Квартиры могут стать больше, но оказаться менее доступными

Что значат для российского рынка жилья маленькие «однушки»

Запрет на строительство квартир менее 28 кв м в Москве и Ленинградской области может коснуться и других регионов. Собеседники «Московской газеты» говорят о некомфортности проживания в таком жилье и необходимости введения жёстких требований по метражу в этой сфере. С другой стороны, они отмечают востребованность малогабаритного жилья в России и его роль в реализации проектов застройщиков.

В Госдуме предложили запретить строительство квартир менее 28 кв. м, сообщила «Газета.ру».

«Квартиры менее 28 кв. м востребованы, особенно в тех регионах, где высокая стоимость квадратного метра», — сказала «Московской газете» президент Российской Гильдии Риэлторов Ирина Зырянова.

«На прошлой неделе было много обсуждений московской новости — девелоперам перестали выдавать разрешения на строительство домов, где есть студии и 1-комнатные менее 28 кв. м, — рассказал «Московской газете» сертифицированный аналитик-консультант Российской Гильдии Риэлторов Михаил Хорьков. — Говорят, что в том или ином виде данная практика будет распространятся и на другие регионы. Мы решили посмотреть, а много ли таких квартир в Екатеринбурге? По данным аналитической платформы bnMAP.pro, около 15% квартир на первичном рынке города имеют площадь до 28 кв. м. Это немного. Но если мы возьмем сегмент студий, то большинство из них (73%) попадают в эту «запретную зону». Пока на рынке достаточно много таких квартир (более 9 тысяч), и быстро они с рынка не пропадут. Но если запрет на такие проекты станет повсеместным, покупателям с минимальным бюджетом вновь придется выбирать квартиры на вторичном рынке. Там уже немало ультракомпактных студий, построенных за последние 10 лет, а также старые, добрые «малосемейки» и «коммуналки».

«Разрешения на строительство объектов с квартирами менее 28 кв. м больше не выдаются в Москве и в Ленинградской области, — отметила в беседе с изданием вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Екатерина Шенгель. — Это вызвало большой резонанс в профессиональной риелторской среде, потому что такие квартиры – это самое востребованное жилье и самая низкая цена входа на рынок. Но, к сожалению, на опыте последних 3-5 лет мы видим, что люди, которые покупают это жильё, студенты или молодые семьи, впоследствии не могут жить там полноценной семейной жизнью. Это жильё некомфортно для того, чтобы там росли дети. Ипотека зачастую становится для этих покупателей непосильной, но и влезать в другую, более дорогую, ипотеку они себе не могут позволить. И молодая семья остаётся в квартире на 12-20-23 метра и не может в этих условиях завести детей. И у них уже есть ипотека. Не приходится говорить о том, что такие квартиры – комфортное жильё. И поскольку ими перенасыщен рынок в Москве и регионах, я поддерживаю введение ограничения на такое жильё. К тому же в таких квартирах самая дорогая цена квадратного метра. Но люди всё равно покупают самый дорогой квадратный метр в самом дешёвом исполнении, ориентируясь на размер ежемесячного ипотечного платежа».

«Если говорить о квартирах, в этой сфере совершенно нормально устанавливать жёсткие критерии, в том числе по минимальному метражу, — сказала «Московской газете» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. — 28 метров для однокомнатной квартиры – это нормально. Я напомню, что в пресловутых советских «хрущёвках» минимальный метраж – 32 квадратных метра. А сейчас мы падаем ниже этого уровня. И я считаю, что «ниже» 28 квадратных метров опускаться бессмысленно. Пусть лучше застройщики экономят на чём-то другом. Есть возможности строить доступное жильё с нормальными площадями. Но это я пока не касалась темы апартаментов. Это нежилые помещения, и для них нет практически никаких нормативов. По Москве и Московской области это около 20% стройки. Я недавно была в Москве в районе метро «Менделеевская» и видела апартаменты в 5 кв. м стоимостью 5 млн рублей. Даже одиночная камера имеет площадь 13 кв м. Никакой управы на строительство таких «апартаментов» пока нет».

Как сообщил «Московской газете» директор совместной российско-китайской компании ARCOM, председатель комитета по комплексному развитию территорий Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов Гасан Архулаев, однокомнатные квартиры, в том числе менее 28 метров, всегда пользовались спросом и помогали застройщикам пополнять эскроу-счета.

«В последние годы в любом многоэтажном ЖК 60% квартир были однокомнатными, от 18 до 42 или 45 квадратных метров, — рассказал Гасан Архулаев. — Они востребованы, быстро раскупаются и обеспечивают застройщику интенсивное пополнение эскроу-счёта в банке, чтобы там появлялась необходимая по плану продаж сумма. 20-25 метровые квартиры разлетаются у застройщиков, как горячие пирожки. Например, если у отца есть возможность купить дочери-студентке маленькую квартиру в Краснодаре, чтобы она не жила в общежитии, он это сделает. А потом воспользуется этой квартирой как инвестиционным инструментом: продаст её или сдаст в аренду. Или, например, молодые люди, которым по 25 лет, внезапно завели ребёнка, и им просто надо где-то жить. И так далее».

Теперь квартиры будут больше и станут менее доступными, полагает Гасан Архулаев:

«В силу 4 факторов: прекращения льготной ипотеки, повышения ключевой ставки, запрета на строительство квартир менее 28 метров и увеличения себестоимости строительства ввиду дефицита не суперквалифицированной, но надёжной рабочей силы из стран Средней Азии после трагедии в «Крокусе». Я лично не знаю лучших строителей, чем таджики, узбеки, казахи. В большинстве своём, они не пьют, не курят, богобоязненны и готовы работать за те деньги, за которые не готово работать население России. Трагедия в «Крокусе» очень усложнила наши отношения со странами Центральной Азии, усугубила отток трудовых мигрантов, и теперь мы всерьёз рассматриваем рынки Ирана и Вьетнама. Сложившаяся ситуация сильно повышает порог для вхождения покупателя на рынок жилья в России. С одной стороны, инициатива о запрете на строительство квартир менее 28 метров исходит из заботы о правах российских потребителей. С другой стороны, чем больше квартира, тем меньше коэффициент затрат на энергоресурсы. Если раньше на одном стояке было 6 однокомнатных квартир, теперь будет 2-3. Количество соответствующих инженерных комплексов уменьшится, энергообеспечение комплексов упадёт в разы. Государство будет получать с увеличенных квартир налоги и сможет экономить на реновации сетей».