Стабилизация на более низком уровне. Как начался новый год для московского рынка жилья

Консалтинговая компания «Метриум», подводя итоги 2022 года на рынке недвижимости Москвы, отметила рекордное число поступивших в продажу квартир и апартаментов. Если в 2021 году в эксплуатацию было введено 76 жилых комплексов, в 2022-м – уже 83. Рост составил 9%. Положительная динамика наблюдалась и в сегменте эконом, и по жилью комфорт-класса, и по недвижимости бизнес-класса. Слегка просели показатели по выводу на рынок элитных новостроек. Для крайне сложного с экономической точки зрения года такое завершение на первый взгляд выглядит оптимистичным. Если посмотреть на поквартальную статистику, видно, что наибольшее число ЖК, выставленных на продажу, отмечено в II квартале – 32, а наименьшее в IV квартале – всего 14. Таким образом, налицо нисходящий тренд активности девелоперов

Управляющий партнёр «Метриума» Надежда Коррка отмечает, что всплеск предложения в первом полугодии связан с двумя основными факторами. Во-первых, застройщики начали продажи тех площадей, которые планировалось реализовать ещё раньше, однако тогда старт продаж пришлось отложить из-за пандемии и экономической неопределённости. Во-вторых, II квартал стал временем, когда девелоперы поспешили вывести на рынок максимальное число квартир, чтобы удовлетворить кратковременный ажиотаж на рынке недвижимости. Когда были введены антироссийские санкции и контрсанкции, а курсы валют испытывали большую волатильность, люди, у которых имелись определённые сбережения, предпочли вложить их в стабильный актив, коим и становилась столичная недвижимость. Когда же всплеск спроса прошёл, рынок ожидаемо перешёл к снижению. По мнению эксперта, в 2023 году вполне вероятно уменьшение числа новых проектов в сфере строительства жилья. Конечно, часть компаний найдёт своего покупателя.

Гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин обещает, что его фирма продолжит реализовывать проекты застройки в Москве. По словам бизнесмена, общая ситуация в экономике подстёгивает спрос в доступном сегменте, однако новостройки с более высокой стоимостью также продолжат появляться.

Разумеется, деятельность застройщиков в таком крупном мегаполисе, как Москва, не может остановиться. Но сокращение её масштабов вполне возможно. Особенно если учитывать, что на спрос влияют не только чисто экономические факторы. Социально-политическая обстановка добавляет хлопот участникам рынка. На фоне осторожного восстановления спроса к началу осени затем снова произошел обвал. Аналитики «Циан» выяснили, что количество сделок на первичном рынке в Московском регионе в октябре упало на 36%, а выручка застройщиков снизилась сразу на 38%. Также за месяц средние цены на жильё упали на 1,5%, что эксперты назвали беспрецедентной ситуацией.

При прогнозировании ситуации на 2023 год следует учитывать определённую вероятность повторения таких шоков. Для негативной реакции рынка иногда бывает достаточно даже не самого события, а слухов о нём.

Сегодня пресс-секретарь Кремля Дмитрий Песков призвал не придавать большого значения информации из Telegram-каналов о якобы готовящейся второй волне мобилизации и ориентироваться только на официальные сообщения органов власти. Однако сформировавшийся информационный фон наверняка продолжит оказывать своё влияние на рынок недвижимости.

Давит на спрос, а значит и на желание девелоперов запускать новые проекты, бескомпромиссная борьба Центробанка с субсидированными ипотеками от застройщика, по которым покупателям предлагались экстремально низкие ставки вплоть до 0,1%. Банк России считает такой инструмент привлечения клиентов рискованным и объявил о грядущих ограничениях в октябре 2022 года. Между тем, опрошенные «РБК Недвижимость» эксперты констатировали, что именно на такой вид ипотеки в Москве приходилось 50-70% всех сделок с ипотечным кредитованием. Конечно, меры по предотвращению ипотечного пузыря не стоит недооценивать. С кризиса на рынке недвижимости в США начался глобальный экономический кризис 2008 года. Но также очевидно, что в краткосрочной перспективе на спрос эти меры повлияют отрицательно, а застройщикам придётся искать новые способы привлечь покупателей.

Самый простой из таких способов – снизить цены. Вероятно, именно это и будет происходить в ближайшее время. Многие и раньше называли столичную недвижимость переоценённой. Но проблема в том, что именно в 2022 году у высокой стоимости квадратного метра появилось железное обоснование. Из-за санкций и проблем с логистикой подорожали многие товары, необходимые для строительства. Летом рост цен на рынке стройматериалов оценивался в 30-50%, причём отката к прежним ценникам после первого шока никто не ждал. Поэтому снижение стоимости квартир ограничено ростом издержек девелоперов. Поумерить аппетиты в части чистой прибыли можно, но себе в убыток работать никто не станет. К тому же сами застройщики тоже отнюдь не самостоятельны в финансовом плане. Многие из них зависят от кредитов, взятых для реализации новых проектов. После введения механизма проектного финансирования эта зависимость от банков только возросла. Но несмотря на все сложности сбрасывать цены, по-видимому, всё-таки придётся. По прогнозам экспертов, цены на разные виды квартир и апартаментов могут опуститься примерно на 3-5%, а в отдельных случаях – до 10%. Следует учитывать, что некоторые обстоятельства будут рынок недвижимости поддерживать. Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский напоминает, что продлены госпрограммы льготной и семейной ипотеки, а возможность брать ипотеку от застройщика также сохраняется, хотя и не по нулевым ставкам, а под 3-5%. Всё это не должно допустить дальнейшего обвала спроса. Можно надеяться, что при отсутствии новых политических потрясений резкие колебания рынка недвижимости тоже останутся в прошлом, а 2023-й станет годом осторожного нащупывания нового баланса спроса и предложения, который, возможно, и приведёт к определённому удешевлению жилья, но в то же время вернёт застройщикам некоторую уверенность в завтрашнем дне и готовность развивать бизнес дальше.