Квартиры с ипотекой и долгами: риски и выгоды для покупателей

Доля квартир с долгами на вторичном рынке Москвы достигла 20% — каждая пятая продаваемая квартира обременена ипотекой или коммунальными задолженностями. Скидки на такое жилье по сравнению с «чистыми» объектами доходят до 20-30%. Безопасно ли покупать квартиру у должника, разбиралась «Московская газета»

Квартиры в ипотеке: риски минимальны

Как пишет gazetametro.ru со ссылкой на экспертов «ИНКОМ-Недвижимость», сумма долга по ипотеке чаще всего составляет от 3 до 8 млн рублей, а коммунальные долги — от десятков до сотен тысяч. Скидка на такое жилье по сравнению с «чистыми» квартирами может достигать 20% и выше.

Аналитик Российской Гильдии Риелторов (РГР) Константин Ламин разделил тему квартир с долгами на несколько блоков. По его словам, квартиры в ипотеке сами по себе не являются негативным фактором. 

«Очень многие продавцы, с учетом того, что они брали кредиты по достаточно льготным ставкам, до последнего времени не погашают этот кредит, потому что им достаточно выгодна такая низкая ставка», — сказал эксперт «Московской газете».

Механизм продажи квартир из-под залога сейчас отработан практически в любых банках.

«Если раньше это создавало для покупателя достаточно большую сложность в структурировании сделки, то сейчас риски покупателя минимизированы», — сказал эксперт.

По словам Константина Ламина, есть несколько вариантов: сначала гасится кредит, потом идет переход права собственности. Но чаще всего регистрация сделки происходит одновременно с погашением кредита или — сначала регистрация сделки, а потом снятие обременения

«Механизмы отлажены», — резюмировал аналитик РГР.

Советник президента Гильдии риелторов Москвы (ГРМ) Константин Барсуков согласился с коллегой:

«Сегодня люди спокойно покупают квартиры в залоге — не то, что, к примеру, 15 лет назад. Тем более что почти у любого банка есть схема приобретения объекта, находящегося у него в ипотеке. И эта схема обычно совершенно безрисковая для покупателя».

Когда начинаются проблемы: банкротство и торги

Сложнее ситуация, когда продаются квартиры, находящиеся в залоге банка, а продавцы уже не в состоянии исполнять обязательства по кредиту, заметил Константин Ламин:

«Банк выставляет квартиру на торги. Таких квартир тоже достаточно много на рынке. Они продаются через специальные площадки, аукционы. При этом цены могут быть ниже рыночных на 10-20 процентов».

Эксперт перечислил основные риски: «Продавец может не выписываться, могут быть проблемы с освобождением квартиры — нужно будет подключать судебных приставов, подавать в суд на снятие с регистрационного учета. Эти юридические сложности приводят к тому, что такие квартиры покупают в основном профессиональные инвесторы, которые потом очищают объект юридически и перепродают».

Представитель ГРМ Константин Барсуков, в свою очередь, указал на важный нюанс, касающийся скидок. По его мнению, если схема сделки предполагает сначала регистрацию права, а уже затем погашение долга, то никакого риска для покупателя нет. И в этом случае очевидно нет повода для скидки.

При этом эксперт признал, что, если продавец сильно торопится из-за начавшихся просрочек, дисконт возможен.

«На текущем рынке со скидкой в 5% от рыночной стоимости квартира улетит за пару показов», — отметил Константин Барсуков.

Коммунальные долги: зона особого внимания

Отдельный блок, по словам Константина Ламина, — квартиры с коммунальными долгами:

«Здесь надо смотреть на размер долга. Если долг накопился за несколько месяцев, при структурировании сделки обсуждаются механизмы и гарантии его погашения».

Сложнее, когда задолженность достигает сотен тысяч или даже миллиона рублей. 

Аналитик Российской Гильдии Риелторов предупредил: «В данном случае нужно обращать внимание на причины возникновения задолженности и более серьезно проверять продавца на возможное банкротство». 

Неуплата коммунальных платежей может быть одним из факторов неплатежеспособности, что в будущем способно привести к банкротству продавца и даже к расторжению сделки купли-продажи.

Что делать продавцу в сложной ситуации

Константин Ламин дал совет тем, кто оказался в сложной финансовой ситуации. По его мнению, самый негативный сценарий — когда банк подает документы в суд и квартира уходит с аукциона практически за бесценок. 

«Поэтому, если продавец попадает в такую ситуацию, самое логичное — договориться с банком, чтобы он дал согласие на реализацию квартиры и какой-то срок на продажу», — рекомендовал эксперт.

В этом случае продавец находит покупателя, сделка происходит с согласия банка, а цена будет существенно выше аукционной и практически приблизится к рыночной.

«По нашей практике подобные сделки идут с небольшим дисконтом, если ситуация добровольно урегулируется между должником и банком», — резюмировал аналитик.