Владивосток как перевалочная база: скажется ли трансформация складской недвижимости на поставках товаров в Россию

Федеральные компании обратили внимание на Приморский край еще в 2015 году. Тогда в регион начали заходить крупные игроки, и складская недвижимость начала становиться все более востребованной. Сейчас, в условиях санкций, общий грузооборот транзитом через Китай, Белоруссию и другие дружественные России территории активно перестраивается по приморской границе. Спрос на склады стабилен, со временем он будет набирать обороты, расти, но сам рынок складской недвижимости трансформируется уже сегодня

Дошло до перестройки

В 2016 году первый большой склад класса А запустил в Приморье «Авиаполис Янковский». С того времени объемы вводимых в эксплуатацию современных складов большой площади увеличивались и пользовались стабильным спросом. С началом февральского процесса разбалансировки логистических цепочек в России большинство компаний, сотрудничавших с европейским рынком, переориентировались на Азию и повезли товар через дальневосточную границу.

Однако в Приморском крае расположено ограниченное количество современных складов, построенных и оборудованных по последним технологиям. С увеличением грузопотока из стран АТР через границы региона потребность у транспортных компаний в современных складских помещениях, соответствующих всем правилам и нормам, растет. Но складов класса А и В во Владивостоке, которому пророчат в ближайшем будущем стать ключевой точкой опоры логистических цепочек, по-прежнему не хватает, и дефицит со временем обещает обостриться.

Многие собственники старых складов советского периода стараются создать максимально возможные удобства, касающиеся ключевых запросов арендаторов, в первую очередь погрузо-разгрузочных работ и в части удобств маневрирования большегрузных машин.

Как рассказал руководитель дивизиона коммерческой недвижимости АН «Городской риелторский центр» Денис Глушенко, хорошие складские комплексы в городе и пригороде заняты практически все. Поэтому запрос на склады класса А, А+, которым присущи современные характеристики, очень высокий: «Их в городе, насколько я знаю, строит только одна компания. Этого недостаточно. На рынке активно раскупают и класс В – это склады, как правило, модернизированные, после реконструкции. Собственники понимают, что «советское» наследие, которого во Владивостоке много, не востребовано. Использовать их нерационально с экономической точки зрения. Время разгрузки на таких складах увеличивается, угол разворота там не позволяет оптимально работать современным большегрузным машинам, которые даже по размерам другие, нежели были в Советском Союзе».

Эксперт поясняет, что такие старые склады, как правило, расположены в промышленных зонах города, что затрудняет проезд к ним и осложняет маневрирование. «Дошло до того, что владельцы устаревших складских помещений сами активно перестраивают, максимально реконструируют свои помещения: меняют напольные покрытия, устанавливают современные системы безопасности, переделывают подъездные пути и т. д. Грузопоток растет, и все понимают, что совсем скоро складская недвижимость будет востребована как никогда. При этом компании предпочтут встать в очередь и переплатить за современное помещение, нежели использовать под хранение склад, который принесет им в итоге финансовые потери», – говорит Глушенко.

«Требования к складам растут, так как к нам заходят компании международного уровня. Растущий спрос на складские комплексы напрямую связан с тем, что российские компании стараются максимально оптимизировать свои бизнес-процессы. Главный тренд – сокращение сроков доставки товара до клиента, а для этого нужно уменьшать сроки погрузо-разгрузочных работ. Такую возможность дают только склады современного типа, поэтому многие собственники вкладывают в них деньги и стараются оптимизировать», – отмечает Андрей Рысенков.

Более 95% арендных площадей в единственном индустриально-промышленном парке в Приморье «Авиаполис Янковский» уже занято. Спрос в разрезе складских помещений современного типа стабилен. Об этом сообщила директор индустриально-логистического парка «Авиаполис Янковский» (входит в группу компаний «DNS Девелопмент») Ольга Мудренко.

По ее словам, именно нехватка современных складов в регионе побудила компанию «DNS Девелопмент» принять решение о строительстве «Янковского» несколько лет назад. Мудренко поясняет, что на сегодняшний день построено 163,7 тыс. кв. м складских помещений, из них 111,7 тыс. кв. м – это склады класса А и 52 тыс. кв. м – категории В: «Такие объемы частично решают проблему дефицита складов в регионе. Но с тем динамичным развитием рынка, которое происходит, спрос на них будет расти, и пока рано говорить, что потребность в таких помещениях закрыта».

Море с трех сторон

Строительство новых складов в Приморском крае идет, но такой вид бизнеса сопряжен с существенными проблемами, говорят эксперты.

«Во-первых, отсутствует возможность развивать рынок из-за нашего географического положения: с трех сторон нас окружает море, и развитие может быть только на север – в сторону Артема, Надеждинска, но все хотят быть поближе к городу. А вот тут возникают проблемы с земельными участками при фактически полном отсутствии поддержки от властей. Если под жилую застройку земля выделяется, то под складскую, насколько мне известно, нет», – поясняет Андрей Рысенков.

Денис Глушенко тоже отмечает, что территориально Владивосток ограничен в части строительства новых складов: «Получить землю для этих целей в городе практически невозможно – её нет. Кроме того, в город с его узкими улицами не очень удобно заходить большегрузам, за его чертой удобные локации уже заняты. Слишком далеко от поселения строить склады неэффективно, но все же процесс идет».

Руководитель московского подразделения ООО «Азия-Л» Вадим Воложанин рассказал, что строительство нового склада даже облегченной конструкции оценивается в десятки миллионов рублей, а вопрос окупаемости такого бизнеса спорный.

«Поэтому компании не строят склады под себя, предпочитая взять в аренду. При полной трансформации российских бизнес-моделей спрос на такие помещения будет расти, и многие компании задумаются о строительстве собственных. Но пока речь об этом не идет. Ключевой момент сегодня – максимально быстрая отправка грузов, а остальное скорректирует время и дальнейший сценарий развития событий на мировой арене», – уверен эксперт.

Перевалочная база

Грузопоток через Приморье растет. По пограничным переходам прирост уже составил более 24%, об этом говорят данные Таможенного управления. Ситуация с логистикой будет и дальше меняться.

«Никто внезапно санкции с России не снимет, бизнес перестраивается полностью. Грузы, в том числе транзитные, идут через границу Приморского края, по морю, суше. Многие компании не имеют возможности переправлять товар сразу в центр России, им на определенное время необходима перевалочная база. Такой площадкой становится Владивосток – отсюда и большая востребованность современных складских комплексов», – говорит Денис Глушенко.

Андрей Рысенков также уверяет, что начался рост спроса на склады, где товар временно хранится и потом отправляется дальше: «Наши порты сохраняют большой оборот грузотоваров. Транспортным компаниям требуются склады временного хранения, то есть не на длительное время, а на короткий период, пока груз готовится к дальнейшей отправке. Поэтому нередко собственники и даже сами арендаторы, снимающие большие складские площади, сдают их в субаренду».

«С реализацией планов по выстраиванию новых логистических цепочек и наращиванию объемов торговли России со странами АТР и Белоруссией Владивосток в этих процессах станет ключевым логистическим хабом. Складские комплексы высокого класса, безусловно, будут пользоваться повышенным спросом», – уверена Ольга Мудренко.

Вадим Воложанин считает, что пока говорить о Владивостоке как о логистическом центре рано: «По большому счету Владивосток – это перевалочная база, некий транзитный регион, через который грузы идут дальше вглубь России. В этой связи большинство транспортных компаний вообще стараются не тратить время на хранение своих товаров. Наиболее активно развиваются контейнерные перевозки, а контейнер – это сам по себе маленький склад. Их стараются сразу перекинуть на железную дорогу. Тем, кому это не удается, ищут место временного хранения. Возможно, в будущем, когда блокированные Европой российские компании полностью перестроятся на отправку грузов из стран АТР, складская недвижимость войдет в пик спроса. Но пока этого нет, поэтому и стоимость помещений не выросла».

Интересно, что ситуация в ценовой политике складской недвижимости еще кардинально не поменялась.

«Как ни странно, при большом на неё спросе цена практически не выросла. В крупнейшем складском комплексе «Янковском» стоимость квадрата – в пределах 700 руб., речь идет о складах класса А. Категория Б по городу стоит в среднем 400 руб. Разлет цен старых складов – от 300 до 500 руб.», – поясняет Денис Глушенко.

Брокер по складской недвижимости ESTATE GROUP Екатерина Боровикова уверена, что, скорее всего, сейчас можно говорить о предпосылках для роста цен на складские комплексы: «Себестоимость строительства складов повышается, и новые помещения, тем более в условиях растущего спроса, могут подорожать на 30%».