Рост цен на квадратный метр в России удивил даже Европу

В 2011 году рост цен на жилье в России составил 11%. По скорости подорожания жилья РФ уже обогнала Великобританию, Норвегию и Канаду, переместившись с 12-го на «почетное» девятое место

Об этом свидетельствуют данные Forbes. Внутри страны рынок жилой недвижимости испытывает настоящие потрясения. В Краснодарском крае цена за «квадрат» в течении двух лет выросла втрое. В курортном Сочи стоимость квартир взлетела вдвое. А во Владивостоке, расположенном на одной широте с Черноморским побережьем, рост цен на квадратный метр за три года составил около 70%. Российские девелоперы уверены, что рост стоимости жилой недвижимости в 2022 году продолжится.

Комфортное место для жизни

В 2021 году в рейтинге 70 крупнейших городов России Владивосток по стоимости жилья занимал четвёртое место после Москвы, Сочи и Санкт-Петербурга. За это время рост стоимости квартир в сегменте новостроек, согласно официальным данным, составил не менее 15%, средняя цена квадратного метра достигла 137 тысяч рублей.

Сами приморские девелоперы говорят, что с 2019 по 2021 года цены на рынке жилой недвижимости во Владивостоке выросли гораздо больше — процентов на 70. Особенно сильно разогрела спрос программа «Дальневосточная ипотека», породившая ажиотаж на рынке. Застройщики получили, по сути, карт-бланш в регулировании цен.

«Если гречка в дефиците – стоимость ее растет. Бизнес играет по одинаковым правилам для всех сегментов. Конечно, было удорожание металла, были и другие факторы роста себестоимости строительства. Например, запрет на использование рабочей силы мигрантов заставил застройщиков привлекать русских подрядчиков, услуги которых выросли в разы. Но маржинальность у девелоперов такова, что лично я считаю, рост цены в этом году можно было бы удержать в пределах 20%, тогда как квартиры подорожали в среднем процентов на 40. Но. В регион зашли крупные федеральные компании, готовится к выходу на рынок большое количество жилья, это естественным образом снизит стоимость «квадрата» в ближайшие годы и на «первичке», и на «вторичке», так как эти сегменты неотделимы друг от друга», — рассказал «Московской газете» директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов.

Несмотря на дороговизну квартир, по оценке федеральных экспертов Владивосток в 2021 году отставал от среднероссийского роста цен на недвижимость, где в среднем рост стоимости квадратного метра составил порядка 20%.

Тем не менее, министр РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики Алексей Чекунков признает дороговизну региона и с готовностью оправдывает высокие цены «привлекательностью Приморского края».

«Это связано с простым обстоятельством: Владивосток находится на широте Сочи. Но, в отличие от Сочи, долететь до любого мегаполиса Азии – Токио, Сеула, Гонконга – занимает 1,5-2,5 часа. На самом деле это очень комфортное и приятное место для жизни, с потрясающей природой, национальными парками. «Земля леопарда», парк тигров и так далее. Поэтому спрос жителей со всего Дальнего Востока на жильё именно в Приморье действительно очень высокий», – говорит министр, упоминая почему-то 116 тысяч рублей за «квадрат». Такой показатель фигурировал в данных Росстата в третьем квартале ушедшего года. Сегодня эти цифры далеки от реальных.

Но даже эти недочеты не столь важны, ибо Дальний Восток велик и развивать его «крайне сложно». Однако проводить параллель повышения стоимости жилья в столице ДФО и в Сочи на основании их сходного расположения по широте и «привлекательности» – достаточно смелое решение. О том, какое Приморье «комфортное и приятное место для жизни», свидетельствует мощнейший отток из региона, жители которого массово сбегают в Краснодарский край. Миграционные потоки в Сочи и Краснодар кардинально изменили картину цен на рынке недвижимости в этих городах.

Сочинское удорожание

Рост цен на недвижимость в Cочи в прошлом году побил все рекорды прошлых лет. Небывалый ажиотаж и дефицит предложений на рынке привели к увеличению стоимости недвижимости за 2 года на 50-75%. При этом объем предложений на первичном рынке снизился на 62% по сравнению с 2020 годом.

Оксана Туренко, руководитель направления по внутренним коммуникациям на Дальнем Востоке («Почта России»), работала менеджером по бренд-коммуникациям ИНТЦ «Сириус» (Сочи):

«Владивосток не идет ни в какое сравнение с сочинскими ценами на недвижимость. Стоимость квадратного метра в Сочи за последние два года выросла почти в два раза – с 150-180 тысяч рублей за квадрат до 500 тысяч рублей. К примеру, в ЖК «Фрукты» на границе с Абхазией квартира в обычной панельке стоит полмиллиона за квадратный метр. Таким образом, если продать «трешку» в центре Владивостока, то в Сочи можно будет на эти деньги купить однокомнатную квартиру в не самом ликвидном районе. А в центре самого Сочи, который по размерам не больше нашего Фрунзенского района, ценник ещё выше. Лазаревское может отличаться по стоимости от всего города, там цены немного ниже, но это самый далекий район. Территориально он расположен примерно на таком же расстоянии, как Надеждинск от Владивостока, и там никто особо жить не хочет».

По словам Туренко, те, кто успел купить квартиру в Сочи 2-3 назад – сейчас в большом плюсе и сегодня используют ранее приобретенную недвижимость в инвестиционных целях, двукратно выиграв по прибыли.

«При этом сам рынок недвижимости на Черноморском побережье очень отличается от Приморского края. А покупка недвижимости – это отдельное религиозное движение, – поясняет Туренко. – Например, многие продают жилье, оформленное как гаражи или апартаменты. Кстати, апартаменты – это вообще только «сочинская тема», не относящаяся к жилому сегменту. Нередко в Сочи продаются недострои, которые не вводятся в эксплуатацию годами. На порталах с объявлениями размещено достаточно большое количество сомнительных публикаций, цена которых сильно занижена. Одним словом, покупать в сочинском новострое – большие риски. Еще интересный момент: в Сочи нет кирпичных домов, только в одном районе в Хосте, там раньше жили военные».

Как рассказала Оксана Туренко, много домов в Сочи сносят, при этом в городе введены ограничения на застройку.

«В настоящее время власти пересматривают генеральный план и вносят в него определенные коррективы. И до его принятия строительство в городе заморожено. Но даже после его возобновления ожидать снижения цен не стоит – Сочи слишком привлекательный город, спрос здесь еще долго будет опережать приложения», – пояснила она, добавив, что в Краснодаре «совсем другая история».

«Сравнивать Сочи и Краснодар – это как сравнивать Владивосток с Хабаровском. На первый взгляд кажется, что эти города похожи. Но на самом деле это совершенно разные населенные пункты со своими климатическими особенностями, зарплатами, ценами, со своим отличающимся рынком недвижимости», – заключила эксперт.

Дальневосточники атаковали Краснодар

Еще два года назад Краснодар по количеству жителей «обгонял» Владивосток всего на каких-то 10 тысяч и не являлся городом-миллионником. Сегодня столица Кубани, являясь тем самым «комфортным и приятным местом для жизни», о котором упоминал господин Чекунков, прирос более миллиона мигрантами из других российских регионов, большая часть которых прибыла как раз с территории «благополучного» во всех смыслах Дальнего Востока.

Индивидуальный предприниматель, жительница Краснодарского края (станица Кущевская) Екатерина Косторнова рассказала: «С 2018 года в Краснодаре количество жителей увеличилось с 800 тысяч до 2 миллионов человек. В огромном количестве в Краснодарский край едут люди из Дальнего Востока и Сибири. Здесь превосходный климат, низкие цены на продукты. На электричке «Ласточка» до Сочи можно добраться всего за 4 часа. Ажиотажный спрос на жилье не мог не стать причиной роста стоимости квадратного метра. Так, на сегодняшний день жилье в классе «комфорт» на окраине столицы Краснодарского края выросло в цене почти в три раза – с 40 тысяч рублей до 110 тысяч рублей за «квадрат». И это на уровне котлована. Маленькая квартира-студия на окраине города оценивается в 3,5 миллиона рублей, тогда как еще три года назад такое жилье можно было купить за 1,4 миллиона. Есть у нас так называемый «Губернский» микрорайон – это как отдельный «город в городе». Собственники, успевшие приобрести там квартиры за относительно низкую стоимость, используют их как инвествложение. Также набирает силу новый тренд: эти собственники стали составлять конкуренцию самому застройщику. То есть продают купленные квартиры за цену чуть ниже, чем сам застройщик. Что касается станицы Кущевская, которая расположена в 200 километрах от Краснодара, здесь стоимость квартир тоже зашкаливает. Двухкомнатная квартира 61 квадратный метр предлагается по цене 4,8 миллиона рублей. Домик-развалюха на участке в три сотки оценивается почти в 3 миллиона. Домик на шести сотках (60 квадратных метров) продают за 6,3 миллиона рублей. И цены продолжают расти».

Согласно официальным данным, с начала 2021 года цены на новостройки в Краснодаре выросли в среднем на 53%.

Феномен коронавируса

Вернувшись в Дальневосточный сегмент, можно отметить, что в некоторых регионах ДФО рост стоимости жилья на рынке недвижимости при достаточно хороших объемах строительства был рекордным. И причины такого феномена, похоже, присущи для всего Дальнего Востока в одинаковой степени: во всем виноват коронавирус.

Так, в Хабаровском крае в 2021 году рост цен на жилую недвижимость составил более 19,4 тысячи рублей за квадрат. Сегодня стоимость квадратного метра в Хабаровске приближается к 100 тысячам рублей, тогда как год назад была в районе 80 тысяч рублей.

И эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение рост цен на недвижимость в регионе в целом, ссылаясь на пандемию, закрытие границ, ухудшение логистики и увеличение цен на строительные материалы. Те же аргументы, что и в Приморье.

На Сахалине, не смотря на его специфическое географическое положение, жилье также дорожает.

Согласно информации Сахалинстата, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в 2021 году доросла почти до 110 тысяч рублей, на вторичном – до 123 тысяч. В самом Сахалине цена варьируется от 150 до 200 тысяч за «квадрат». Трехкомнатная квартира в центре города в новом доме оценивается в 20 миллионов рублей. За эти деньги дешевле присмотреться к недвижимости в Северной столице России.

В целом по данным ЦИАН, прирост стоимости «квадрата» на Сахалине в прошлом году стал рекордным для региона – порядка 25%. В 2020 году увеличение стоимости жилья было зафиксировано в районе 21%, а в допандемийный 2019 – на 11%.

Причины роста стоимости рынка недвижимости объясняются все тем же пандемийным кризисом.

Отметим, что в Москве рынок недвижимости в цене также вырос. В среднем квартиры подорожали за год с 233,5 тысячи рублей за квадратный метр до 302 тысяч рублей. Объяснять московское удорожание не принято, здесь все понятно, столица России – центр притяжения. Однако эксперты всерьез начинают опасаться, что ситуация с ростом цен на недвижимость в регионах при такой динамике скоро может догнать и перегнать московские ценовые показатели.