Рынок банковских гарантий столкнулся со сложностями: что будет с недвижимостью

С начала 2026 года бизнес в сфере недвижимости и ряде других отраслей жалуется на большие сложности с доступом к банковским гарантиям. В декабре доля одобренных заявок в 30 крупнейших банках упала с 40% до 26%. По словам члена президиума «Опоры России», главы комитета по финансовым рынкам Павла Самиева, ситуация близка к критической

Особенно часто банки отказывают в предоставлении гарантий компаниям из строительного сектора, в том числе в проектах по строительству инфраструктурных объектов. Если банк и готов одобрить заявку, гарантия предоставляется под высокие ставки. Раньше пределом считалась ставка 5%, а теперь значения доходят до 8%. Страховые компании также повысили тарифы, поэтому на многие тендеры, условием которых является независимая гарантия или страховка, просто невозможно найти подрядчиков.

Основатель группы компаний «Инсек» Алексей Бегаев даже предположил, что в текущем году банки вообще могут приостановить выдачу гарантий из-за высоких рисков. Впрочем, сами банки пока не фиксируют падения объёмов гарантий. По данным ЦБ РФ, после падения в первом полугодии 2025 года с июля по ноябрь портфель гарантий и поручительств, наоборот, вырос с 10,7 до 11,1 трлн рублей. Рост числа выданных гарантий зафиксировали в банках ДОМ.РФ, «Уралсиб», Совкомбанк и «МСП банк». В последнем количество одобренных гарантий выросло на 40%. Однако эксперты предполагают, что тенденция на снижение ещё не отразилась в статистике, поскольку последние доступные данные в основном охватывают период до конца 2025 года, а проблемы у бизнеса начали нарастать в 2026-м. 

Каковы причины ужесточения условий по банковским гарантиям и как ситуация влияет на рынок недвижимости

Управляющий партнёр ООО «Финанс Консалтинг» Александр Румянцев в комментарии «Московской газете» констатировал, что банки ужесточают условия для выдачи гарантий по очевидным причинам: подрядчики стали чаще нарушать установленные контрактом сроки выполнения работ, а заказчики могут задерживать оплату уже оказанных услуг. Это происходит из-за накопившихся финансовых проблем у бизнеса и низкой доступности новых займов. Как следствие банкам чаще приходится выплачивать гарантированную сумму.
 «В связи с этими вводными необходимо уделить ещё большее внимание комплексной работе по получению гарантий заблаговременно. А для этого необходим опыт работы со многими банками и понимание того, каких условий придерживается каждый из них. Для многих наших клиентов мы являемся, не побоюсь этого слова, советниками в вопросах обеспечения и финансирования. Любую задачу должен решать специалист, и получение банковских гарантий – не исключение», — отметил Александр Румянцев.

«Банк может отказать компании в предоставлении финансового обеспечения по ряду факторов, среди которых финансовое состояние, отсутствие аналогичного опыта, наличие просрочек по кредитам и лизингу, а также прецеденты раскрытия независимой гарантии в прошлом. Также банки отрицательно относятся к заявкам, если в отношении руководства компании были возбуждены уголовные дела или уже вынесены приговоры», — рассказала директор «Центральной тендерной компании» Елена Родаева.

По её словам, банк также будет оценивать, обладает ли компания достаточными возможностями для реального исполнения контракта. Речь идёт про персонал, оборудование и другие необходимые активы. Основанием для отказа могут стать прошлые случаи одностороннего отказа от исполнения контракта со стороны заказчика или исполнителя и судебные претензии заказчика, особенно если их следствием стала выплата пени и неустоек. Сравнительно новой проблемой Елена Родаева назвала предоставление недостоверных сведений в заявках на участие в торгах, что приводит к расторжению контракта. Это также требует от банков особой осторожности.

Руководитель межрегионального агентства недвижимости «Магазин новостроек», президент-элект Поволжской гильдии риелторов Руфия Сафина отметила, что одобрение банковских гарантий застройщикам повышает шансы на успешное продолжение деятельности, сохранение или рост объёмов строительства с последующими продажами площадей. Если же в банковских гарантиях девелоперу отказывают, это может привести к падению темпов строительства и даже простоям, которые затронут не только непосредственно персонал, задействованный на стройплощадках, но и производства стройматериалов. 

«Однако помимо банковских гарантий у застройщиков сейчас много и других проблем. Проектное финансирование очень дорогое из-за высокой ключевой ставки. Средства дольщиков нельзя использовать во время строительства, потому что они заблокированы на эскроу-счетах. И даже свободно вести свою ценовую политику застройщики не могут, потому что цены, по которым нужно продавать объекты, зачастую диктует банк-кредитор. А если в какой-то период продажи падают, для застройщика сразу подскакивают ставки по проектному финансированию. И рост НДС в 2026 году тоже оказывает своё влияние на всю цепочку подрядчиков. Поэтому я не исключаю, что некоторые застройщики в этом году уйдут с рынка или будут поглощены более крупными конкурентами», — считает Руфия Сафина.

Эксперт предположила, что само по себе усложнение доступа к банковским гарантиям вряд ли напрямую повлияет на стоимость недвижимости, поскольку застройщики просто будут использовать другие способы реализации проектов, например, приобретение земельных участков в собственность или их аренду. Однако на цену жилья влияет ряд перечисленных выше факторов, а также ограничение льготных ипотечных программ, из-за которого спрос на недвижимость в последнее время заметно снизился. 

«Если брать во внимание и вторичный рынок, и новостройки, то спрос потихоньку восстанавливается на фоне снижения ключевой ставки. Однако говорить о том, что жильё стало доступным, и люди могут регулярно его покупать, по-прежнему нельзя. Цены остаются высокими. Если квартир продаётся мало, для застройщика растёт ставка проектного финансирования, и он вынужден перекладывать эти издержки на конечного потребителя. В прошлом году 80% сделок с новостройками проводились в рамках программ льготной ипотеки, прежде всего семейной, но с февраля у этой программы появился ряд дополнительных ограничений. Это, конечно, повлияет на спрос. Но к концу года я ожидаю уже приемлемых рыночных ставок по ипотеке на уровне 12-14%, что позволит реализовать хотя бы часть отложенного спроса», — пояснила собеседница «Московской газеты».

Ранее основатель ООО «Бизнес-Поддержка» Наталья Гуделева рассказала, что для участия в тендерах на строительство или капремонт социальных объектов банковская гарантия требуется лишь в том случае, если участник не может внести достаточную сумму из собственных средств для обеспечения заявки. Однако именно независимая гарантия остаётся самым надёжным инструментом исполнения обязательств перед заказчиком, потому что гарант обязан будет выполнить своё обязательство вне зависимости от основного обязательства подрядчика. Поэтому банковские гарантии так широко применяются в сфере госзакупок.