Рынок первичного жилья может столкнуться с дефицитом проектов

На рынке недвижимости наблюдается «отложенный спрос»

Объем инвестиций в недвижимость России в январе-сентябре 2025 года снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 20% — до 603 млрд рублей.

Объем инвестиций в площадки под девелопмент к концу третьего квартала текущего года составил 185,8 млрд рублей. Это второй по величине сегмент после офисной недвижимости, где объем вложений достиг 227,2 млрд рублей. При этом почти половина девелоперских сделок (49%) пришлась на участки под строительство жилых и многофункциональных комплексов. По объему инвестиций лидируют традиционно Москва и Московская область (83%), за ними следуют Санкт-Петербург (10%) и остальные регионы (7%).

Руководитель столичной строительной организации Максим Федоров рассказал «Московской газете», что крупные компании-застройщики в виду того, что рынок недвижимости стоит, свернули работы на площадках в рамках жилья классов «эконом» и «комфорт». Либо продаются сами площадки, либо застройщик банально ждет, что будет завтра. В кварталах эконом-уровня выполняются в основном только социальные проекты в рамках принятых обязательств. 

«Полноценное осваивание строительных участков идет только в центре Москвы, где возводится элитное жилье бизнес-класса. На него спрос есть у определенной группы покупателей», — пояснил собеседник издания. 

Специалист подмосковной компании по продаже недвижимости Елена Зенченко сообщила, что в Московской области, например, в Электростали, Ногинске и многих других городах в последнее время обострился вопрос вложения инвестиций в недвижимость. По ее словам, если в новостройках на первых этажах были помещения под офисы, магазины, бытовые объекты, то они сразу раскупаются инвесторами. Это считается хорошим вложением средств. А вот крупные площади выкупаются очень плохо, потому что здесь есть риск того, что, например, супермаркет не сможет выжить в рыночной экономике. Торговля все больше смещается в сторону маркетплейсов. 

«Слабо идет торговля вторичным жильем, поскольку оно подорожало. Покупатели, если видят, что цена относительно невысокая, значит, жилье невысокого качества, требующее ремонта, который, в свою очередь, дорожает из-за роста стройматериалов. 

Не может также считаться перспективным вложение в студии, однушки и двушки, цена которых без отделки достигает 5-6 млн рублей. Это — голые бетонные стены. И срок окончания строительства, скажем, декабрь 2026 года. По мнению риелторов, это жилье будет трудно через год продать за 8-9 млн рублей. Так, что способов вложения средств на сегодняшний день очень мало», — поделилась информацией Елена Зенченко.

Политолог, общественный деятель Дмитрий Аграновский считает, что сегодня на рынке недвижимости наблюдается «отложенный спрос»: у покупателей есть потребность и средства, но при текущих условиях кредитования они не могут ее реализовать.

«Строительство сокращается в связи с тем, что стоимость кредита как для строителей, так и для покупателей слишком высока. А недвижимость, как правило, это такой объект, который очень мало кто может купить без заемных средств. Поэтому пока ключевая процентная ставка остается высокой, на рынке недвижимости вряд ли можно ожидать какого-то оживления. Если произойдет снижение, вероятно, процесс строительства пойдет активнее. Людям нужны квартиры, работодателям нужны офисы. «Отложенный спрос» рано или поздно найдет применение. Вопрос в том, когда это случится», — сказал политолог.

Экономист, член Совета по финансово-промышленной и инвестиционной политике ТПП РФ Дмитрий Любомудров отметил, что в сложившейся ситуации на рынке недвижимости рискуют подпасть по удар компании-застройщики.

По его словам, цены на недвижимость определяются главным образом ипотечными программами. Девелоперы сильно загнали цены ввысь и снижать их не хотят. Разумеется, подавляющее большинство потенциальных покупателей считают эти цены несправедливыми и занимают выжидательную позицию. 

«В этой ситуации застройщики определенно рискуют, их бизнес-модель в один прекрасный момент может не сработать, если даже не рухнуть. Считаю, рост рынка недвижимости носит синусоидальный характер, он не может быть вечен. Девелоперы должны быть готовы к «мягкой посадке». Кто этого не видит или не хочет видеть, рискует получить «жесткую». Примером тому может служить Китай, где власти в похожей ситуации не предпринимали активных попыток спасти строительного гиганта, который вынужден был объявить себя банкротом. А что делать? Коммерсант должен просчитывать риски, а не бежать за помощью в госструктуры. Но, замечу, если такое все же произойдет у нас, естественно, обострятся как проблемы в различных отраслях, так и проблемы социального характера», — резюмировал экономист. 

Аналитик Российской гильдии риелторов, руководитель Комитета по статистике и аналитике Гильдии риелторов Москвы Константин Ламин в комментарии «Московской газете» отметил, что все это лишний раз подтверждает предположения аналитиков, что, по крайней мере на рынке жилой недвижимости, в ближайшем будущем можно ожидать определенного дефицита новых проектов на первичном рынке. 

«Дефицит в свою очередь приведет к увеличению доли реализованного жилья в текущих проектах у крупных застройщиков и возможному продолжению роста цен на первичном рынке жилья в Москве», — заключил аналитик.