В сфере ЖКХ и работе УК грядут изменения

В содержании многоквартирных домов растёт роль собственников жилых помещений. При этом работа управдома может стать полноценной профессией, а деятельность УК – конкретизироваться и направиться в более узкое русло

Рутина и «регуляторная гильотина»

Минстрой РФ анонсировал пересмотр регулирующих документов в сфере ЖКХ до 2027 года, который коснётся правил предоставления коммунальных услуг, норм содержания общего имущества, правил пользования жилыми помещениями, документов о лицензировании управления многоквартирными домами и механизмов заключение договоров ресурсоснабжения.

Представленный Минстроем документ — это не анонс грядущих реформ и не проект новых правил, а «План проведения оценки применения обязательных требований в сфере ЖКХ», рассказала «Московской газете» президент Ассоциации АКОН Лина Ткаченко. 

По словам эксперта, это бюрократическая процедура, предусмотренная механизмом так называемой регуляторной гильотины: раз в несколько лет действующие постановления и другие нормативно-правовые акты проверяются на предмет их актуальности. По итогам этой проверки министерство может принять три решения по каждому документу: оставить его без изменений, внести технические правки (исправить опечатки, обновить ссылки на законы) или признать утратившим силу. Связывать с этим планом ожидание перемен в квитанциях или качестве уборки подъездов сегодня не приходится.

До конца 2027 года будет производиться рутинный сбор данных от ресурсоснабжающих организаций, управляющих компаний и органов жилищного надзора.

«Будут анализироваться жалобы граждан и судебная практика. Возможно, устранят самые одиозные юридические коллизии — например, споры вокруг поверки счетчиков или формулы расчета тепла на общедомовые нужды. Что касается тарифов, то они продолжат расти планово, в рамках утвержденных индексов изменения платы за коммунальные услуги, — пересмотр нормативных актов никак не влияет на макроэкономические факторы ценообразования» — рассказала Лина Ткаченко.

Новые тренды: усиление роли собственников жилья и отсев «рейдеров»

Отрасль ЖКХ и управления многоквартирными домами подошла к этапу масштабного аудита, что дает повод поговорить о реальных трендах, которые будут определять жизнь в МКД независимо от воли чиновников, отметила представитель сектора управляющих компаний.

«Во-первых, это развитие рыночных отношений и честной конкуренции: эпоха монополизма государственных и непрозрачных частных УК уходит в прошлое. Собственники постепенно осознают, что многоквартирный дом — это сложный коммерческий объект, приносящий доход (например, от аренды фасадов под рекламу или провайдеров). На смену рейдерским захватам МКД через подделку протоколов общих собраний приходит реальная борьба за качественный сервис. Управляющие компании начинают конкурировать не административным ресурсом, а прозрачностью отчетности, мобильными приложениями для заявок и скоростью реакции аварийных служб. Думаю, что к 2027 году мы увидим консолидацию рынка: слабые игроки уйдут, а сильные превратятся в полноценные сервисные бренды», — прогнозирует президент АКОН.

Вторым ведущим трендом станет осознание собственниками своей ответственности за содержание жилых помещений, считает Лина Ткаченко. Главный тормоз развития ЖКХ — патерналистские ожидания жителей МКД. 

«Теперь жители все чаще понимают простую истину: они – хозяева в своём доме, от них зависит качество и стоимость обслуживания, плату за содержание и ремонт мест общего пользования устанавливает общее собрание собственников. Финансовые отношения между собственниками и управляющей компанией станут прозрачными, и каким-либо «рейдерам», недобросовестным УК станет экономически невыгодно захватывать дом», — сказала эксперт.

Следующим шагом, по мнению президента Ассоциации АКОН, должна стать институционализация общих собраний собственников многоквартирных домов. Провести легитимное общее собрание собственников (ОСС) сегодня — это мероприятие, требующее обхода сотен квартир и несколько месяцев жизни. Но цифровизация делает свое дело: активно внедряются системы онлайн-голосования через ГИС ЖКХ и региональные цифровые платформы. К концу десятилетия проведение ОСС со смартфона станет такой же обыденностью, как оплата парковки. Когда барьер организации собрания исчезнет, рычаг давления на недобросовестную УК окажется в руках жителей, и тогда сменить управляющую компанию за плохую работу можно будет за две недели прозрачного электронного голосования, а не полугодовой войны с бюллетенями.

«Таким образом, представленный план — это лишь инвентаризация старого шкафа с различными нормативно-правовыми актами в сфере ЖКХ. Не стоит ждать, что оттуда вытащат новую шубу. Реальные изменения придут не сверху, от очередных поправок в различные постановления, а снизу — от собственников и добросовестных УК, которые научатся взаимодействовать, считать свои деньги, пользоваться цифровыми инструментами управления и голосовать рублем, выбирая лучшую сервисную компанию на открытом конкурентном рынке», — заключила Лина Ткаченко.

Сделать ЖКУ понятными для людей и подготовить «профессиональных управдомов»

Необходимо упростить корпус нормативно-правовых актов, регулирующих и жилищные и коммунальные услуги, считает председатель МОД «МОЙ УПРАВДОМ» Никита Чулочников.

«Для распутывания этого «клубка» можно взять за основу описания деятельности управляющей организации, используя простую логическую конструкцию, в рамках Постановления Госстроя России №170, принятого в 2003 году: несмотря на то, что оно сильно устарело и противоречит новому корпусу норм, этот документ до сих пор применяется рядом управляющих компаний, обслуживающих старый жилой фонд с простыми инженерными системами», — отметил Никита Чулочников.

По его словам, необходимость ежедневно отслеживать изменения законодательных норм, вникание в их суть, изучение правоприменительной практики требует не только специальных знаний и навыков, но и постоянной вовлеченности в этот процесс, и это серьезно отвлекает тех же председателей ТСЖ от решения текущих проблем в многоквартирном доме. Необходимо развитие института профессиональных управдомов, действующих в интересах собственников. Это могут быть и члены, и председатели Советов МКД, прошедшие обучение по управлению эксплуатацией домом на базовом и стандартном уровнях подготовки, достаточным для взаимодействия с управляющей организацией на равных.

По мнению эксперта, для ТСЖ/ТСН необходимо наконец узаконить договор с профессиональным управдомом, который под контролем председателя сможет управлять финансами, нанимать подрядчиков и персонал для обслуживания большого по площади и сложного в эксплуатации дома под управлением ТСЖ. Нужно собрать и четко описать законодательство, регулирующее деятельность жилищных объединений собственников, управляющих общим имуществом в доме, в отдельный нормативно-правовой акт. Инструментом совершенствования нормативно-правовой базы может стать создание института уполномоченного по ЖКХ, где проблемные места в законодательстве будут выявляться через анализ статистики обращений граждан по защите нарушенных прав.

Жильцы и УК – партнёры, а не соперники

При пересмотре Правил предоставления коммунальных услуг и Правил содержания общего имущества важно думать не только о профессиональных участниках рынка — управляющих организациях, ТСЖ, жилищных инспекциях, — а в первую очередь о том, чтобы сделать систему понятнее для обычного собственника квартиры, считает председатель Ивановского областного реготделения МОД «МОЙ УПРАВДОМ», член Экспертного совета Движения Ольга Смирнова. 

«Коммунальные услуги и содержание дома — это совершенно разные вещи с точки зрения формирования цены. Тарифы на коммунальные услуги — воду, отопление, электроэнергию и другие регулируемые коммунальные ресурсы — устанавливаются или регулируются государством. А вот размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома во многом зависит от решения самих собственников», — пояснила Ольга Смирнова.

И здесь возникает одна из главных проблем: собственники могут принять решение об установлении очень низкого тарифа, и формально это выглядит как экономия, но фактически низкий тариф означает, что у дома может не быть достаточных средств на нормальное содержание, обслуживание инженерных систем, текущие работы, профилактику и своевременный ремонт. Дом невозможно качественно содержать за деньги, которых на его содержание объективно не хватает.

«Законодательство должно гораздо честнее объяснять собственникам последствия их решений. Низкий тариф может означать, что дом постепенно теряет качество и накапливает проблемы. А достаточный, экономически обоснованный тариф позволяет не просто устранять аварии, а планово содержать и развивать дом. Здесь, конечно, важен вопрос эффективности управления деньгами. Но качество содержания дома невозможно отделить от объема средств, которые собственники готовы направлять на этот дом», — подчеркнула Ольга Смирнова.

Вторая важная проблема — отношения собственников и управляющей организации, на данный момент напоминающие противоборство, отметила эксперт в сфере ЖХХ. Управляющая организация должна восприниматься собственниками прежде всего как управленец их общими деньгами и общим имуществом. УК нужно не просто собирать деньги и реагировать на жалобы анализировать состояние дома, а планировать необходимые работы, формировать понятный план, объяснять собственникам, какие работы необходимы, сколько они стоят и какие последствия будут, если их не выполнять, а затем выполнять согласованные работы и максимально понятно отчитываться, сколько денег поступило, на что они были направлены, какие работы выполнены и какие проблемы остаются. То есть, нормальная модель отношений — это не война собственников с управляющей компанией, а партнерство, заключила председатель Ивановского областного реготделения МОД «МОЙ УПРАВДОМ».

Провести границы и уточнить понятия

По мнению председателя комитета Тульской ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Сергея Костюченкова, в части жилого фонда в нормативных документах накопилось большое количество нестыковок и дублирующих понятий. 

«Например до сих пор очень сложно разделить работы по текущему ремонту и капитальному — грань здесь очень тонкая, есть несколько позиций по градации, поэтому нужно выработать четкие нормативные определения. Давно пора разделить эти два направления и ввести понятия плановых текущих ремонтов, неплановых, аварийных работ. Так же серьёзно различается порядок планирования и финансирования, например, работ по текущему ремонту и работ по содержанию общедомового имущества. Работы по ремонту подъездов (покраска, побелка ремонт площадок, и т.д.) делаются по плану, и в части платы за содержание жилья должен выделяться взнос в фонд текущего ремонта и по мере накопления средств в фонде текущего ремонта, составляться план работ со сроками. Но сейчас такого фонда нет, и всё «находится» в общей куче. Отсюда возникает некоторый хаос в деятельности УК, несвоевременное выполнение работ, и как следствие, ветшание фонда недвижимости», — заключил Сергей Костюченков.