Ипотечный рынок переживает «глубокую структурную мутацию»

Объединённое Кредитное Бюро подвело итоги ипотечного кредитования в октябре 2025 года. За месяц банки выдали 105,64 тыс. ипотечных кредитов — в годовом отношении число выдач ипотеки выросло на 23%, объем – на 37%. Средний размер ипотечного кредита за год стал больше на 450 тыс. рублей. По сравнению с результатами сентября количество выдач жилищных кредитов в октябре выросло на 16%, объем – на 19%

В ТОП-5 регионов по объему ипотечного кредитования в октябре-2025 вошли: Москва — 8,64 тыс. кредитов почти на 60 млрд рублей, Московская область — 6,94 тыс. кредитов почти на 40 млрд рублей, Санкт-Петербург — 5,35 тыс. кредитов на 29,84 млрд рублей, Краснодарский край и Татарстан — почти 4 тыс. кредитов на 18,67 млрд рублей и 18,35 млрд рублей соответственно.

Почему растет количество выдачи ипотечных кредитов, хотя в целом кредитование снизилось по итогам года? Разве банки не рискуют в таком случае? Почему растет средний размер ипотечного кредита?

Безопасные варианты

«Выдачи ипотеки растут, потому что на рынке параллельно идет плавное снижение ставок по вкладам. Люди понимают, что доходность по вкладам падает, им не хочется допустить обесценивания своих денежных активов. Кроме того, еще добавляется обязанность уплаты налогов с полученных доходов по вкладам, что также снижает чистый размер получаемого дохода по вкладам. На этой волне многие ищут для себя безопасные варианты сохранения своих сбережений, обеспечивающие их преумножение взамен менее интересных условий по вкладам. При условии покупки жилой недвижимости для последующей ее сдачи в аренду можно подобрать такой вариант, когда арендная плата будет равна или даже чуть выше ежемесячного платежа по ипотеке. Плюс многие участники рынка не ожидают снижения ключевой ставки на горизонте 1-2 кварталов 2026 г., поэтому условия по ипотеке (по уровню процентной ставки) на какой-то момент зафиксированы, ее существенное снижение в ближайшее время вряд ли произойдет», — рассказала «Московской газете» кандидат отраслевой эксперт, экономических наук Ольга Горюкова.

Сезонный фактор и отложенный спрос

Почему рост ипотеки пришелся именно на октябрь?

«Что стоит за всплеском выдач? Сезонный фактор и отложенный спрос. Традиционно осенние месяцы активны, а после летнего замедления покупатели вернулись на рынок. Сохраняющиеся льготные программы. Также, сказываются инфляционные ожидания населения», — сообщил изданию экономист, партнер Российского экспортного центра (РЭЦ) Сергей Варфоломеев.

Риски

Что посоветовать гражданам?

«Отметим возможные риски и денежные расходы, возникающие на практике, которые нужно учитывать перед заключением ипотечного договора:

1. Просчитать стоимость дополнительных периодов аренды жилья до переезда в новую квартиру.

2. Оценить лишние расходы на отделку и покупку мебели из-за подорожания при том, что в недостроенном доме не разрешается проводить отделочные работы (при покупке новостройки).

3. Отсутствие права на требование неустойки в связи с нарушением сроков. Однако есть вероятность выиграть дело в суде о возмещении убытков, которые обусловлены невозможностью переезда на новое место жительства.

4. Дополнительные расходы на уплату процентов по ипотеке, ограниченность величины имущественного налогового вычета суммой 3 млн рублей.

Также важно заранее знать о возможных проблемах при регистрации в собственность не сданной в эксплуатацию квартиры, проверять компанию, с которой планируете заключить договор долевого участия, а также быть готовым отстаивать свои права при их нарушении», — поделилась своим мнением с изданием доцент кафедры налогов и налогового администрирования факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета при правительстве РФ Елена Смирнова.

Средний размера кредита

Почему растет средний размер ипотечного кредита, и как это отразится на стабильности банковской системы?

«Увеличение среднего размера кредита объясняется не только инфляцией и ростом цен на недвижимость, но и изменением структуры рынка — значительная часть выдач приходится на дорогостоящие новостройки, что закономерно повышает общий средний чек. При этом многие заемщики, пытаясь снизить ежемесячную нагрузку, вносят крупные первоначальные взносы, что указывает на еще более высокую реальную стоимость жилья. С точки зрения банков активность на ипотечном рынке остается в допустимых пределах риска. Большинство кредитов выдаются в рамках программ государственной поддержки, а требования к заемщикам ужесточены — это позволяет минимизировать вероятность дефолтов. Кроме того, ипотека обеспечена залогом, что дает банкам дополнительную защиту. Таким образом, даже при длительном сроке кредита — более 15 лет — у банков есть определенные гарантии возврата средств. В то же время рост долговой нагрузки представляет серьезную угрозу для заемщиков», — прокомментировала ситуацию руководитель информационного отдела Независимого профсоюза «Новый Труд» Мария Коледа.

Формирование модели

Что подталкивает население к покупке недвижимости, хотя ставки остаются высокими?

«Потребительское кредитование падает, поскольку тратить на текущее потребление становится слишком дорого. Но ипотека воспринимается как инвестиция, способная перегнать инфляцию. Мы наблюдаем формирование модели, где доступность жилья обеспечивается не доступностью цены, а фактически пожизненным характером долгового обязательства. Октябрьская статистика — это не ренессанс рынка, а свидетельство его глубокой структурной мутации, где ипотека остаётся единственным доступным инструментом фиксации стоимости сбережений для населения. Впереди неизбежная развилка: либо доходы догонят цены, либо мы получим поколение, для которого собственное жильё станет синонимом финансовой кабалы», — отметил в беседе с «Московской газетой» политолог, советник г. Москвы, доктор делового администрирования (MBA/DBA) по юриспруденции, экономике и управлению Роман Синицын.