Первый взнос по ипотеке увеличен: что будет с рынком

Правительство России повысило минимальный размер первоначального взноса по ипотеке с господдержкой с 15% до 20%. Это следует из постановления кабмина, опубликованного на официальном портале правовой информации. Новые условия вступили в силу с 9 сентября. Согласно документу субсидии, предоставляемые банкам для финансирования ипотеки по государственным программам, снижаются на 0,5 процентного пункта

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» и управляющий партнер Dombook, рассказала «Московской газете», что рост первоначального взноса до 20% отсечет наиболее рискованных заемщиков.

«Разговоры об ужесточении условий льготной ипотеки были слышны уже довольно давно. Рост первоначального взноса до 20% и снижение предельной величины субсидии банкам на финансирование льготных программ на 0,5% – это достаточно мягкие меры.

Рост ПВ до 20% отсечет наиболее рискованных заемщиков, у которых нет средств на формирование первоначального взноса такого размера. В первую очередь это коснется массового сегмента. Также будут отсечены те клиенты, которые для формирования ПВ берут потребительские кредиты под высокий процент – в таком случае нагрузка будет слишком большой для семейного бюджета. То есть эти меры призваны мягко санировать ипотечный рынок и оставить на нем только тех заемщиков, которые с максимальной вероятностью смогут выплачивать взносы. При этом сокращение спроса произойдет именно на количество таких заемщиков. Дальнейший рост первоначального взноса в льготных программах – до 25 или 30%, если такое произойдет, сократит спрос гораздо более существенно, потому что у очень малого числа покупателей есть возможность единовременно внести от четверти до трети стоимости квартиры. Особенно это касается регионов, где уровень зарплат существенно ниже, чем в Москве и других мегаполисах. В таком случае люди будут обращать внимание на субсидированные программы от застройщиков, искать какие-то интересные предложения с малым ПВ», — считает Ирина Доброхотова.

По словам аналитика Российской гильдии риэлторов Константина Ламина, повышение минимального первоначального взноса может быть связано со снижением риска ипотечного дефолта, который может возникнуть при коррекции цен вниз.

«Решение кабмина не является нововведением. Изначально стандартная ипотечная программа предусматривала минимальный первоначальный взнос в размере 20%. 15% распространялось в основном на льготные программы. Поэтому решение кабмина ужесточить требования по ПВ существенно не повлияет на ипотечный рынок. В целом текущее состояние рынка можно охарактеризовать как нестабильное. Банки и застройщики в попытках поддержать спрос до недавних пор пытались нарастить продажи за счет выдачи ипотеки по якобы лояльным условиям, предлагая экстремально низкие ставки, минимальный ПВ и т.д. Их действия могли подорвать ипотечный рынок. Аналогичная ситуация была в 2014 году, когда в условиях экономического кризиса рынок недвижимости начал сильно проседать, и появились совместные программы от банков и застройщиков по предоставлению покупателям квартир в ипотеку с минимальным взносом или вовсе без первоначального взноса. Однако, когда цены начали корректироваться вниз многие заемщики при попытке продать объект столкнулись с тем, что рыночная стоимость недвижимости не покрывала кредит. Возможно, нынешнее решение о повышении минимального первоначального взноса с 15% на 20% пролоббировано банками в попытках минимизировать свои риски на случай коррекции цен вниз и избежания ипотечного дефолта», – сказал Константин Ламин.

Гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков считает, что ужесточение условий ипотечного кредитования – это попытка правительства сэкономить расходы бюджета на компенсации банкам.

«Цель повышения минимального первоначального взноса мне совершенно непонятна. Нам говорят, что хотят поддержать застройщиков, но какой результат должен быть у этой поддержки? Цель должна быть измерима, достижима и ограничена во времени. Этого нет. Однако если посмотреть на общий фон, то затраты бюджета на льготную ипотеку серьезно выросли и, возможно, ограничение минимального первоначального взноса, по мнению кабмина, должно привести к сокращению спроса и, соответственно, уменьшению обслуживания программ льготной ипотеки. То есть правительство таким образом хочет сократить дотации банкам. На практике вряд ли ужесточение требований кредитования снизит спрос на рынке. Во-первых, покупатели, имеющие на руках 15% от стоимости объекта, при большом желании смогут найти недостающие 5% для первого взноса. Во-вторых, для клиентов, которым не достает 5%, банки могут пойти на встречу и одобрить дополнительный кредит, например, потребительский наравне с ипотечной ставкой. Падение спроса подтолкнет кредитные организации найти меры для восстановления покупательского интереса», — сказал Константин Барсуков.