Цены на рынке недвижимости существенно скорректируются в 2024 году

Управление Росреестра по Москве в течение нескольких дней подряд размещало на своем портале информацию о росте показателей на столичном рынке недвижимости. Рекорды по регистрации сделок в 2023 году были зафиксированы как на вторичном рынке, так и в секторе новостроек. Отдельное внимание ведомство уделило достигнутому в ушедшем году максимуму по числу сделок с привлечением кредитных средств. О том, что происходит с квадратными метрами в Москве и что будет с ценами в дальшейшем «Московская газета» поговорила с основателем Российской гильдии риэлторов Константином Апрелевым

— Константин Николаевич, 2023 год оказался удивительным во многих отношениях. Московский Росреестр сообщил о том, что «первичный рынок столичной недвижимости продемонстрировал в 2023 году внушительные результаты, став самым продуктивным по числу сделок за всю 15-летнюю историю ведения статистики» (цитата). Все ранее установленные рекорды побиты. Есть ли у Вас как у эксперта рынка какие-то разумные объяснения происходящему?

— Интерес к покупке жилья в 2023 году был связан, прежде всего, с инфляцией, которая заставила Центробанк ступенчато поднимать ключевую ставку. Вместе с ней росла ипотечная ставка на вторичном рынке. Люди старались действовать на опережение, торопились взять ранее согласованные на более адекватных условиях ипотечные кредиты и спешили заключить сделки по недвижимости. Это привело к ажиотажному спросу на «вторичку» в августе-сентябре-октябре. И позволило многим, кто не планировал покупку жилья этой осенью, данную покупку произвести. Люди, по сути, совершили «покупки будущих периодов»: того спроса, который мог бы быть реализован в январе-феврале 2024, нет, поскольку он был реализован ранее.

Во-вторых, интерес к недвижимости связан с курсом доллара: граждане, имевшие накопления в долларах, поспешили дорого продать свои сбережения и дешево в рублях купить жилье. В-третьих, это была попытка спасти рубли. И очень многие приняли решение произвести покупку в новостройках, поскольку на первичном рынке все еще действует льготная ипотечная ставка в 8%.

— Действительно, Росреестр говорит о том, что с января по декабрь прошлого года число сделок на вторичном рынке в Москве достигло 174 952 (переход прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья), а это почти на треть больше, чем в 2022 году. Также рост ипотечных сделок был совершенно феноменальным — 97 480, что на 48% больше, чем за аналогичный период годом ранее. Как это отразилось на ценах?

— Произошел рост цен. Наиболее существенный — в третьем квартале. К четвертому кварталу спрос стал откатываться назад, и сейчас он существенно снизился. Количество звонков и просмотров сократилось в 3-10 раз.

Ипотечная ставка на вторичном рынке с настоящий момент заградительная. Никто не готов с такой ставкой брать ипотечный кредит. Цены выросли на 8-10% за три квартала прошлого года, плюс папка по кредиту подскочила с 12% до 18%; существенно увеличился размер первого взноса. В итоге ипотечные платежи для покупателей вторичного жилья выросли в 1,5-2 раза по сравнению даже с летом 2023 года. Естественно, уменьшилось количество людей, которые могут приобрести жилье на таких условиях. За квартиру, которую еще весной 2023 года можно было купить по одной цене, сегодня надо платить в полтора-два раза больше при прочих равных условиях. Безусловно, это снижает спрос и сокращает интерес к приобретению такой недвижимости.

— Спрос падает равномерно по всем сегментам?

— Элитный класс сейчас очень сильно проседает; его ликвидность вызывает большие трудности. Есть объекты в этом сегменте, которые экспонируются на рынке уже несколько лет. В нынешней ситуации реальная цена, цена продажи элитного жилья может быть на 20-25% ниже заявленной.

— Если говорить о конкретных ценах за квадратный метр на первичном рынке столичного жилья, то разброс по разным источникам очень большой. РБК со ссылкой на обзор аналитиков агентства недвижимости NF Dom сообщал, что по итогам ноября 2023 года средневзвешенная цена «квадрата» в новостройках бизнес-класса достигла 511 тыс. руб. Аналитики компании «Метриум» рассказали, что по сравнению с ноябрем 2022 года средняя цена «квадрата» в новостройках выросла с 408,1 тыс. руб. до 436,1 тыс. руб. (для всех классов жилья, уточняет агентство). Но дальше всех пошли эксперты аналитической платформы bnMAP.pro. По их мнению, средняя цена по итогам декабря 2023 года достигла 537,8 тыс. рублей за кв. м, дав прирост в 17% за год, пишет «Газета.ру».

— Рассуждения о некой средней цене на новостройки – это ерунда. Либо необходимо классифицировать квадратные метры по классам, либо объяснять, как производились расчеты. И даже если взять все объекты элитные и бизнес-класса по площадям и сравнить с объектами класса «эконом», то все равно не получится цифра в 537 тыс. руб.

Есть понятие в аналитике как средневзвешенные цены. Берется количество предложений на рынке, площадь этих предложений и цена за метр; перемножаются во всех категориях и складываются; потом полученная цифра делится снова на количество объектов и количество квадратных метров. При этом надо учитывать, что жилье бизнес-класса продается в три раза дольше, чем «эконом»; экспозиция элитного жилья порой в 10 раз дольше по сравнению с недорогими квартирами. Если они берут все жилье на рынке за определенный период, то надо понимать, что зачастую в элитном и бизнес-классе в расчеты принимается одно и то же жилье, а объекты недвижимости эконом-класса все время меняются. Кроме того, часто аналитики сравнивают цены предложения в некой базе предложения. Но эти данные не учитывают реальное число недвижимости на рынке и тот факт, что реальная цена, цена продажи, часто значительно ниже цены предложения. Картина изначально не объективна.

— Выяснить реальную цену квадратного метра для всей столицы, действительно, непросто. Но Вы ведь не станете спорить с тем, что жилье в Москве примерно в два раза дороже, чем в Санкт-Петербурге, например? Чем это можно объяснить?

— Цены, конечно, в Москве выше. Вообще цена во всех сегментах жилья в столице на 40-60% выше, чем в Санкт-Петербурге, и это не новость последнего года. Второе – жилье бизнес-класса и элитного в Москве также существенно дороже. Третий момент – это доля элитного и -бизнес жилья в общем объеме предложений. В Москве эта доля примерно в три раза больше, чем в Петербурге. То есть, вопрос не только в средневзвешенной цене квадратного метра, но и в абсолютном количестве привилегированных квадратных метров на рынке.

— Возвращаясь к московскому «квартирному вопросу». На территории столицы можно встретить парадоксальные ценовые ножницы между предложением вторичного рынка и «первичкой». Например, рассмотрим два одинаковых дома в одном и том же микрорайоне, то есть находящиеся в равных условиях по местоположению (удаленность от метро и пр.). Но один из них уже построен, второй – на стадии котлована, и новоселье случится не ранее, чем через три года. Почему же тогда цена «первички» выше, чем уже у сданного нового жилья, который считается «вторичкой»?

— Действительно, такая ситуация – не редкость. Дисбаланс между ценами на вторичном и первичном рынках стал слишком существенным – это почти 20%. То есть, цены в недостроенном доме будут на 15-20% выше. Объясняется это тем, что на «первичке» действует льготная ипотечная ставка – 8%. На вторичном рынке, там, где недоступна льготная ипотека, цены существенно ниже. Это дискредитирует сам подход к строительству в России. Вы недостроенное жилье, которым начнете пользоваться только через 3-4 года («первичку»), покупаете дороже, чем то жилье, которое уже сейчас можно использовать («вторичку»). С точки зрения финансовой модели это нонсенс. Более того через 4 года, когда человек получит свою квартиру в новостройке, он не сможет её продать за те деньги, за которые он её купил. Квартиру можно будет реализовать только на 15% дешевле, чем она обошлась при покупке.

Люди просто не понимают до конца, что после окончания сроков льготных ипотечных кредитов в 2024 году цены на рынке недвижимости существенно скорректируются. И то, что вы купили в новостройке, не удастся продать даже по той цене, по которой вы его приобрели. Не получится. Инвестиционная составляющая ушла.

— Будет ли в сложившихся условиях продолжаться рост стоимости недвижимости?

— Маловероятно. Вторичный рынок встал, поскольку ставка по ипотеке сегодня практически заградительная, как я уже говорил – 18%. А у нас 80-90% всех сделок на рынке совершаются по ипотеке. Рынок недвижимости зависит сильнейшим образом от ставок по ипотеке. Те, кто хочет купить жилье сейчас, не могут себе этого позволить. Что касается первичного рынка, то инвестиционная составляющая с него уже ушла. Сейчас покупка актуальна только для немногих категорий граждан, для которых действует льготная ипотека. А льготная ипотека для всех уходит. Все это приведет к колоссальному снижению спроса. Недвижимость на первичном рынке вернется в свое реальное положение. У нас же всегда цена на рынке – это отражение рисков. Сегодня мы наблюдаем дисбаланс рисков: на первичном рынке рисков гораздо больше, а цены при этом гораздо выше. Это перекос существующей финансовой модели.

— Означает ли это, что цены начнут снижаться?

— Если ключевая ставка останется заградительной до осени или даже до конца 2024 года – это одно, если это продлится относительно недолго — другое. В первом случае следует ожидать снижения цен на квадратный метр «вторички» от 10 до 15%. На первичном рынке падения цен следует ожидать с середины июля 2024 года — именно в это время закончится льготная ипотека.