Названы варианты регулирования платежей по ипотеке

Самый недооценённый резерв среди россиян, взявших ипотеку, — банковские программы снижения ставки. Большинство заёмщиков о них попросту не спрашивают. Между тем, банки конкурируют за качественного заёмщика, и в условиях дорогих денег эта конкуренция часто работает в пользу клиента

Как уменьшить нагрузку на семейный бюджет при выплате ипотеки? Как правильно отрегулировать ежемесячный платёж, чтобы найти способ снизить расходы — рефинансирование кредита, досрочное погашение, использовать скидки и программы лояльности?

«Рыночная ставка в 18,7%, зафиксированная ДОМ.РФ в начале августа, — не пиковая аномалия, а обычный будний день российского ипотечного рынка. Семья, взявшая 10 миллионов рублей на двадцать лет, вернёт банку около 37 миллионов - почти вчетверо больше, чем занимала. Из этих 37 миллионов 27 составят чистые проценты: почти в три раза больше исходного долга. Большинство в такой ситуации делают одно из двух: терпят или паникуют. Терпят — в ожидании снижения ставок, которое придёт когда-нибудь. Паникуют — и рефинансируют не считая. Оба варианта обходятся дорого. У заёмщика есть реальные инструменты управления долгом — но ни один из них не работает автоматически», — рассказал «Московской газете» старший преподаватель кафедры экономики и государственного управления Славяно-греко-латинской академии, доктор делового администрирования (MBA/DBA) Роман Синицын.

Какие конкретно инструменты снижения ипотечного бремени можно посоветовать? Какие риски с этим связаны?

«Рефинансирование — это первое, о чём думает заёмщик, когда ставки начинают ползти вниз. И это первая ловушка. Снижение ставки на один процентный пункт уменьшает ежемесячный платёж примерно на 5%. При взносе в 154 тысячи — это около 7–8 тысяч в месяц, почти 90 тысяч в год. Звучит соблазнительно. Но имеютися и подводные камни: при рефинансировании заёмщик получает новый кредит, и его процентный график перезапускается с нуля. Снова первые годы, снова почти исключительно проценты — тело долга почти не убывает. Досрочное погашение тела кредита — вот где сосредоточен настоящий рычаг. Каждый рубль, внесённый сверх графика и направленный именно на основной долг, вырезает кусок из будущих процентных начислений», — добавил эксперт.

Какую из двух статегий выбрать?

«Все зависит от того, что давит сильнее. Если бюджет трещит прямо сейчас — сокращайте ежемесячный платёж, не трогая срок. Если цель — итоговая экономия — оставляйте платёж прежним и укорачивайте срок. По кредиту в 10 миллионов на 20 лет при 18% переплата по процентам составит около 27 миллионов. Сокращение срока на два года снижает её до 21–22 миллионов. Разница в 5–6 миллионов остаётся в семье, а не уходит банку», — отметил Роман Синицын.

Работают ли на практике льготные предложения, предоставляемые банками?

«Сбербанк запустил программу «Ставка на снижение»: один раз в семь лет заёмщик может уменьшить ставку по действующему кредиту при условии, что Банк России снизил ключевую ставку. Это встроенное рефинансирование без перезапуска аннуитета, без переоформления документов, без расходов на оценку залога. Юридически — элегантное решение. Отдельная опция «Сниженный платёж» — другое: первые 13 месяцев заёмщик платит основной долг и лишь 70% начисленных процентов. Оставшиеся 30% банк не прощает, но для семьи, которой в первый год нужно одновременно тянуть ипотеку, переезд и ремонт, это возможность перевести дыхание в самый тяжёлый период», — добавил эксперт.

Следует принимать во внимание налоговые послабления. А также стремится повышать семейные доходы.

«Безусловно, очень важно правильно организовать свой бюджет, если в семье есть ипотека. Еще до того, как оформить кредит, важно оценить возможность применения льготной ставки, налоговых вычетов по НДФЛ (если будет покупка квартиры или строительство жилого дома — максимально 2 млн рублей и 3 млн на кредитные средства). Важно выявить резервы повышения доходов (найти подработку), обязательно реализовать ненужное имущество или найти арендаторов, если речь идет о недвижимости. После заключения договора необходимо проанализировать, насколько реально снизить срок или сумму платежа, при значительном объёме ежемесячного платежа будет легче его снизить. Важно направлять дополнительные полученные денежные средства на погашение, но не забывать использовать про отдых и лечение, чтобы не чувствовать «синдром отложенной жизни», — сказала «Московской газете» ведущий научный сотрудник центра научных исследований и стратегического консалтинга Финансового университета при правительстве РФ Елена Смирнова.

Эксперты отмечают, что изначально основная часть трат по ипотеке приходится на погашение процентов по кредиту. Для снижения ежемесячного платежа работает схема погашения основного «тела кредита». С этой целью целесообразно применять не только собственные средства, но и различные соцвыплаты, материнский капитал или налоговый вычет, об этом пишет gazetametro.ru.