На рынке жилья будут бороться две разнонаправленные тенденции

Эксперты назвали факторы, которые будут поддерживать рынок жилья в 2025

Если прогнозировать ситуацию на рынке жилья на 1-3 квартал 2025 года на рынке будут бороться две разнонаправленные тенденции, рассказала «Московской газете» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко:

«Первая тенденция — резкое снижение выдачи кредитов, за которое ратует ЦБ. Понижение ключевой ставки и, как говорят в спорте, «сушка», «обезжиривание» рынка кредитования. Если победит политика ЦБ, нас ожидает стагнация на рынке. Застройщики будут вытаскивать все свои резервы и продавать земельные участки, которые набрали. Это должно приводить к падению цен на «первичку» и «вторичку», которая по отношению к ней производна. Но, с другой стороны, совершенно не в политике ЦБ делать так, чтобы недвижимость, которая находится в залоге у банков, обесценивалась, потому что это может поставить под вопрос ликвидность банковской системы. В США в 2008 году, когда цены на недвижимость стали резко снижаться, некоторые банки просто схлопнулись. В этом свете допустить снижение цен на недвижимость нельзя. То есть, у представителей рынка и у государства имеется набор противоречивых желаний: чтобы было меньше кредитов, но, чтобы при этом граждане как-то покупали недвижимость, а цены на неё — не падали».

Линейка кредитов, скорее всего, расширяться не будет, прогнозирует эксперт.

«Останется то, что выделили на семейную, арктическую, дальневосточную ипотеку и ипотеку на новых территориях. Однако, возможно, что-то придумают с загородную недвижимостью. Сектор ИЖС показывает рекордный рост. Есть тренд на стимуляцию этого сектора. И это, на мой взгляд, правильно, потому что земли в России много, при этом уже принят в первом чтении закон об эскроу-счетах на рынке загородной недвижимости. Если администрации регионов вовремя найдут общий язык с девелоперами в плане земель, дорог и коммуникаций, может случиться бум на рынке ИЖС. А вот что будет с новостройками? Сейчас темпы выдачи новых разрешений на строительство сократились на 30%. Это значит, что в 2028-2029 году нас ждёт сокращение ввода новых объектов. Но спрос на жильё будет, поскольку в связи с обесцениванием рубля на рынке появятся инвесторы. И дефицит жилья вызовет рост цен до 50%. Страх обесценивания вкладом может побудить даже тех людей, которые уже приобрели недвижимость, приобретать ещё. Но инвестиции будут не в «котлован», а в готовое жильё. Риелторы в моём кругу говорят, что давно не видели ипотечных заёмщиков. Все покупают жильё на свои деньги», — рассказала Ирина Радченко.

Стоит ли ожидать понижения ключевой ставки?

«Эльвира Набиуллина ещё в 2021 году говорила, что пора заканчивать с льготным кредитованием, — заметила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости. — Но его всё равно продвигали, пока ситуация не дошла до того, что мы имеем сейчас. Есть ли смысл продолжать давление на ЦБ? Следующее заседание регулятора состоится 14 февраля, и, скорее всего, ключевую ставку оставят такой, как есть. К апрелю 2024 она, может быть, и снизится на пару процентных пунктов. А вот инфляция в 2025 точно будет двузначной».

Застройщики и банки пока живут в старой реальности, но, возможно, им придётся изменить правила игры, считает Ирина Радченко.

«Все исходят из того, что люди должны брать ипотеку на «котловане» под 20% и финансировать стройку. Застройщики привыкли, что эскроу-счёт полностью покрывает стоимость квартиры. Причём раньше застройщик хотя бы продавал жильё на 30-40% дешевле, чем сейчас, когда на этапе котлована жильё продаётся по таким же ставкам, как на «вторичке». Наш покупатель пока не дал понять строителям и банкирам, что ситуация изменилась. Но, например, в ОАЭ, на Бали, в Таиланде, во Франции работает принцип поэтапной оплаты квартиры. То есть, рассрочка. А застройщики и банки живут ещё вчерашним днём. И это может привести к разорению тех и других, потому что покупатель уже не побежит покупать жильё так, как это было во времена льготной ипотеки. Нужно менять 214 ФЗ и позволять производить оплату жилья поэтапно. Как в Таиланде: сначала покупатель оплачивает 30% стоимости, потом заключается договор, и остальные 70% вносятся уже «на ключах», — эксперт.

«Сейчас достаточно большое количество проектов застройщиков поставлено «на холод», — рассказал «Московской газете» генеральный директор совместной российско-китайской компании ARCOM, председатель комитета по комплексному развитию территорий Российской гильдии управляющих и девелоперов Гасан Архулаев. — Идёт жесткая переоценка ранее не глубоко проанализированных площадок. Устойчивость проектов в отношении волатильности рынка тщательно анализируется. В ИЖС, конечно, сейчас всё очень хорошо. Хотя за город стремятся, скорее, москвичи, а остальные россияне — в города. А вот в МКД сокращается предложение объектов и растёт цена. Удорожание жилья будет в пределах 7-12% однозначно. На рынке будут увереннее себя чувствовать социально значимые и государственно ориентированные девелоперы. Что касается рассрочки, застройщики уже около года сдержанно её применяют. У банков очень непростая позиция по поводу покупки жилья в рассрочку».