы видели в 2019 году», — рассказала Ирина Доброхотова, добавив, что каждый новый проект дает покупателю больше возможностей выбора, а для отрасли это означает развитие с применением новых технологий, материалов и т.д., что в итоге ведет к обновлению жилого фонда и улучшению его качества.