Бизнес в Мурманской области может потерять рентабельность из-за аренды земли

Мурманская область стала первым регионом, поднявшим арендную плату за использование региональных земель, остальных регионов это коснётся в 2026 году. Эксперты прогнозируют рост нагрузки на малый и средний бизнес и гаражные кооперативы, а также увеличение количества судебных споров по аренде земли

Предприниматели Мурманской области рассказали «Московской газете» о намерении добиваться смягчения арендной нагрузки на местный бизнес, которая может привести к потере его рентабельности.

«Аренда на участок выросла в 193 раза, — сообщил «Московской газете» предприниматель из Мурманской области Олег Б. — Это участок около 16 гектаров. В 2022 была произведена кадастровая переоценка земель в Мурманской области, тогда мы платили аренду около 60 тыс. рублей в год. Кадастровая стоимость участка с того времени не изменилась. Но 17 февраля из земельного комитета нам пришла новая арендная плата. Когда мне рассказала бухгалтер, я не поверил, пришлось уточнять. На ведении бизнеса теперь можно ставить крест. При таких расценках это невозможно. У нас Крайний Север, вечная мерзлота. Откуда такая сумма аренды на землю? Очевидно, свою роль здесь сыграл коэффициент динамического развития экономики региона, включённый властями в формулу определения стоимости аренды региональных земель. Но о каком развитии может идти речь и как это связано с землёй? Я понимаю, когда себестоимость, например, молока определяется из затрат на покупку и содержание поля, коров, коровника, переработку молока. Но что такого сделали с землей в Мурманской области, чтобы она так подорожала? Я мог бы это понять, если бы на нашей территории была какая-то развитая инфраструктура. Но у нас нет магазинов нет воды, нет источника резервного электропитания — в случае ЧП весь объект остаётся без электричества, нужен будет дизель-генератор, а это непомерные расходы. У нас тяжёлые погодные условия, мы находимся на горе, у нас есть только дорога, которая к нам ведёт, и больше ничего. Землю мы приобрели в 90-ых, купили на торгах склады и офисные помещения. Вложили в ремонт объекта более 60 млн рублей. Сейчас мы сдаём эти склады в аренду. У нас есть производственные помещения, там производят мебель. Кто-то торгует техническими маслами, красками, стройматериалами. Более 40 компаний арендуют у нас помещения. А мы проводим ремонт кровли, офисов, помещений, занимаемся содержанием объекта. Теперь за этот участок мы должны платить более 12 млн руб. арендной платы. А общий оборот у нас — 27 млн руб. в год. Вычесть зарплаты сотрудникам, налоги, содержание помещений — и ничего не остаётся. Понятно, что придётся повысить стоимость аренды для наших арендаторов, а они от нас просто съедут. Одни из моих арендаторов занимаются строительством детских садов и школ в регионе. Я уже отправил губернатору Мурманской области Андрею Чибису письмо о том, что произошедшее повышение арендной платы за землю приведёт к потере 300 рабочих мест на нашем участке. Если вернуться к теме динамического коэффициента развития экономики региона, то о каком развитии идёт речь? За последние 5 лет отток населения из Мурманской области — 30%. С 2022 года из региона ушли предприятия «Новатэка», которые строили у нас СПГ-заводы, и бизнес упал. С 90-х годов в Мурманске построили не больше 10 домов. Развитие заметно в таких регионах, как Калининград или Краснодар, но не у нас. Так что из формулы определения арендной платы за использование региональных земель однозначно надо убирать коэффициент развития экономики региона, он может привести к банкротству предпринимателей и компаний».

«Стоимость аренды моего земельного участка составляла 220 тыс. рублей в год, а теперь поднялась до 8 млн рублей, — рассказал «Московской газете» предприниматель из Мурманской области Игорь М. — У моего знакомого есть мебельная фабрика. Раньше он платил аренду 360 тыс. рублей в год, теперь — 3 млн. Фабрика не приносит ему столько прибыли, чтобы платить аренду и налоги по новым ставкам. Так что цены на мебель ему придётся поднять здорово. В связи с таким удорожанием аренды земли нам приходится поднимать плату за аренду помещений для арендаторов. В результате у людей складируются объёмы, не приносящие прибыли и им становится невыгодно находится на нашей территории. Кто-то ищет более дешёвую аренду, кто-то уходит на нелегальный рынок. На территории Мурманска у меня есть стоянка, которую я из-за юридических коллизий не могу ввести в эксплуатацию на протяжении 7 лет. Я плачу за неё аренду. Сейчас она поднялась до 1 млн рублей в год. Будем жаловаться властям, обивать пороги. Если ничего не делать, бизнес с такими арендными ставками начнёт закрываться».

«Бизнес в таких условиях будет вести нерентабельно, нечем будет платить зарплату, всё будет уходить на аренду помещений», — говорит предприниматель из Мурманской области Сергей Г.

«Один из наших гаражных кооперативов платил за аренду земли 136 тыс. в год, теперь ему пришла аренда в 1 млн 600 тыс. рублей — сказал изданию помощник председателя гаражного кооператива в Мурманской области Павел К. Непонятные счета стали приходить и другим кооперативам. Есть кирпичные гаражи и есть деревянные. Это юридически две разных категории. Наши власти предлагали нам приватизировать гаражи — что кирпичные, что деревянные. Но деревянные гаражи юридически вообще под всё это не попадают. Деревянные гаражи по закону нельзя приватизировать. Теперь вроде бы их предлагают арендовать в индивидуальном порядке. Сейчас власти пошли на некоторые компромиссы и решили поднимать арендную плату за гаражи с 1 сентября 2025 года и не более чем на 10%. В гаражных кооперативах происходит хаос».

На фоне санкционных ограничений у регионов сузились источники пополнения бюджетов, а расходы по социальным обязательствам только растут, отметил в беседе с «Московской газетой» член экспертного совета Комитета Госдумы по защите конкуренции Дмитрий Тортев:

«И арендная плата за земельные участки, как и НДФЛ, — это один из стабильных источников пополнения доходов. В ситуации, когда отсутствует единая формула расчета платежей, регионы по-своему используют эти пробелы, чтобы повысить объемы платежей. Собственно, что мы и увидели в Мурманской области. Правда, там местные чиновники перегнули, взвинтив плату для владельцев гаражей. Росреестр еще в 2023 году предложил закрыть пробел в законодательстве, установив новый порядок определения размера арендной платы на основе кадастровой стоимости. Кстати, в ряде регионов еще раньше пошли по этому пути, но профильные ведомства утонули в судах, поскольку бизнес был не согласен с кадастровой переоценкой участков. Однако инициатива Росреестра несет иные риски: в случае введения единого порядка одни регионы могут обеднеть, а в других возникнут вопросы к расчету. Ведь кадастровая оценка земли и рыночная часто не совпадают. На мой взгляд, здесь должна быть некая универсальная и прозрачная формула расчетов с несколькими критериями, включая региональный коэффициент, плотность населения на участке и наличие инфраструктуры».

Потенциал для общественного недовольства в Мурманской области в связи с проблемой изменения порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности области, а также участки, государственная собственность на которые не разграничена, конечно, есть, считает директор аналитических проектов Агентства политических и экономических коммуникаций Михаил Нейжмаков:

«С другой стороны, мурманские областные власти сделали шаги, чтобы снизить недовольство наиболее массовых социальных групп, которых эти нововведения могут коснуться. Например, глава региона Андрей Чибис заявил о решении до 1 сентября 2026 года ограничить рост арендной платы за земельные участки для гаражей и садоводческих товариществ на уровне не более 10%. Внимание областных властей к настроениям, в том числе владельцев гаражей, в данном случае объяснимо — эта группа достаточно многочисленна и в целом ряде регионов в предыдущие годы уже были примеры локальных акций протеста ее представителей — как правило в связи со сносом таких объектов. Однако в целом, хотя ряд представителей системной оппозиции региона (например, депутат облдумы Александр Макаревич) выступили с критикой повышения арендной платы за землю, скорее, влияние этой темы на политическую жизнь региона пока будет ограниченным».

По мнению Нейжмакова, в перспективе ближайших лет самым главным «политическим экзаменом» для команды Андрея Чибиса должны стать совмещенные кампании в Госдуму и Мурманскую облдуму в сентябре 2026 года.

«Учитывая, что наиболее активная часть этой избирательной кампании придется на конец лета — начало осени 2026 года, скорее, повлиять на политическую ситуацию в регионе на тот момент могут какие-либо экологические темы и, возможно, наиболее резонансные сюжеты, связанные с застройкой. Например, летом 2024 года определенный резонанс в регионе получила активность инициативной группы, выступавшей против строительства физкультурно-оздоровительного комплекса в одном из микрорайонов Мурманска. Кроме того, значение для предвыборной обстановки в регионе в 2026 году может иметь результативность реагирования региональных властей в случае возникновения ЧС, например, природных пожаров. Скажем, в 2024 году в регионе было ликвидировано в 1,5 раза больше лесных пожаров, чем в 2023-м. Но в этой сфере, конечно, многое будет зависеть от погодной обстановки», — заключил директор аналитических проектов АПЭК.