На рынке флиппинга останутся только системные игроки

Флиппинг сегодня в России — сложный бизнес, по уровню риска приближающийся к венчурным инвестициям. Для неработающих на этом рынке индивидуальных инвесторов стратегия крайне сложна, а порог входа высок

Один из способов монетизировать недвижимость в современной России – это флиппинг. Инвесторы как правило скупают ветхие дома и старые квартиры, делают там ремонт и перепродают обновлённый объект, пишет gazetametro.ru

Каковы перспективы флиппинга в стране, и сопутствующие этому риски?

«Флиппинг представляет собой приобретение актива с целью его последующего улучшения и перепродажи по более высокой стоимости. В России успешно применяется на рынке недвижимости. В последнее время из способа быстрого обогащения эта практика превратилась в высокорискованную профессиональную деятельность, требующую глубоких компетенций в области юриспруденции, строительства и финансового моделирования. В начале 2010-х ее маржинальность достигала 50-100% годовых. В текущих экономических условиях чистая прибыль сократилась до 15-20% на проект. Доходность флиппинга приближается к показателям банковских депозитов и государственных облигаций, не требующих в управлении значительных временных и интеллектуальных затрат», — рассказала «Московской газете» доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансовый университет при правительстве РФ Ольга Борисова.

Стоит ли заниматься флиппингом начинающему инвестору?

«Флиппинг в 2026 году становится рисковым для неподготовленных инвесторов, поскольку сделки зависят от наличия преимущественно наличных денег, коррекции продукта под ипотечного покупателя, постоянно требует мониторинга изменения географии за счет погони за прибылью, пересмотра размера расходов на ремонтные работы. Условием успешной сделки является умение находить объекты с дисконтом в 20-30% от рыночной стоимости, который впоследствии трансформируется в прибыль после проведения ремонта и устранения юридических недостатков», — пояснила эксперт.

Каковы риски для предпринимателя?

«Флиппинг несет в себе ряд рисков. Высокая стоимость заемного капитала не позволяет привлекать ипотеку или потребительский кредит, поскольку приводит к минимизации прибыли от деятельности. В условиях роста цен на недвижимость эксперты отмечают наличие риска ликвидности, когда имеются сложности с продажей объекта после ремонта, что замораживает средства и влечет дополнительные расходы на коммунальные платежи и налоги. Юридические риски связаны с чистотой сделки, поскольку объекты, реализуемые на рынке со скидками, могут иметь обременения, что в последствии грозит судебными разбирательствами. Существенная налоговая нагрузка, возникающая при продаже объекта ранее минимально установленного в законодательстве срока, ведет к уплате НДФЛ, а если сделки регулярные, то к признанию полученного дохода предпринимательским и доначислению налогов. Острый дефицит квалифицированных рабочих и нестабильность цен на строительные материалы превращает планирование ремонтных работ в отдельную зону риска. Первоначальная смета может увеличиться на 30-40% существенно сократив ожидаемую прибыль», — резюмировала Ольга Борисова.

Эксперты рекомендуют обратить внимание на налоговые нюансы.

«Особое внимание стоит уделить налоговой нагрузке, которая после реформы 2025 года стала для флипперов серьезным барьером. Прогрессивная шкала НДФЛ и пристальное внимание ФНС к серийным сделкам физических лиц практически лишили смысла попытки работать «в серую». Сегодня налоги съедают значительную часть прибыли, и, если вы не закладываете в финансовую модель честные 13–15% с разницы в цене, а также расходы на профессиональный юридический аудит, вы просто обманываете сами себя. Юридические риски в 2026 году приобрели новое качество. Пресловутая «схема Долиной» и участившиеся случаи оспаривания сделок из-за банкротства предыдущих владельцев превратили покупку вторичного жилья в прогулку по минному полю», — поделился своим мнение с изданием старший преподаватель кафедры экономики и государственного управления Славяно-греко-латинской академии, доктор делового администрирования (MBA/DBA) Роман Синицын.