Рассрочка на жилье набирает обороты: кто оказывается в зоне риска

Собеседники «Московской газеты» рассказали о новых тенденциях на рынке строительства жилья в России. Вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Екатерина Шенгель объяснила причины февральского увеличения спроса на вторичное жильё в Москве. Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко рассказала, что для реализации нераспроданных объёмов жилья российские застройщики применяют механизм рассрочки, несущий серьёзные риски для покупателей. Девелопер Гасан Архулаев подтвердил эту информацию и объяснил покупательские риски

«В Москве вы видим увеличение спроса на рынке вторичного жилья в феврале, — рассказала «Московской газете» вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Екатерина Шенгель. — Мы связываем это в том числе с проведением выборов президента РФ. А также со ставками на ипотеку. Клиенты на вторичном рынке, по большей части, покупатели с наличными деньгами, которые не используют заёмные средства в связи с очень высокими ставками на ипотеку вторичного жилья. Те покупатели, которым необходима ипотека, стараются брать льготные программы с целью уменьшения льготного платежа. Спрос на рынке хороший. Торг в сторону понижения присутствует либо в откровенно неликвидных объектах, либо в объектах с нарушенной правовой репутацией. В целом мы видим повышение спроса на жильё. Март по задаткам лучше, чем февраль. Рынок живёт, говорить о каком-то падении не приходится».

«Количество клиентов на рынке вторичного жилья не изменилось, просто среди них стало больше людей с наличными средствами, — пояснили региональные аналитики Российской Гильдии Риэлторов. — При первой возможности клиенты переходят в льготную ипотеку на жильё в новостройках».

Ввиду больших объёмов нераспроданного жилья застройщики начинают пользоваться механизмом рассрочки, рассказала «Московской газете» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко:

«Льготная ипотека претерпела изменения: для многих граждан она не подходит – либо нет средств для 30%-го первоначального взноса, либо лимит в 6 миллионов кредита недостаточен, либо доходы не позволяют. В банках эти клиенты получают отказ. А застройщикам нужно распродавать квадратные метры. И применяется рассрочка. То есть человек платит застройщику тот первоначальный взнос, который способен заплатить, а застройщик оформляет его как покупателя жилья на условии, что через пару лет, когда дом будет построен, человек выплатит застройщику всю оставшуюся стоимость жилья. А для этого, соответственно, ему нужно будет взять льготный ипотечный кредит. Рассрочка проходит мимо банков, по сути, вы в этом моменте взаимодействуете только с застройщиком и являетесь его должником, а не должником банка. Сейчас довольно много застройщиков, которые предлагают такой механизм, и люди, особенно видя перед собой московскую недвижимость, соглашаются, рассрочка набирает обороты. Но надо понимать, что нет никакой гарантии, что через несколько лет льготная ипотека будет существовать, и вы сможете взять её, чтобы рассчитаться с застройщиком. Возможно, придётся брать ипотеку по рыночной ставке, и это будут не 6%, а все 18%. Никакого договора о собственности при оформлении рассрочки не заключается, только договор долевого участия. Если клиент не внесёт всю сумму в указанный застройщиком срок, он останется без жилья, а первоначальный взнос пропадёт. Для застройщика рассрочка безопасна, банки в этой ситуации тоже никак не рискуют, а рискует только покупатель. Я бы посоветовала гражданам, получившим от застройщика такое предложение, серьёзно задуматься».

У застройщиков действительно скопились большие объёмы нераспроданного жилья, подтвердил «Московской газете» председатель комитета по комплексному развитию территорий Российской гильдии управляющих девелоперов Гасан Архулаев.

«С одной стороны, с 2019 года застройщики регулярно ставят рекорды по количеству жилья введённого в эксплуатацию: 80 млн кв. м в 2015 году, 82,2 млн кв. м – в 2020, 92 млн кв. м – в 2022, около 97 млн кв. м – в 2023, — сообщил Гасан Архулаев. — Но аналогичные рекорды ставит и рынок нераспроданного жилья. По сравнению с прошлым годом объём нераспроданного жилья сейчас увеличился на 6-7% и составил около 77 млн кв. м. Это произошло по двум причинам: рекордный рост вводимых мощностей и ситуация со льготными ипотечными кредитами: повышение стоимости кредита за счёт повышения ставок. За счёт резкого ужесточения правил кредитования многие покупатели получают на рынке отказ. Ещё 2-3 года назад на рынке была совершенно иная ситуация. Но теперь застройщикам надо распродавать жильё, потому что большой пласт нераспроданных квартир – это огромные суммы налога на имущество, застройщик не может нести на себе этот балласт, жильё надо регистрировать на покупателей. В основном не распродаются 3-4 комнатные квартиры, на первых и на последних этажах, слабо инсолируемые и т.д. В связи с этим на рынке первичного жилья появляются особые, лояльные к клиенту условия, индивидуальные ставки, маркетинговые предложения. Но снижения стоимости квадратного метра можно не ожидать, для этого нет никаких оснований: вся импортная составляющая в жилом строительстве находится на высокой шкале и дорожает, в эконом-классе – на 15-25%, в комфорт-классе – на 25-30%, соответственно, растёт себестоимость строительства».

Рассрочка – один из инструментов, который применяется застройщиками для реализации жилья в этих условиях, отметил девелопер.

«У рассрочки есть определённый плюс: не надо никакого обоснования доходов, просто паспорт и справка 2-НДФЛ. Я знаю застройщиков, которые уже дают 20%-ую рассрочку. В основном рассрочку берут те клиенты, у которых есть средства, чтобы сразу погасить 50-70% стоимости жилья, но нет возможности подтвердить свой доход, поскольку у нас есть люди, которые зарабатывают не совсем в рамках правового поля. Но, конечно, и те люди, которые не могут заплатить 30%-й первоначальный взнос и берут рассрочку, рассчитывая взять потом ещё и льготную ипотеку, чтобы расплатиться с застройщиком, это тоже очень жизненная история. Таких сделок на рынке немного, все в основном стараются зайти по нормальным условиям в льготную ипотеку, потому что рыночная ипотека, надо признать, провалилась. А те застройщики, которые предлагают рассрочку, должны понимать, какую ответственность они несут перед покупателем. Покупатель, выплатив какую-то сумму, может остаться ни с чем в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. И этот не тот случай, когда вас защитит эскроу-счет: не будет ни денег, ни квартиры, так как договор продажи в рассрочку не дает прав на имущество. Покупателю важно это знать. Механизм рассрочки несет кажущуюся экономию, но эскроу-счет более эффективен с точки зрения защиты прав потребителей. Я бы посоветовал гражданам по возможности избегать кредитов. Потому что они дают благополучие в текущем моменте, но остаётся совершенно неизвестно, что будет завтра. Льготной ипотеки через несколько лет может и не быть. Мы часто видим, как люди берут кредиты, а потом не справляются с жизненными проблемами. Строительный рынок в России сейчас действительно очень «перегрет», — заключил председатель комитета по комплексному развитию территорий Российской гильдии управляющих девелоперов.