На рынке недвижимости Москвы сложился отдельный сегмент жилья, конкурирующий с новостройками

На рынке недвижимости Москвы сложился отдельный сегмент «старых новостроек», то есть жилья, построенного в двухтысячные годы, которые по цене сопоставимы со стоимостью квадратных метров на первичном рынке

Аналитики компании «Метриум» подсчитали, что объемы предложения на вторичном рынке от собственников «старых новостроек» или «новой вторички» составляют на сегодня порядка 15%. Стоимость квадратных метров в таком жилье примерно равна ценам на первичном рынке. Аналитики отметили, что в 2000-е годы жилье стали строить не по типовым лекалам, как это делалось в советское время. Такое жилье было рассчитано на людей с высокими запросами, и, соответственно, имеющими на это средства.

«Всего эксперты изучили более 300 вариантов квартир. Анализ показал, что жилье в домах 2000-х годах действительно стоит дорого. Прежде всего, это связно с площадью их квартир. При этом за среднюю однокомнатную квартиру собственники просят в среднем 25 млн рублей против 18 млн рублей на рынке актуальных новостроек, за двухкомнатную – 31 млн рублей, то есть столько же, сколько в современных новостройках, за трехкомнатную – 75 млн рублей против 50 млн рублей, за четыре-плюс – 116 млн против 125 млн в новостройках», — сообщили эксперты «Метриума».

По мнению аналитика Российской гильдии риэлторов Константина Ламина, несмотря на то что квартиры в «старых новостройках» пытаются конкурировать с первичным рынком в ценах, есть несколько нюансов, снижающих привлекательность такого жилья для покупателей.

«Мне сложно оценивать данные о том, что «старые новостройки» составляют около 15% рынка вторичного жилья, тем не менее, отмечу, что подобные объекты на рынке действительно представлены. Это квартиры с большими площадями. Однако сейчас покупатели склоняются к приобретению более скромных размеров жилья и больше смотрят на его функциональность. Например, в то время двухкомнатная квартира – это 90-100 метров квадратных, а «трешка» — от 120 метров. И теперь это не очень востребованный формат, а застройщики при этом следуют за изменением спроса и уже перестали «страдать гигантизмом». Склонность покупателей приобретать жилье меньших площадей объясняется высокой его стоимостью и дальнейшими весьма большими расходами, связанными с содержанием, включая услуги ЖКХ. В то же время продавцы «старых новостроек» порой склонны переоценивать их стоимость, поэтому на рынке мы и видим, что квадратные метры в подобных квартирах оценены практически наравне с абсолютно новым жильем. Однако при продаже таких объектов возникают сложности. Причем не только связанные с конечной ценой. Например, семья с двумя детьми нуждается в квартире как минимум с тремя спальнями. Но в квартирах двухтысячных годов зачастую комнат меньше, даже несмотря на большую площадь. В своей практике я с такими случаями сталкивался не раз», — рассказал аналитик в разговоре с «Московской газетой».

В свою очередь управляющий партнер bnMAP.pro и основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отметила, что у жилья 2000-х годов все же есть своя аудитория покупателей.

«В Москве действительно есть пласт вторичной недвижимости из 2000-х, как и из других временных отрезков. Оно вполне конкурентоспособно, потому что вторичное жилье выбирают далеко не только те покупатели, которые отчаялись приобрести новостройку. Кого-то привлекает район, кого-то – степень престижа конкретного жилого комплекса. Вторичное и первичное жилье не всегда конкурируют. Например, есть почитатели домов сталинского периода – людям нравятся планировки квартир, микроклимат дворов, высота потолков и общий исторический контекст жизни в таком доме. В то же время есть и те покупатели, которые выбирают для жизни только новостройки, потому что им не нравится мысль о том, что в квартире до них кто-то жил, или же они выбирают новостройку, потому что там можно взять льготную ипотеку. А есть инвестиционные покупатели – они купят только новостройку, потому что потом будут ее перепродавать, когда она прибавит в цене. Вообще, на вторичном рынке нет такой квартиры, которую нельзя было бы продать, потому что все упирается в конечном итоге в цену. Вопрос планировки и отделки легко решается с помощью ремонта», — пояснила эксперт.

По словам Ирины Доброхотовой, сегмент «старых новостроек» присутствует не только на столичном рынке недвижимости, но и в регионах.

«Но там ситуация менее однородная, чем в Москве. Например, в крупных городах с активным строительством в 2000-х и сейчас ситуация будет сходная с московской. А в ряде более мелких городов вообще практически отсутствует первичный рынок. И покупатели решают жилищный вопрос за счет вторичного жилья в многоквартирных домах относительно старой постройки и частного жилого сектора», — рассказала заключила эксперт.

Ранее «Московская газета» рассказала, как российские застройщики смогли удержать высокими цены на недвижимость.