Россияне, которые сейчас берут ипотеку, будут передавать её по наследству?

Комментируя повышение спроса на жильё в новостройках в конце 2022 – начале 2023 года, отмечавшееся сервисом «Домклик», собеседники «Московской газеты» назвали конкретные причины этого роста и обрисовали общее положение дел на рынке жилья. Ситуация более-менее стабильна, но распродавать свои объекты застройщикам легче не стало. А греческое слово «ипотека», оказывается, имеет в английском языке более суровый синоним, значение которого всё больше напоминает в текущих условиях именно российскую ипотеку

Беженцы и прошлогодние льготы

Повышение спроса и стоимости жилья в новостройках в Краснодаре и других южных городах России объяснил «Московской газете» аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин.

«Видимо, это переселенцы из Херсонской области, получившие сертификаты на льготное жильё, – предположил аналитик. – Это отмечается даже в Подмосковье. Но по московским меркам стоимость сертификата не очень большая. Так что, вероятно, переселенцы едут в южные регионы».

Повышение активности на рынке новостроек в целом объясняется остатками прошлогодних программ льготной ипотеки, считает Константин Ламин: «Было много закрытых сделок в декабре, когда все ожидали прекращения льготных программ. И вот остаток программ льготного субсидирования, действующих до конца февраля, вызвал активность риэлторов, покупателей и привёл к некоторому росту продаж». 

При этом, по словам аналитика, активность на рынке вторичного жилья оказалась несколько выше, чем на рынке первичного.

«По данным Росреестра, на конец января по «вторичке» зафиксировано порядка 7200 сделок. Рынок активен, и мы этого не ожидали. Возможно, сказался отложенный спрос, связанный с ростом курса доллара», – заметил эксперт.

Только размер (платежа) имеет значение?

В Гильдии риэлторов России не отмечают усиления спроса на новостройки, рассказала «Московской газете» президент Гильдии Екатерина Шенгель.

«Хотя спрос на конец января был неплохой: прирост на 31,8% по стоимости квадратного метра жилья. Но мы не видим перераспределения спроса в сторону новостроек: активность есть и на первичном, и на вторичном рынках. Это точечные сделки и конкретные локации. И мы не видим глобального повышения цен. Однако объекты у застройщиков строятся и реализуются с большим дисконтом при приобретении за наличные деньги. Наибольший рост спроса в январе продемонстрировал район столицы Новая Москва», – рассказала эксперт.

Основной критерий входа в ипотеку – размер ежемесячного платежа, пояснила собеседница издания:

«Рынок переуступок – другой: там разница с ценами от застройщика может составлять 30-40%. Казалось бы, существенно дешевле. Но здесь надо понимать, что объект будет стоить дешевле, но сам платёж будет больше, потому что на рынке вторичного жилья нет таких вещей, как льготная ставка. Главное для покупателя сейчас – размер платежа. Поэтому «первичка» всё-таки выигрывает в сравнении со вторичным жильём».

На что идут застройщики и что стоит за словом «ипотека»

Причины определённого роста активности на рынке первичного жилья объяснила «Московской газете» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко: «Это связано с тем, что решения по заявкам на льготную ипотеку под 7%, одобренным в прошлом году, занимают пару месяцев. Плюс, произошло расширение семейной ипотеки: теперь для неё достаточно иметь двух несовершеннолетних детей. Рубль падает, и те, у кого есть денежные накопления, выбирают между «котлованом» и «депозитом». На депозиты ключевая ставка сейчас 7,5%, при этом инфляция – 12%. И люди, которые не имеют возможности вкладываться в валюту или покупать недвижимость за рубежом, покупают её здесь. Так что рынок недвижимости держится, но большой активности на нём нет, скорее, стагнация».

Чего ждут российские застройщики от 2023 года?

«Застройщики, с которыми я общаюсь, мягко скажем, взволнованы, потому что у них не распродано то, что они уже построили, – говорит Ирина Радченко. – Сейчас у некоторых из них наблюдается большая просрочка строительства, они срывают сроки кто на 2-3 месяца, кто на год или больше, и сейчас вы вряд ли сможете взыскать за это с застройщика компенсацию через суд. При всём этом спрос на «вторичку» больше, потому что рисков с этим типом жилья меньше. Причём понятие «вторичка» обретает новый облик. Например, в жилом комплексе один дом уже построен, а второй возводится. И в первом доме цены на уже, получается, «вторичку», хотя, по сути, это первичное жильё, без всякого ремонта, просто со всеми документами — заезжай и живи — ниже, чем на то, что предлагают застройщики. То есть, инвесторы набрали в предыдущие годы по две-три ипотеки и теперь демпингуют, создавая очень большую конкуренцию застройщикам. Позиция, что «первичка» при этом всё равно приоритетна для россиян из-за меньшего разового платежа, имеет право на существование, но не надо забывать, что это позиция риэлторов», – отметила президент Международной академии ипотеки и недвижимости.

Чтобы привлечь покупателей и реализовать проекты застройщики стали сильно изощряться маркетинговыми ходами, отметила собеседница «Московской газеты».

«Например, условно говоря, «ипотеке по 0,1%», которую не поддержит ни один банк. Ещё придумали «траншевую ипотеку»: гасить кредит можно не сразу, а частями. И совсем уже беспрецедентная мера: компания Ingrad предлагает вам внести 10% первоначального взноса, зафиксировать цену, за два месяца до окончания строительства внести ещё 5% взноса и только непосредственно перед получением ключей – оставшиеся 85%, а если вам всё равно не хватает денег – можете взять в банке кредит. Это крайне клиентоориентированная политика», — отметила эксперт.

При этом в целом по сравнению с 2019 годом доступность жилья уменьшилась, а средний срок платежа за квартиру увеличился, сказала Ирина Радченко.

«Раньше люди брали ипотеку на 10 лет и за 7 лет её гасили. Сейчас люди берут ипотеку на 25-30 лет и надеются погасить её за 20. То есть, получается та самая ипотека, передающаяся по наследству, которая существует в зарубежном мире. В английском языке это называется словом morgtgage (morg – мёртвый, gage – обещание – прим.авт.). В российской практике применяется более мягкое греческое слово «ипотека», означающее табличку на границе заложенного участка. Россияне, которые сейчас берут ипотеку, будут передавать её по наследству. С помощью ипотеки пытаются оживить спрос на жильё в новостройках в целом при не слишком адекватных ценах. Задача строителей и банков – не обрушая рынок, нащупывать дно у покупательского спроса. Таким образом рынок строительства жилья держится «на плаву», – рассказала эксперт.

Верно ли, что если застройщик не распродаёт до конца один свой объект, то у него стопорится строительство следующего, и он может разориться?

«Отличный вопрос. Раньше если застройщик не распродавал объект он действительно мог разориться. Но с 2019 года в России банки занимаются проектным финансированием строительства жилья, и всё стало не так печально. Если разорится застройщик, разорится и банк, придётся выплачивать дольщикам деньги, поэтому банк будет спасать застройщика. Но, безусловно, низкая реализация объекта – не очень хороший сигнал для банка в отношении застройщика. Чем больше клиентов на этапе строительства, тем меньше ставка банка по проектному финансированию, и наоборот», — заключила Ирина Радченко.