Апартаментам придадут правовой статус. Эксперты считают, что это повысит их стоимость

Законопроект о правовом статусе апартаментов в России предполагается рассмотреть в Госдуме этой осенью.

Об этом, как сообщает ТАСС, заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

В частности, вице-премьер, ранее долгое время возглавлявший Департамент городского строительства Москвы, отметил, что нужно определить «что такое апартамент, как его признавать, как его считать, как считать на него социальные нормы».

Ранее Хуснуллин сообщил, что внес предложения для изменения законодательства, которые признали бы апартаменты жильем. По его мнению, живущие в апартаментах люди должны иметь право на прописку и снижение стоимости услуг ЖКХ.

В настоящий момент данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям.

В то же время апартаменты привлекают покупателей более низкой ценой по сравнению с обычными квартирами в новостройке и продаются с использованием договоров долевого участия. Однако в случае проблем у застройщика дольщики не защищены законодательно.

Кроме того, из-за отсутствия у апартаментов статуса жилого помещения собственники не могут получить постоянную регистрацию в своем жилище, а вопросы регулирования тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и решения коммунальных проблем в таких домах не подпадают под контроль Госжилинспекции, и как правило бывают выше.

Также при строительстве апартаментов, застройщик не обязан обеспечивать дольщиков объектами социальной инфраструктуры.

Как рассказал «Московской газете», председатель комитета по законодательству Российской гильдии управляющих и девелоперов Дмитрий Некрестьянов, в настоящий момент лишь высокие тарифы и отсутствие возможности регистрироваться по месту жительства отличают апартаменты от жилых помещений.

«Популярность апартаментов обусловлена несколькими обстоятельствами: можно строить там где нельзя разместить жилье (например, в санзонах или в отсутствие инсоляции), неустранимые особенности объектов преподносятся как «фишка» (например, старые производственные помещения переоборудуются в «лофты»), для их размещения не предъявлялись требования по социнфраструктуре, а до 2019 года отсутствовала обязанность продавать только по договору долевого участия (ДДУ), что позволяло продавать быстрее и дешевле.

Большая часть из озвученных плюсов либо исчезла (например, строить социнфраструктуру уже заставляют, ДДУ при продаже гражданам обязателен). Поэтому апартотели как псевдожилье сохранил лишь преимущества возможности размещения там, где нельзя разместить многоквартирный дом. Однако отсутствие возможности регистрации по адресу, существенно более высокие расходы на эксплуатацию привели к тому, что рыночные позиции проектов такого псевдожилья становятся менее популярными, а вот апартотели под будущую аренду бьют все рекорды продаж. Представляется, что для апартаментов самым актуальным является снижение тарифов и возможность регистрироваться по месту жительства, так как остальные возможные последствия и без уравнивания апартов с жильем на практике решаются и сейчас.

Поэтому надо разрешить указывать в качестве места жительства такие апартаменты. А устаревшие нормативы по инсоляции и санзонам надо кардинально пересматривать применительно к жилью, а не приравнивать к нему апартаменты», — считает эксперт.

По мнению исполнительного вице-президента Российской гильдии риэлторов Натальи Михайлюковой, которым она поделилась с «Московской газетой», придание апартаментам правового статуса упорядочит рынок, но и повысит стоимость такой недвижимости.

«Сейчас у нас в законодательстве отсутствует такое определение как «апартаменты», в отличие от зарубежного рынка. Они проходят как нежилые помещения, соответственно и несут в себе определенные издержки — как финансовые, так и социально-бытовые. Помимо более высоких налогов и тарифов на коммунальные услуги, отсутствия социальных объектов и даже элементарных детских площадок и парковки, могут возникать и другие неудобства. Например, учитывая, что это нежилое помещение в этом комплексе рядом с объектом, который используется людьми для проживания, по соседству могут находиться офисы. Причём самые разнообразные — это может быть и какой-нибудь конференц-зал, и площадка для проведения праздников, концертов и так далее.

В качестве альтернативы сейчас уже есть объекты, которые, хотя и значатся как апартаментные комплексы, но по документам проходят как многофункциональные центры, где могут присутствовать как объекты жилого назначения, так и объекты нежилого. Но в таких объектах смешанного типа, по крайней мере, они (жилые помещения и не жилые) располагаются на разных этажах.

В целом же необходимость в этом законопроекте назрела уже давно, потому что в стране в целом и в Москве, в частности, построено уже очень много апартаментов. И давно понятно, что в основном такая недвижимость приобретается не для коммерческого использования, а именно в качестве жилья. Некоторые девелоперы даже и позиционируют такие объекты как социальные – т.е. более доступные, нежели остальные.

Но все же основная причина для появления апартаментов заключается в несоответствии планов застройки города и спроса на жилье. В различных регионах муниципальные образования формируют свои правила землепользования и застройки, которые регламентируют территорию своего района. Это публичный акт, который определяет статус зонирования земли на территории своего муниципального образования. Соответственно на ней есть зоны жилой застройки и зоны коммерческого использования, то есть нежилой. Прежде чем такой план появляется, каждое муниципальное образование изучает территорию, предполагает, где будет находиться жилая зона, где коммерческая, как город будет развиваться, какие будут включаться дополнительные территории, как будут изменяться уже существующие и т.д. Градостроительные органы проделывают огромный пласт работы, но застройщик ориентируется на спрос и зачастую ему необходимо построить дом в каком-то определенном месте, а сделать это нельзя. Потому что там можно вести только нежилую застройку.

И чтобы теперь этот вопрос как-то урегулировать, потребовалось бы внести изменения в генплан города, в правила землепользования и застройки города, а это титанический труд. Потому что нужно будет проводить все через общественные слушания, поэтому проще подойти к этому вопросу с другой стороны и признать апартаменты жильем.

Апартаменты сейчас достаточно востребованы, особенно в Москве. Потому что пускай и с некоторыми ограничениями, но все же это возможность приобрести жилье, зачастую даже в относительной близости от центра города, за приемлемую цену. Однако, надо понимать, что с изменением статуса, цена на апартаменты, скорее всего, вырастет. Потому что, помимо увеличившегося спроса, это еще и дополнительные расходы самих застройщиков. Раз такие помещения станут жилыми, значит и требования к ним при строительстве будут соответственные. А это налагает некие обязательства — дополнительные согласования, соблюдение градостроительных, санитарных, технических норм», — считает Наталья Михайлюкова.

Председатель Комитета по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор ГК «Доверие» Дмитрий Панов считает, что данная законодательная инициатива может значительно затруднить реализацию апартаментов девелоперами.

«На сегодняшний день все реализующиеся в стране проекты апартаментов можно условно разделить на два типа: первый – для последующей сдачи в аренду, второй – так называемое «скрытое жилье», т.е. для постоянного проживания его покупателей. Соответственно, задачи, стоящие перед застройщиками, зависят от выбранного ими формата реализации.

В первом случае главная задача – это выбор локации максимально близкой к крупным транспортным узлам и сопутствующей им коммерческой инфраструктуре, а также выбор наилучшего баланса с точки зрения цены и качества отделки. Не менее важен вопрос поиска надежной и опытной управляющей компании, способной обеспечить требуемую для инвесторов доходность, особенно в период падения спроса в условиях распространения коронавирусной инфекции.

В случае реализации застройщиком второго возможного для апартаментов формата – для постоянного проживания граждан – отделка не требуется, но вместе с этим девелоперу нужно четко понимать, каким образом он удовлетворит будущую потребность жильцов в социальной инфраструктуре, зачастую полностью непредусмотренную в проектах по причине отсутствия законодательных регламентов необходимости её создания для данного типа недвижимости.

И тот, и другой типы апартаментов имеют более продолжительный срок экспозиции по сравнению со стандартным жильём.

В последнее время все чаще девелоперы выбирают первый формат реализации, т.е. для последующей сдачи в аренду. Данный формат позволяет минимизировать ключевой недостаток апартаментов – невозможность постоянной регистрации. По нашим оценкам, если анализировать рынок крупных мегаполисов, то сегодня доля арендных апартаментов составляет более 50% от общего объема предложения.

В то же время, по нашему мнению, инициатива законодателя направлена в первую очередь на второй тип проектов апартаментов, что может значительно затруднить их дальнейшую реализацию. В случае присвоения им жилого статуса, проекты, по всей видимости, придётся обеспечивать всей необходимой социальной инфраструктурой, требуемой по градостроительным нормам, а также соблюдать параметры инсоляции, обеспечения должных парковок и зелёных насаждений», — считает Дмитрий Панов.