Способен ли рост темпов строительства жилья в Москве вытянуть за собой всю экономику

Аналитики консалтинговой компании в сфере недвижимости Nikoliers выяснили, что последние исследования рынка фиксируют рост темпов строительства жилья в Москве после паузы, вызванной санкциями и резким взлётом ключевой ставки ЦБ и длившейся примерно с февраля по май

В начале июля объём строительства жилой недвижимости достиг 16,7 млн кв.м., превысив аналогичный показатель июля прошлого года на 2,3%, говорится в пресс-релизе Nikoliers. Такие результаты объясняются постепенной стабилизацией экономической обстановки, снижением ставки Центробанка и, соответственно, падением стоимости кредитов и проектного финансирования.

«В настоящий момент мы наблюдаем активизацию девелоперской активности на московском рынке – девелоперы планируют реализацию новых проектов и приобретение земельных площадок под новый девелопмент. Учитывая данный тренд, мы ожидаем увеличение анонсов новых проектов в конце 2022 — начале 2023 года», — отмечает региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев. По его словам, данная тенденция помогает в решении задачи улучшения обеспеченности россиян жильём.

Напомним, в конце марта на совещании с правительством об особой важности строительной отрасли говорил президент РФ Владимир Путин, призвав оказать всестороннюю поддержку этой системообразующей сфере экономики. Сегодня же глава государства сообщил, что все задачи, которые руководство страны ставит перед стройкомплексом, в целом выполняются, а развитие идёт хорошими темпами.

Особую значимость строительства коммерческой и жилой недвижимости для преодоления кризиса подчёркивают и в экспертном сообществе. Директор Центра политического анализа и социальных исследований Павел Данилин напомнил, что строительство даёт 11% ВВП и 10,5% налоговых поступлений в бюджет, что является очень значительной долей. Эксперт указал, что целью политики государства в этой сфере является обеспечение граждан доступным и качественным жильём, а целевой показатель – 5 млн новосёлов в год. Сейчас Россия уже достигла цифры в 4 млн, поэтому шансы на выполнение задачи достаточно хорошие.

Напротив, если бы было допущено серьёзное падение темпов строительства и разработки новых проектов в сфере недвижимости, это потянуло бы за собой обвал многих других отраслей. Ещё в 2019 году, когда наблюдались серьёзные опасения по поводу кризиса в сфере недвижимости из-за перехода от долевого строительства к эскроу-счетам, в Центре макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования объяснили, что от строительной отрасли зависят и тяжёлая промышленность, включая машиностроение и металлургию, и транспортно-логистический бизнес, и энергетическая отрасль, в том числе электростанции, нефте- и газодобывающие компании. Спрос на все эти ресурсы возрастает или падает в зависимости от состояния стройкомплекса.

И пока, исходя из текущей статистики, строительная сфера демонстрирует оживление. По крайней мере для Москвы это утверждение уже подкреплено конкретными количественными данными. Аналитики Nikoliers отметили, что застройщики начали проявлять больший интерес к перспективным площадкам для будущего строительства, и особым вниманием пользуются Новая Москва и площади, занятые уже не используемыми промышленными и складскими зданиями. Такая тенденция вполне объяснима. В исторических районах мегаполиса и спальных кварталах, застроенных ещё в советские годы, места под новую застройку практически нет. В то же время спрос на жилую недвижимость в столице сохраняется, поэтому многие девелоперы решают воспользоваться возможностями Новой Москвы, где незастроенных территорий ещё очень много.

Массовая жилая застройка в ТиНАО перспективна как с точки зрения будущих покупателей, так и с точки зрения самих девелоперов, и эти позитивные факторы сохраняются уже в течение нескольких лет. Ценность недвижимости в Новой Москве для потенциальных новосёлов объяснил глава департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов. Он отметил, что собственное жильё в Москве даёт право на постоянную столичную регистрацию, что влечёт за собой получение и московского соцпакета, более обширного, чем во многих других регионах, и включающего в себя доплаты к пенсии, выплаты при рождении детей и другие льготы. Пантелеймонов заметил, что ценность привилегий, которые даёт московская прописка, возрастает в кризисные периоды. Кризисы 2014-2015, 2020 и 2022 годов схожи между собой по некоторым признакам – люди хотят обеспечить себе максимальную защищённость в турбулентные времена, и проживание в Москве – самом богатом регионе РФ – даёт больше материальной и психологической уверенности в завтрашнем дне. Самим застройщикам эти территории также сулят больше выгод благодаря гарантированному спросу на будущие квартиры и немалым возможностям для расширения жилых кварталов. Пока темпы строительства коммерческой недвижимости, к примеру, торговых центров, отстают от динамики жилой застройки, однако логика подсказывает, что в будущем рост населения Новой Москвы сам собой породит спрос и на коммерческие здания, что обеспечит долгосрочный интерес девелоперов к территориям, 10 лет назад вошедшим в состав Москвы.

В то же время аналитики фиксируют и некоторые негативные тенденции в структуре столичной застройки. Аналитическое агентство «Метриум» зафиксировало очередное падение средней площади квартир в новостройках до 46,8 кв.м. и рост доли студий и однокомнатных квартир в общем объёме продаваемой недвижимости. Таким образом рынок реагирует на увеличение себестоимости строительства и падение реальных доходов населения. За счёт уменьшения площади жилья девелоперы пытаются сохранить его цену на приемлемом для покупателей уровне. Однако побочным эффектом неизбежно становится ухудшение качества жизни новосёлов, поскольку, к примеру, вместо необходимой для семьи двухкомнатной квартиры приходится брать «однушку» и максимально оптимизировать свой быт под малую площадь помещений. В то же время 47% квартир в новостройках Новой Москвы продаются на начальном этапе строительства домов, на так называемой стадии котлована, и лишь 14% квартир продаются в домах, уже введённых в эксплуатацию. Такая ранняя покупка жилья – ещё один возможный способ его удешевления, но эта же тенденция повышает риски недостроя и появления пресловутых обманутых дольщиков, с проблемой которых власти борются многие годы. Впрочем, хорошей новостью можно назвать то, что общий объём предложения новых квартир остаётся на самом высоком уровне за последние 5 лет. Это должно помочь хоть немного опустить цены. А в целом стройкомплекс даже в кризис начал показывать неплохие показатели развития, оправдывая своё звание «локомотива экономики», предоставляя рабочие места гражданам и формируя спрос на широкую номенклатуру сопутствующей промышленной продукции.