Качество строительства жилья может снизиться

Послабления по срокам сдачи жилой недвижимости создают риски для бизнеса и потребителей

Застройщикам разрешили переносить сроки ввода жилья в качестве антикризисной меры. Эксперты опасаются, что это может привести к росту неопределённости для покупателей.

Проблема сложная

«Решение разрешить застройщикам переносить сроки сдачи жилья без финансовой ответственности под предлогом помощи отрасли в условиях кризиса на первый взгляд кажется вынужденной мерой. Однако при ближайшем рассмотрении оно выглядит как попытка легализовать неэффективное управление и переложить риски неудачного бизнеса на плечи самых незащищенных участников рынка — дольщиков. Проблема сложная и не поддается простым решениям.

1. Перепроизводство. Компании массово запускали новые проекты, не обеспечив их адекватным финансированием и логистикой, стремясь занять как можно больше площадок. В результате ресурсы распыляются, а объекты замораживаются.

2. Ожидание. Бесконечные согласования, простои на стройплощадках из-за несвоевременных поставок материалов или отсутствия проектной документации — это прямое следствие плохого планирования.

3. Транспортировка. Неоптимальная логистика стройматериалов, их повторные перемещения увеличивают издержки и сроки.

4. Излишняя обработка. Бюрократические процедуры внутри самой компании, постоянные доработки проектов уже в процессе строительства.

5. Запасы. Неправильное управление запасами приводит к замораживанию средств в излишках материалов или, наоборот, к их острой нехватке.

6. Дефекты. Некачественно выполненные работы, требующие переделки, что отнимает время и деньги.

7. Неэффективность труда. Нерациональное использование персонала и подрядчиков, отсутствие четких регламентов», — рассказала «Московской газете» консультант по стратегическому и антикризисному управлению, генеральный директор ООО «Вместе.ПРО» Олеся Бережная.

Оптимизация

Как решать вопрос так, чтобы все не было переложено на потребителей?

«Вместо того чтобы бороться с возникающими потерями, оптимизировать бизнес и нести ответственность за просчеты, застройщики получают индульгенцию на дальнейшее ведение неэффективной деятельности. Последствия для покупателей ощутимы. Они несут двойную ношу: продолжают платить ипотеку или арендовать жилье, ожидая квартиру, сроки сдачи которой становятся совершенно непредсказуемыми. Их финансовое планирование и жизненные планы рушатся. Самое тревожное — это системный риск для всего рынка. Подобные решения разрушают остатки доверия к долевому строительству. Опытные покупатели, видя, что их интересы не защищены, могут начать массово отказываться от покупок в строящихся объектах. Рациональной стратегией становится ожидание ввода дома в эксплуатацию и покупка только готового жилья на вторичном рынке. Это приведет к усугублению кризиса ликвидности у застройщиков, которые и так испытывают проблемы со сбытом. Таким образом, данная мера — это не помощь отрасли, а симптом глубокой системной болезни. Вместо точечных поблажек необходимы системные реформы, направленные на реальное повышение прозрачности, ответственности и эффективности строительной отрасли. В противном случае рынок новостроек ждет стагнация, а дольщиков — новые риски», — резюмировала эксперт.

Риски

«Предоставление застройщикам большей гибкости в отношении сроков снижает риск банкротств и заморозки строек. В текущих реалиях, когда логистические цепочки нарушены, стоимость стройматериалов нестабильна, а привлечение финансирования затруднено, жесткие штрафные санкции за просрочку способны усугубить положение застройщиков. Снятие бремени штрафов позволит застройщикам адаптироваться к меняющимся условиям, сконцентрироваться на достройке объектов и избежать лавины исков со стороны дольщиков, парализующих их деятельность. Но отмена штрафов за просрочку создает серьезные риски для покупателей жилья и нивелирует ключевой механизм защиты их прав. Штрафные санкции служили своеобразной «подушкой безопасности», компенсирующей финансовые и моральные издержки, связанные с задержкой долгожданного жилья. Возникает и опасение, что застройщики способны использовать данную возможность для перераспределения ресурсов в пользу прибыльных проектов, замораживая или существенно замедляя строительство менее рентабельных объектов, что способно привести к появлению новых долгостроев и увеличению числа людей, которые годами ждут свои квартиры», — сообщила изданию доктор экономических наук, профессор кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета Наталья Рубан-Лазарева.

Качество

Как все это отразится на потребителях?

«Отмена штрафов способна спровоцировать снижение качества строительства. Ослабление финансовой ответственности застройщиков приводит к экономии на материалах и квалифицированной рабочей силе, чтобы компенсировать убытки. В итоге дольщики рискуют получить жилье, не соответствующее заявленным стандартам и требующее дополнительных вложений. В итоге решение о переносе сроков сдачи жилья без штрафов представляет собой «палку о двух концах». Хотя оно и направлено помочь застройщикам справиться с текущими трудностями, но создает серьезные риски для покупателей жилья. Для минимизации негативных последствий необходимо разработать дополнительные механизмы защиты прав дольщиков, такие как усиление контроля за деятельностью застройщиков, гарантирование выделения целевого финансирования на завершение строительства и создание эффективных инструментов компенсации убытков, связанных с просрочкой сдачи жилья, альтернативных штрафным санкциям. В противном случае, пролонгируемая мера способна обернуться катастрофой для рынка недвижимости и подорвать доверие граждан к строительным компаниям», — резюмировала эксперт.

Поддержка

В выигрыше окажутся только банки.

«Действующий механизм взаимодействия застройщиков и покупателей недвижимости, как ни странно, в большей степени удобен не им, а банкам, которые получают проценты от выдачи заёмных средств обеим сторонам сделки. С одной стороны, хорошо, что у строителей не будет заинтересованности в досрочной сдаче жилья при фактическом наличии недоделок. С другой стороны, поддержка строительной отрасли предусматривает возможность переноса сроков сдачи, что негативно влияет на потребителей. Важно заранее знать о возможных рисках, проверять компанию, с которой планируете заключить договор долевого участия, а также быть готовым отстаивать свои права при их нарушении», — поделилась своим мнением с «Московской газетой» доцент кафедры налогов и налогового администрирования факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета при правительстве РФ Елена Смирнова.

Наибольшие бенефициары в этой системе — это банки. Об этом gazetametro.ru рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев:

«Они [банки, — прим. «Московская газета».] пользуются деньгами дольщиков на эскроу бесплатно и одновременно кредитуют застройщиков зачастую под 14-16% годовых.

При этом банки сами определяют ставку по проектному финансированию, а разницу между бесплатными средствами с эскроу и дорогими кредитами оставляют себе. Чем дольше строительство задерживается, тем больше времени банки распоряжаются чужими деньгами и тем больше девелоперы платят банку за проектное финансирование.

Для девелоперов это оборачивается убытками, для покупателей — потерей денег и времени. Но на практике тяжелее всего ситуация сказывается на конкретных людях».