У рыночной ипотеки «нащупали пульс»

Граждане начали реализовывать отложенный спрос на ипотеку

С инвестиционной точки зрения сдача ипотечного жилья в аренду имеет смысл только в случае, если оно льготное, или же в расчете на долгий горизонт. В марте общее количество заявок на ипотеку в Банке ДОМ.РФ выросло на 23% по сравнению с февралём, пишет gazetametro.ru.

С чем это связано? Не приведет ли к еще большей закредитованности граждан? Если сдавать жилье, которое взял в ипотеку — как быстро оно окупится и насколько это хорошая стратегия в плане инвестиций?

«В марте Банк России снизил ключевую ставку, что привлекло больше заемщиков. Также важно учитывать рост инфляционных ожиданий: если люди ожидают дальнейшего роста цен на недвижимость или инфляции в целом, они решают взять ипотеку сейчас, чтобы зафиксировать текущую стоимость и стоимость кредита. Значительную роль играет и сезонный фактор: весна традиционно является активным сезоном на рынке недвижимости. Сдачу в аренду ипотечного жилья можно рассматривать как стратегию для частичного или полного покрытия ипотечных платежей. Скорость окупаемости и целесообразность этого подхода зависят от множества факторов. Ключевым из них является разница между доходом от аренды и ипотечным платежом. Если арендная плата едва покрывает ежемесячный платеж по ипотеке, то окупаемость будет очень долгой, фактически владелец будет просто гасить кредит за счет арендатора, но собственные вложения, такие как первоначальный взнос и ремонт, будут возвращаться медленно», — рассказал «Московской газете» профессор Финансового университета при правительстве РФ Сергей Толкачев.

«Рост спроса на ипотеку связан прежде всего с отложенным спросом, который наложился на снижение ставок. Из-за нововведений в выдаче ипотечных кредитов, которые вступили в силу с февраля, потенциальные покупатели оформляли сделки в январе, а не в феврале, чтобы успеть до изменений. А в марте из-за снижения ставок начал реализовываться отложенный спрос, и мы видим рост. К закредитованности это, конечно, приведёт, но из-за того, что требования к заёмщикам ужесточили, риски явно будут снижаться. А с 1 апреля 2026 года Банк России начал постепенный переход к учёту только официально подтверждённых доходов при расчёте долговой нагрузки заёмщика (ПДН). Это может привести к сдерживанию спроса, однако в дальнейшем будет способствовать снижению кредитных рисков и улучшению качества ипотечного портфеля», — сообщила изданию девелопер Юлия Ружицкая.

Можно ли рассматривать ипотечное жилье как инвестицию?

«Если покупать квартиру по рыночным ставкам — это антиинвестиционная история. По расчётам, средняя доходность аренды жилья по России — около 6,4%, а средний срок окупаемости — примерно 15,7 года. Для Москвы показатели чуть лучше — около 7,4% доходности и 13,5 года окупаемости, но это всё равно долгий горизонт. Как видим, представленная доходность ниже, чем стандартные ставки по депозитам», — добавила эксперт.

Не следует забывать и о налогах.

«После приобретения квартиры, в том числе в ипотеку, обязательно нужно применить имущественные налоговые вычеты (в соответствии со ст. 220 НК РФ), если покупатель является налоговым резидентом Российской Федерации и имеет доходы, входящие в основную налоговую базу (зарплата, доходы от сдачи имущества в аренду, от оказания услуг). Право на вычет возникает, начиная с года, в котором: в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано право собственности на недвижимость, или имеется акт о передаче — если приобретена квартира (комната) или доля в них в строящемся доме. Если квартира сдаётся в аренду самозанятым лицом, вычет ему получить не получится при отсутствии иных доходов», — сказала «Московской газете» доцент кафедры налогов и налогового администрирования факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета при правительстве РФ Елена Смирнова.

А если ипотека льготная?

«На рынке аренды в начале 2026 года уже заметно смягчение цен. В ряде городов собственники стали чаще снижать стоимость найма, а по долгосрочной аренде в стране фиксировалось снижение ставок. Если ипотека льготная, или если покупается действительно сильный объект в хорошей локации с устойчивым арендным спросом, то это одно дело. Во всех остальных случаях это, скорее, ставка на долгий горизонт и рост стоимости актива, чем на быструю доходность», — поделился своим мнением доцент юридического факультета Финансового университета при правительстве РФ Кырлан Марчел.

«Те, кто сидел в финансовой засаде с конца 2024-го, просто устали «ждать у моря погоды». Им кажется, что пик пройден, дальше будет «лучше», то есть чуть менее невыносимо, и нужно успеть «запрыгнуть в этот поезд», пока цены на «билеты» снова не выросли. Рыночная ипотека была практически мертва, а теперь у нее просто нащупали пульс. Реальная картина в том, что льготные программы все еще доминируют в три раза. Рынок по-прежнему «сидит на игле» господдержки, просто дозу немного снизили», — сказал «Московской газете» старший преподаватель кафедры экономики и государственного управления Славяно-греко-латинской академии, доктор делового администрирования (MBA/DBA) Роман Синицын.