Цены на жилую недвижимость в России будут падать дальше?

Прошлый год выдался для рынка недвижимости крайне нервозным. После 24 февраля можно было наблюдать резкий взлёт ипотечных ставок, последовавший за увеличением ключевой ставки ЦБ до 20%, и падение спроса на недвижимость, которое наступило за кратким периодом ажиотажного спроса в феврале-марте, когда обладатели значительных денежных накоплений поспешили вложить их в ликвидные активы

На смену кратковременному ажиотажу пришла длительная экономическая неопределённость, в условиях которой гораздо меньшее количество людей решалось на столь крупные приобретения, как жильё. В итоге под давлением просевшего спроса к осени 2022 года цены на недвижимость упали в среднем на 10%. Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков прогнозировал, что падение продолжится и может в итоге достичь 15%. Однако по итогам года выяснилось, что стоимость квадратного метра снизилась только в Москве. Такие данные опубликовала «ЦИАН.Аналитика», проанализировав динамику цен на жильё в 37 крупных городах России. И даже в столице падение оказалось символическим – на 0,4%. В остальных городах цены на жильё выросли, причём в Ростове-на-Дону, Челябинске, Самаре, Уфе и Волгограде процент роста был двузначным.

Тем не менее многие эксперты предполагают, что в среднесрочной перспективе заметного падения цен рынок не избежит. По мнению основателя компании Realiste Алексея Гальцева, на это повлияет не только дальнейшее уменьшение спроса, но и корректировка вниз стоимости стройматериалов. В прошлом году из-за антироссийских санкций и ухода с рынка зарубежных брендов цены на многие стройматериалы взлетели на 30-50%. Это прежде всего оказывало своё влияние на рынок новостроек. Даже при отсутствии спроса застройщики были ограничены в возможности сбрасывать цены из-за возросших издержек, ведь бизнес не может работать себе в убыток. Теперь же, если ситуация со стройматериалами действительно нормализуется, продавцы смогут делать предложения на более привлекательных условиях.

В экспертной среде появились даже конкретные предположения, насколько именно могут упасть цены на недвижимость в России. Финансовый аналитик Артём Звездин прогнозирует, что к весне 2024 года цены на жильё в РФ могут упасть на 8-10% в рублёвом выражении и до 30% в долларах. Такая разница обусловлена тем, что в ближайшие месяцы ожидается также ослабление рубля. Аналитик посоветовал в ближайшее время не вкладывать накопления в покупку недвижимости, назвав этот вариант наихудшим для инвестиций. Такую динамику, по мнению Звездина, обеспечит сохраняющийся переизбыток предложения и продолжающийся спад спроса на квартиры.

Правда, насчёт эффективности инвестиций в недвижимость есть и иные мнения. Глава Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский считает, что людям, желающим инвестировать в недвижимость на стадии котлована с целью потом продать квартиру подороже, не стоит опасаться долгосрочного «ценопада». Эксперт указал, что многие забывают про фактор сезонности: зимой и летом стоимость жилья традиционно слегка снижается, но затем отыгрывает это падение и продолжает рост. Кроме того, сейчас ужесточаются требования к застройщикам и к их проектам, касающиеся в том числе развитости социальной инфраструктуры и числа машиномест в жилых комплексах. Поэтому можно ожидать некоторого снижения объёмов предложений и, соответственно, повышения цен.

Между тем, если инвесторы могут позволить себе рискнуть и купить недвижимость в надежде на то, что смогут отбить свои деньги если не через год, то через 5 лет, ситуация для людей, покупающих квартиру для личного пользования и в ипотеку на много лет, куда менее благоприятная. Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко констатировала, что за последние годы доступность жилья в России снижается. Уровень цен на новостройки сложно назвать адекватным, поэтому, чтобы покупатели могли потянуть такие расходы, приходится увеличивать срок погашения ипотеки. В противном случае сильно возрастёт сумма ежемесячного платежа, что далеко не всем по карману. В итоге ситуация пришла к тому, что россияне вынуждены брать ипотеку на 25-30 лет, надеясь погасить её хотя бы за 20. Раньше наиболее распространённым был срок погашения в 10 лет, а реально расплачиваться с долгами заёмщики могли и за 7. Теперь же, по словам Радченко, многим придётся передавать ипотеку по наследству, как это нередко бывает на Западе. Проблема, однако, в том, что при такой длительности выплат возрастают и риски неплатежа. Они могут быть связаны и с личными причинами, такими как потеря работы или другие непредвиденные обстоятельства, и с нестабильностью экономической обстановки в стране в целом. Достаточно вспомнить, сколько всего произошло в российской экономике за прошедшие 25 лет, чтобы понять, насколько рискованно загадывать на такой срок. Страна успела пройти путь от дефолта через сравнительно благополучные 2000-е, кризисы 2008 и 2014-2015 годов до беспрецедентных международных санкций, скачков валютного курса и рекордного дефицита бюджета. Можно ли сколько-нибудь уверенно планировать свою жизнь на 25 лет вперёд, связав её с ежемесячными ипотечными платежами, вопрос крайне непростой.

Пока же эксперты с тревогой наблюдают за ситуацией в ипотечном кредитовании, говоря о признаках финансового пузыря. Несмотря на высокую инфляцию и падение реальных доходов населения объёмы ипотеки продолжают быстро расти. В то же время в 2022 году Центробанк впервые за несколько лет зафиксировал увеличение объёмов задолженности по ипотеке во всех регионах РФ. Общий рост неплатежей составил 10,4%. Аналитик TeleTrade Алексей Фёдоров одной из причин ипотечного кризиса назвал программу льготной ипотеки, запущенную в 2020 году и спровоцировавшую бурный рост заимствований. Не будучи подкреплённым реальными финансовыми возможностями граждан, этот бум привёл и к росту задолженностей, с которыми заёмщики не могут справиться. Власти уже принимают меры для исправления ситуации, корректируя программу льготной ипотеки и убирая с рынка излишне щедрые предложения от застройщиков. Однако насколько своевременными окажутся эти меры и смогут ли они предотвратить перегрев рынка, пока неясно. Очевидно, что при необходимости и при наличии стабильного источника дохода люди продолжат брать кредиты на покупку недвижимости. Но более благоприятной для покупателей ситуация на этом рынке в ближайшее время вряд ли станет, и подходить к решению о взятии ипотечного кредита сейчас нужно с особой осторожностью.

Россияне, которые сейчас берут ипотеку, будут передавать её по наследству?

18.02.2023 в 13:03:00