Новая программа Минстроя: помощь молодежи или вывод рынка аренды жилья из тени?

Рынок жилой недвижимости России продолжает находиться в неустойчивом состоянии. По данным на июнь 2023 года, в целом по стране цены на аренду однокомнатных квартир снизились на 10-15%. Сильнее всего арендные ставки упали в Москве, Санкт-Петербурге, Красноярске и Самаре. Эксперты объясняют такую ситуацию снижением спроса на аренду и параллельным увеличением предложения. Одновременно перед государством стоит задача обеления рынка, многие из участников которого предпочитают сдавать жильё неофициально и без уплаты налогов. Ранее аналитики рейтингового агентства НКР оценивали дополнительные доходы государства в 50-100 млрд рублей ежегодно при выводе рынка аренды жилья из тени. Однако на это даже при оптимистичном сценарии может уйти несколько лет

Тем временем в правительстве готовится инициатива, которая должна помочь решению обеих проблем: поддержать рынок недвижимости и вывести в легальное поле арендодателей. Минстрой планирует запустить программу поддержки для молодёжи, откладывающей на первоначальный взнос по ипотеке. Министерство предлагает компенсировать молодым людям до 35 лет половину платы за арендное жильё – при условии обязательного накопления на покупку своего жилья. Отмечается, что такая мера поможет также вывести арендный бизнес из тени. Минстрой разрабатывает эту программу совместно с банком «Дом.РФ» и «Росмолодёжью». Собеседники «Московской газеты» обсудили, насколько эффективен такой способ поддержки строительного рынка в России и как его можно еще поддержать.

«Не уверена, что такая программа будет пользоваться большим спросом, — сказала изданию вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Шенгель. — Во-первых, молодёжи надо ещё накопить первоначальный взнос на жильё в новостройке. Во-вторых, теневой рынок аренды, образно говоря, «выйдет на улицу». Молодые семьи перестанут быть интересны тем арендаторам, которые привыкли не платить налоги с аренды помещений. В-третьих, возникает вопрос, как будет организована компенсация аренды государством. Видимо, деньги будут приходить на целевые счета. Получается, если человеку понадобятся эти деньги на иные цели, он не сможет снять их со счёта? Каковы условия возврата денег, если человек передумал покупать новостройку? В целом решение о такой мере поддержки принимается «на месте», и пока не видно, что как-то просчитываются перспективы».

На данный момент строительный рынок имеет тенденцию к сокращению, есть перспектива снижения стоимости квадратного метра жилья в новостройках, отметила Екатерина Шенгель.

«Цель данной программы, на мой взгляд, больше в том, чтобы вывести из тени именно аренду жилья. Чтобы арендодатели платили налоги, что увеличило бы поступления в бюджет», – предположила вице-президент Гильдии риелторов Москвы.

Покупку жилья в новостройках могла бы эффективно поддержать программа создания строительных сберегательных касс по примеру Восточной Германии, рассказала «Московской газете» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко:

«Человек накапливает в этой кассе сберегательный взнос, а государство ему на эту сумму удваивает процент годовых. Накопив, молодая семья может покупать жильё в ипотеку под 6%, обычный гражданин – по рыночной ставке. При таком подходе государство будет удваивать накопления для той категории граждан, которую оно считает приоритетной. И для этого необязательно менять законодательство, это можно просто поручить нашему банковскому сектору. 5% банки будут платить вкладчикам за депозит, а накапливаемые деньги выделять на проектное финансирование застройщиков. А государство будет выделять дополнительные 5%, чтобы мотивировать молодёжь накапливать первоначальный взнос для покупки квартир в новостройке. Суть в том, чтобы эти проценты были неснимаемыми, шли в капитализацию: человек рассчитал, что за три года может накопить себе первоначальный взнос и накапливает, не имея права снимать проценты по кредиту. Накопил – покупает новостройку. Передумал – забирает свои накопления, но то, что тебе государство ему «сверху» обещало, оно уже имеет полное право не дать. Таким образом «все овцы и волки будет целы и сыты». Почему депутаты не могут дойти до этой или подобной идеи?»

Субсидирование аренды жилья будет не слишком эффективным и весьма затратным для бюджета, считает Ирина Радченко:

«Емкость российского рынка аренды жилья, по моим расчётам, около 310 тыс. человек. Средняя ставка аренды – 25-30 тыс. рублей. Умножаем на 12 месяцев в году – и получаем около 46 млрд рублей, которые надо будет найти нашей казне. С другой стороны, если вывести арендодателей из тени, им придётся платить налоги, что приведёт к увеличению ими арендной ставки».

Однако, эта инициатива Минстроя может быть выгодна для банка «Дом.РФ», который сейчас развивает арендный бизнес, заметила Ирина Радченко.

«У банка «Дом.РФ» арендные ставки выше среднего уровня по России, — говорит эксперт. — То есть, молодой человек будет платить аренду по повышенной ставке, но будет знать, что в конечном счёте ему компенсируется первоначальный взнос по ипотеке. В этом, наверно, единственный смысл проекта, и здесь можно предположить лоббирование интересов крупного игрока на рынке аренды».

Чтобы увеличить поступления в бюджет разумнее было бы поменять структуру налогообложения доходов российских граждан, считает собеседница «Московской газеты».

«На Западе НДФЛ платит гражданин, а не работодатель. Почему в Европе все предпочитают арендовать жильё? Потому что имеют возможность высчитывать стоимость аренды из своих доходов и платят налог сами. Поэтому рынок аренды в Европе, в подавляющем большинстве случаев, белый: все хотят уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму аренды, и в таких условиях у арендодателя нет ни смысла, ни возможности уйти в тень», – заключила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.