Названы условия, при которых на рынке жилья произойдут существенные изменения

За девять месяцев 2022 года цены на вторичном рынке недвижимости упали в среднем на 15%. Тренд на понижение продержится до конца года. Суммарно по итогам года ожидается снижение на 20%. Об этом сообщил «Московской газете» гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков

«Пока на первичном рынке недвижимости существенных изменений не наблюдается. Цены сохранились практически на прежнем уровне. Покупателям удается приобрести объекты по заниженным ценам, но далеко не всем, поскольку девелоперы локально договариваются о сумме сделки. Что касается вторичного рынка, то здесь ситуация непростая. За девять месяцев 2022 года цены упали в среднем на 15%. Тренд на понижение продержится до конца года. Суммарно по итогам года ожидается снижение на 20%. При худшем сценарии эта цифра может составить минус 25%», – прогнозирует Константин Барсуков.

По словам эксперта, появление в некоторых СМИ информации о том, что после начала частичной мобилизации цены на недвижимость упали на 40-60% – не совсем соответствует действительности.

«Цены в объявлениях зачастую завышенные и они далеки от реальной рыночной стоимости. Цены на вторичном рынке не отреагировали на события конца сентября, но эта новость усилила тренд, который мы наблюдаем с начала года», – сказал собеседник «Московской газеты», добавив, что с учетом снижения реальных цен спрос на вторичном рынке жилья сохранится.

Что касается ипотечной программы, то, по словам Константина Барсукова, некоторые банки ужесточают условия, независимо от сегодняшней ситуации и платежеспособности населения. В частности, Сбербанк увеличил базовую ставку по ипотечным кредитам с 9,9% до 10,4%. «Сберу» пришлось пойти на повышение ставки из-за «рыночных условий», хотя ключевая ставка ЦБ снижается.

«В России надежность банка является одним из главных критериев при оформлении ипотечного займа. На мой взгляд, это неправильный подход, поскольку заемщик занимает деньги для ипотеки, а не передает кредитной организации на хранение свои накопления, поэтому надежность банка должна интересовать население меньше, чем условия ипотеки. Существует ряд других банков, которые выдают кредиты по более низким ставкам. На сегодняшний день у Сбербанка ставки немаленькие – в среднем банк выдает кредит по 11,2 –11,4% для ипотеки на вторичном рынке. Очередное повышение базовой ставки банк объясняет тем, что «в течение почти месяца наблюдался рост доходности облигаций федерального займа, как долгосрочных, так и краткосрочных, что повлияло на повышение ставок по ипотечным кредитам у ряда банков». Возникает вопрос, почему при тех же условиях другие банки могут себе позволить выдавать кредит меньше 10%. К тому же вряд ли Сбербанк пересмотрит свои ставки, если упадет ОФЗ. Учитывая сегодняшнюю непростую ситуацию государственный банк не должен совершать такие действия», – считает Константин Барсуков.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» и управляющий партнер Dombook, в интервью «Московской газете» разъяснила, почему вопреки ожиданиям и прогнозам общества частичная мобилизация и отток части населения не сильно повлияли на рынок недвижимости.

«Рынок недвижимости в отличие от рынков ценных бумаг, металлов и других активов, цены на которые могут виртуально меняться несколько раз в день, час и даже минуту, гораздо инертнее и показывает всегда отложенную реакцию на какие-то экономические изменения. Усугубляет это и долгий и громоздкий процесс сбора данных по этому рынку и их анализ. В конечном итоге резкие перепады настроений в обществе, если они исчезают так же стремительно, как появляются, просто не успевают найти отражения в рынке недвижимости, — говорит эксперт. — Если рассмотреть реакцию рынка недвижимости на примере объявления частичной мобилизации, то нужно понимать, что на восприятие населения и принятие финансовых решений траты и сбережения, обналичивание или конвертация и т.п. потребуется в среднем две недели. Отражение этих решений на спросе на жилье будет видно, как минимум через месяц, то есть в начале ноября. Соответственно, данные о падении спроса от аналитиков могут быть известны не ранее чем в середине ноября, а корректировка девелоперами ценовой политики на основании этих данных — в начале декабря. В итоге, если рынок отреагирует на сентябрьское событие, то мы узнаем это только из январских отчетов аналитиков за ноябрь-декабрь. К этому моменту шоковое состояние общества давно может пройти и спрос может восстановиться, и никаких причин снижать цены возможно не будет».

По словам Ирины Доброхотовой, аналитическая система bnMap.pro отслеживает цену предложения на первичном рынке в ежедневном режиме и средняя стоимость квадратного метра квартир и апартаментов всего московского региона на 8 октября немного ниже, чем 20 сентября - 340 против 342,5 тыс. руб. соответственно.

«Но это корректировка лишь на 0,7%, которая может за один день смениться ростом — достаточно вывести на рынок немного предложения подороже из резервов. Например, сейчас показатель все же выше, чем месяц назад (8 сентября), когда он был 336 тыс. руб. Таким образом, делать выводы на основании оперативной реакции рынка было бы неправильно. Нужен помесячный график основных рыночных метрик за три месяца до и через три месяца после события, чтобы точно судить, как оно отразилось на ценах. Тем более нет никакого смысла делать прогнозы, так как с такими событиями, как сейчас, наше общество в нынешнем его понимании как некой экономической системы не сталкивалось никогда. Известно одно: значительное падение спроса почти в течение двух месяцев на ценах не отражается, падение спроса на 40-60% в течение периода до 4 месяцев также не влияет на спрос. Соответственно, если отток населения закончился уже сейчас, то спрос восстановится примерно к концу октября, и тогда рынок вообще никак не отреагирует», — сказала Ирина Доброхотова, добавив, что если социальный скепсис продлится дольше, например, 2-3 месяца, цены будут стагнировать в коридоре плюс-минус 1-1,5% от сегодняшних значений. Более существенные изменения произойдут, если на рынке не менее полгода будет сохраняться покупательская пассивность.