«Сдается за 15 тыс. в сутки»: в пиковый сезон цены на квартиры во Владивостоке достигают апогея

О сверхприбылях рынка посуточной аренды недвижимости рассуждают риелторы

Спор риелторов о том, является ли Владивосток самым перспективным городом в стране в части бизнеса краткосрочно аренды квартир, набирает обороты. С одной стороны, тенденции последних лет показывают очевидный рост востребованности данного сегмента, с другой, в этом бизнесе немало «подводных камней». Тем не менее, есть эксперты, которые уверены: вложения в квартиру реально окупить буквально за три года. 

Как известно, самая дорогая недвижимость – в Москве. Немногим уступает столице Санкт-Петербург, за которым идет приморский город Владивосток. Но это касается купли-продажи жилых объектов. Если говорить о сегменте аренды посуточно, однокомнатная квартира в центре российской столицы сегодня предлагается в аренду в среднем от 2 до 4 тысяч рублей в сутки. При этом комната в центре столицы Дальнего Востока в текущее летнее время оценивается от 2 до 3,5 тыс. рублей. Гостинки посуточно сдаются от 3 до 5 тыс. рублей за расчетный период проживании, а однокомнатные квартиры — от 2,5 до 10 тысяч рублей в сутки, в зависимости от ремонта и оснащения квартиры. Таким образом, трафик аренды во Владивостоке не только не ниже, но в каких-то сегментах выше московского. И это на фоне увеличенного спроса на рынке аренды жилья в Москве, который вырос по сравнению с 2020 годом на 20%. Такую статистику приводит агентство «ИНКОМ-Недвижимость».

Во Владивостоке спрос на аренду квартир рос весь 2021 год. Но особенно хорошая динамика прослеживается в августе. Это происходит из-за возросшего интереса россиян к Приморью в условиях закрытия границ – люди со всех регионов страны стремятся вырваться на морское побережье. Эксперты отмечают, что и так недешевые квартиры во Владивостоке в этом августе обогнали по стоимости суточной аренды даже лидеров внутреннего туризма – Сочи и Ялту. Так, средняя цена за арендное жилье во Владивостоке в августе составила 3,99 тыс. рублей за сутки, в Ялте — 3,86 тыс. рублей, в Сочи — 3,30 тыс. рублей. Безусловно, определенный толчок к росту цен на аренду недвижимости в столице ДФО дала подготовка к сентябрьскому Восточному экономическому форуму (ВЭФ).

«В пиковые моменты ажиотажного спроса (август, ВЭФ), квартиры, которые сдавались в центре Владивостока посуточно, доходили в цене до 15 тысяч рублей за суточный расчетный период. После открытия границ мы прогнозируем большой наплыв туристов, и жилье поднимется в цене до 5 тысяч рублей в сутки. Сезон высоких арендных продаж продолжается буквально 4-5 месяцев. В межсезонье краткосрочная аренда в среднем продается в районе 2 тысяч рублей в сутки. То есть данный бизнес очень рентабельный. Еще шесть лет назад, в 2015 году, в центре Владивостока можно было купить квартиру за 3 млн рублей. Сейчас такое жилье оценивается на миллион – два дороже, и то речь идет о старом жилом фонде без ремонта. И стоимость продолжает расти», — рассказал директор ГК «Метры» Владимир Закурко.

С ним согласна президент ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» Марина Оборожная, которая отмечает, что посуточная аренда, безусловно, выгодна: «За 10 лет спрос на краткосрочную аренду вырос. Раньше посуточна аренда занимала 15-20% рынка. Сейчас — 50% на 50%. Мы отмечаем, что наши клиенты стали чаще приобретать жилую недвижимость, чтобы использовать ее в последующей сдаче. Это говорит о росте привлекательности данного сегмента. Но минусы этого бизнеса никак не позволят заложить 200% прибыли, о которой нередко в последнее врем стали говорить наши коллеги». 

А коллеги, тем не менее, приводят цифры. 

«Путем простых расчетов мы увидим: квартира сдается 4 месяца по 5 тысяч в день, это уже 450 тысяч за сезон. Плюс между сезонами заработок составит около 200 тысяч. Таким образом, общий годовой доход — около 600 тысяч рублей. Если купить квартиру даже в ипотеку за 4-5 миллионов, года за 4-5 затраты окупятся и начнут приносить чистую прибыль. Я много раз был в Москве и даже летом спокойно снимал однокомнатную квартиру в центре столицы в пределах 3 тысяч. Другое дело, что ключевое отличие Владивостока и Москвы — в стоимости самой покупки. В центральных районах российской столицы приобрести квартиру по тем расценкам, что в нашем городе просто нереально», — говорит Владимир Закурко.

Марина Оборожная готова поспорить с директором ГК «Метры». Она объясняет: ключевой момент в том, что рынок краткосрочной аренды имеет свою периодичность, где наибольший спрос – лето-осень, а остальные месяцы – как повезет.

«Во-первых, к нам едут туристы. В туристический сезон люди в Приморье как правило приезжают семьями, и им удобно снимать не гостиничный номер, а квартиру. Для них район города по большому счету не имеет значения. Туристы намерены отдыхать, а не сидеть «в четырех стенах со всеми удобствами». Они готовы заплатить за лишнюю экскурсию, нежели переплачивать за квартиру. 

Во-вторых, сейчас все считают деньги. Туристы эконом-класса, которых большинство, стремятся максимально сэкономить на отпуске, просят нас найти квартиру чуть ли не за 100 рублей. И приезжают они не на два дня, а на неделю и больше. Во Владивостоке сегмент дорогого туриста практически отсутствует. Те, кто готов платить дорого, заранее согласовывают свои действия, прописывают агентствам техническое задание, работают по договорным условиям. Довольно распространена практика, когда многие московские, западные, восточные компании снимают квартиру или коттедж на длительны срок, например, на год, для своих сотрудников. И оплачивают аренду аккуратно, включая все текущие расходы, связанные с коммунальными платежами. При этом по факту их командировочные могут приехать за год всего 6 раз. Что касается крупных азиатских компаний, часто они просто покупают жилье для своих сотрудников, а позже, когда востребованность в нем отпадает — продают.

В-третьих, конкуренция на рынке огромная, никто при всем желании цены не завышает. Гость Владивостока всегда найдет жилье за 2 тыс. рублей в спальном районе и не станет снимать квартиру за 5 тыс. рублей только потому, что она находится в шаговой доступности от центра. Город у нас небольшой. Добраться в любой его конец труда не составит», — говорит Марина Оборожная.

Эксперты рассказывают, что, безусловно, на стоимость аренды недвижимости во Владивостоке очень влияют событийные поводы, такие как ВЭФ. В это время очень хорошо сдается центр города, Эгершельд и Светланская. При этом в спальных районах и пригороде большую часть занимают гостиницы на дому, сдающие комнаты посуточно. Они «заточены» под обычных командировочных, которые предпочитают заселяться в спокойных районах города.

Что касается минусов посуточно аренды, их несколько. «Это бизнес с нестабильным спросом. Сегодня ты сдал квартиру и заработал, завтра — не нашел клиента, не заработал. А коммунальные платежи, которые съедают около 30% всей прибыли, надо платить круглый год. Кроме того, если говорить о честных риелторах, в издержки необходимо закладывать дополнительные статьи расходов, такие как: уборка после каждого клиента, оплата менеджеру, который обрабатывает заявку, расходные материалы по постельному белью, бытовой химии и так далее. Так что, о каких сверхприбылях можно говорить, мне, лично непонятно», — рассуждает Марина Оборожная. 

Тем более, отмечает эксперт, сегодня активизировалось большое количество мошенников, особенно среди собственников жилья, которые берут задаток, а потом его не возвращают. А так как договора нет, доказать что-либо в таких условиях невозможно. Таким образом, человек, например, снял квартиру на неделю, оплатив посуточно 24 тыс. рублей исходя из 3 тыс. рублей в сутки, оставил задаток – десятку, и в итоге затратил 34 тыс. рублей, так как недобросовестные собственники деньги ему не вернули. И в следующий раз такой человек задумается, не проще ли обратиться к агентству и немного переплатить за договор или снять номер в гостинице, нежели вновь рисковать своими «кровно заработанными». 

Напомним, за незаконную сдачу жилья в аренду предусмотрено наказание. В случае неуплаты налогов собственника обяжут внести все платежи за последние три года, а также оплатить штраф в размере 20% от суммы задолженности.