Арендаторам жилья назвали правила защиты от недобросовестных арендодателей

Для того, чтобы избежать злоупотреблений со стороны арендодателя, съемщику следует прописывать все нюансы в договоре о найме

Мы привыкли обсуждать недобросовестных квартирантов: испортили жилье ремонтом, не заплатили, исчезли вместе с мебелью. Но у этой истории есть и обратная сторона. Иногда собственник, получая ежемесячную плату, почему-то считает, что вместе с квартирой сдал внаем и право распоряжаться правами проживающих в ней людей. Право собственности на квартиру не дает владельцу права бесконтрольно вмешиваться в частную жизнь нанимателей.

Нередко бывает, что собственник жилья докучает вселившимся постоянными проверками, произвольно повышает арендную плату. Как быть в таком случае?

«Статья 3 Жилищного кодекса РФ гарантирует неприкосновенность жилища. Причем защищает не только собственника, но и граждан, законно проживающих в помещении. Поэтому привычка некоторых арендодателей появляться без предупреждения, открывать квартиру своим ключом, проверять содержимое шкафов и холодильника не имеет законного оправдания. Я рекомендую еще при заключении договора письменно определить порядок посещений: например, не чаще одного раза в месяц, по предварительному согласованию даты и времени, в присутствии нанимателя. Аварийные ситуации, разумеется, требуют отдельного подхода. Собственник вправе проверять сохранность квартиры, но не обязан превращать жизнь нанимателя в кошмар. Вторая распространенная проблема — постоянное повышение платы. Здесь закон достаточно определен. Согласно статье 682 ГК РФ, одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором. Поэтому если в договоре установлена фиксированная стоимость проживания и отсутствует условие о ее пересмотре, собственник не может просто сообщить, что со следующего понедельника квартира подорожала на 15 тысяч рублей», — сказала «Московской газете» кандидат юридических наук, доцент МОФ РАНХиГС Екатерина Кудряшова.

Если собственник угрожает арендатору выселением

«Еще одна проблема — угроза немедленного выселения. Фраза «Это моя квартира, завтра чтобы вас здесь не было» не заменяет законную процедуру расторжения договора. Статьи 687 и 688 ГК РФ устанавливают основания и порядок прекращения найма, а также судебного выселения. При этом следует учитывать условия конкретного договора и предусмотренные законом основания его прекращения. Самовольная замена замков, отключение коммунальных услуг и вынос вещей нанимателя не становятся законными только потому, что такие действия совершает собственник. Отдельно рекомендую внимательно относиться к обеспечительному платежу, который в быту называют депозитом. Условия его удержания и возврата должны быть прямо определены в договоре», — резюмировала Екатерина Кудряшова.

Как арендатору защититься от рисков произвольного повышения стоимости аренды жилья

«Формулировка «собственник вправе изменить стоимость в любое время» создаёт для жильца очевидный риск. Если условия об одностороннем повышении нет, требование доплатить само по себе прежнюю договорённость не меняет», — отметил ассистент кафедры гуманитарных наук Финансового университета при правительстве РФ Ярослав Климов.

Как отрегулировать посещаемость арендодателем и возможные претензии к сохранности жилья

«Установленной для всех квартир нормы «проверять раз в месяц» в законе нет. Ещё до внесения денег нужно проверить, действительно ли жильё сдаёт собственник или уполномоченный им человек. Полезно попросить собственника показать актуальную выписку ЕГРН, а при представительстве — доверенность. Состояние квартиры лучше зафиксировать актом приёма-передачи: сфотографировать повреждения, перечислить мебель и технику, записать показания счётчиков. Тогда спор о том, кто сломал стиральную машину или испортил пол, будет проще разрешить. Отдельно следует прописать обеспечительный платёж, который в быту называют депозитом», — добавил эксперт.

Если дело доходит до суда

«Судебный процесс требует времени и доказательств, а условия договоров порой четко не зафиксированы. На рынке с ограниченным предложением у нанимателя меньше возможностей для переговоров. Нанимателю полезно иметь три вещи: договор с понятными правилами визитов и изменения платы, акт с фото и видео при заселении и письменный след каждого денежного решения», — резюмировал в беседе с изданием старший преподаватель кафедры экономики и государственного управления Славяно-греко-латинской академии, доктор делового администрирования (MBA/DBA) Роман Синицын.

При этом следует учитывать, что права сторон юридически закреплены только при официальной сдаче недвижимости в аренду. В то же время в 2026 году, несмотря на рост рынка арендного жилья, доля теневого сектора остается высокой — она варьируется от 80% до 95%.

Ранее gazetametro.ru писала, как защитить свою квартиру от недобросовестных арендаторов.