Цены на жилье подстёгивает целый ряд факторов: что будет дальше

Эксперты рассказали, что подстёгивает и что сдерживает цены на новостройки в Москве и регионах

Цены квадратного метра в столичных новостройках за год выросли более чем на 17%, сообщает издание gazetametro.ru

О динамике и причинах роста цен на первичное жильё в столице «Московской газете» рассказал аналитик Российской Гильдии Риэлторов (РГР) Константин Ламин.

«Рост цен наблюдался с начала 2024 до конца июня, пока существенно не изменился формат льготной ипотеки. Этот рост был поступательным, с января средняя цена выросла с 383 до 402 тыс. рублей за квадратный метр. Потом произошла просадка, небольшая коррекция, сейчас рынок восстановился. Но цены превысили психологический порог 400 тыс. рублей за кв. м. Основная причина роста цен — льготные программы, которые разгоняли рынок до текущих уровней. Сейчас разница в уровне цен между «первичкой» и «вторичкой» составляет 30%. Если вторичный рынок с начала 2024 практически не изменился и остался на уровне примерно 295 тыс. рублей за м кв., то «первичка» показывает заметный рост. Если в августе 2023 г. ставка на вторичном рынке составляла 10-12% и достигла 25%, то на первичном рынке ставка 6-8% вызвала высокий спрос и привела к росту цен», — рассказал Константин Ламин.

С начала 2024 года рост цен на первичное жилье по Москве составил 5%, цена на «вторичку» не менялись, сообщил аналитик РГР.

«С осени 2023 года рост цен на «первичку» в столице составил 12-13%. Стоимость площадок под строительство тоже выросла. При формировании модели девелоперского проекта она составляет весомый процент себестоимости будущего строительства. Стоимость участков с готовыми документами — высокая, а сами эти участки в дефиците», — отметил эксперт.

В то же время, по мнению представителя РГР, большой объём нераспроданного жилья в Москве будет сдерживать цены на первичном рынке.

«Объём продаж резко снижается. Важным индикатором является количество сделок, зарегистрированных договоров. Сделки по «вторичкам» — на стабильном уровне. А вот по новостройкам максимум был в июне — более 11 тыс. заключённых сделок. Потом произошло падение — в сентябре было заключено 6200 сделок. Активность на «первичке» резко снизилась. К Новому году вероятна коррекция в виде единовременных скидок от застройщиков. Но резкого падения цен не будет. Тандем банков с застройщиками вряд ли этого допустит. До весны 2025 года я не вижу причин для роста цен, если не будет изменения ключевой ставки и льготных программ», — заключил Константин Ламин.

Исходя из тех же данных, другой прогноз по ценам на новостройки в Москве и региона предоставила «Московской газете» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко:

«С начала года был небольшой рост на «первичку» в Москве в пределах 3-5%. В первую половину года цены росли из-за большого спроса — правительство одобряло завершение льготных программ, и люди рвались «в последний вагон», чтобы зафиксировать ставку 8%. Сейчас рыночная ставка составляет 22%, скоро может стать 24%, а люди, которые успели заскочить в «последний вагон», платят 8%. В целом спрос на ипотеку в начале 2024 года был немного истеричным, и застройщики стали повышать цены. Хотя уже с июля-2024 произошёл провал покупательского спроса на 40%».

Цены на первичное жильё подстёгивает целый ряд факторов, сообщила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.

«Это и стоимость земельных участков, и ключевая ставка, застройщики жалуются, что не могут показывать те обороты, которые были раньше, и быстро пополнять эскроу-счета, а от этого зависит ставка проектного финансирования от банков. Застройщик опасаются, что если будут брать кредиты под 16%-18%, то им придётся повышать цены. Дорожает рабочая сила, инфляция давит на стройматериалы и технику. Некоторые застройщики сворачивают покупку земельных участков, считая, что на рынке царит слишком высокая неопределённость. Сейчас формируется отложенный спрос на жильё. Вкупе с низкими темпами строительства он может вызвать взрывной спрос. И тогда мы за 2-3 года можем увидеть рост цен в два раза», —прогнозирует Ирина Радченко.

Несмотря на высокие ставки спрос на ипотеку не падает, отметила собеседница издания.

«Банки не испытывают дефицита клиентов. Действует семейная ипотека, любая нормальная семья хочет зафиксировать ставку в 6%. Растёт инфляция. Неизвестно, что будет с ценами на нефть и газ. При этом растёт число заявок на ипотеку по коммерческим ставкам. Это связано с девальвацией рубля: люди опасаются обесценивания валюты и начинают вкладываться в недвижимость. Рост спроса толкает вверх цены. Поэтому жильё, особенно качественное, дешеветь не будет.

В России есть довольно большая категория состоятельных людей, которые будут вкладываться в дорогую недвижимость. А дешеветь будет разве что старое вторичное жильё в регионах, где происходит массовое строительство. Что касается объёмов нераспроданного жилья, то их пока оценивать рано», — заключила Ирина Радченко.