На рынке коммерческой недвижимости Москвы падает спрос, но цены не снижаются

Рынок коммерческой недвижимости Москвы вошёл в фазу, которую можно назвать «нормализацией через боль», сообщил «Московской газете» основатель АН «Старыгин и партнеры», руководитель службы маркетинга Гильдии риелторов Москвы Даниил Старыгин

После перегрева 2023–2024 годов наблюдается закономерное охлаждение: объём инвестиций в коммерческую недвижимость столицы по итогам 2025 года составил 650-800 млрд рублей — это минус 37% от рекордного 2024-го. Спрос на офисы упал на 37%, до 1,45 млн м кв. При этом цены не снижаются — их поддерживают инфляция, рост себестоимости строительства на 10% в год и повышение НДС до 22%. Ключевая ставка ЦБ снижена до 15%, но кредитное плечо по-прежнему неподъёмно для большинства сделок. Деньги остаются дорогими, и это главный фактор, определяющий поведение всех участников рынка.

Самое интересное происходит в структуре спроса, отметил Даниил Старыгин. Офисный сегмент демонстрирует парадокс: вакантность в классе А выросла до 5,6% и к концу года может достичь 7,8% — максимума с 2023-го, — но ставки аренды продолжают расти на 4–6% годовых, до 42 тыс. рублей за квадратный метр. Причина проста — 87% нового ввода приходится на премиальный сегмент, а более доступных альтернатив на рынке практически нет. 

Торговые центры переживают структурную перестройку, рассказал эксперт по рынку. Доля общепита в составе арендаторов выросла с 22% до 27%, wellness и beauty — с 6% до 9%, тогда как fashion сократился с 43% до 38%. Складской рынок стабилизировался после рекордного ввода 7,6 млн м кв. в 2025 году, а доля e-commerce в спросе упала до 11% — минимума с 2019 года. Главные драйверы теперь — производственные компании и традиционная розница.

Для бизнеса текущий момент — это окно возможностей, заметил Даниил Старыгин:

«Впервые за три года баланс сил смещается в сторону арендатора: собственники бизнес-центров с заполняемостью ниже 85% готовы обсуждать каникулы, фиксацию ставок и снижение индексации. Малый и средний бизнес выигрывает в форматах стрит-ритейла 30–120 м кв., малых продуктовых точек 150–200 м кв., ПВЗ маркетплейсов и light industrial — объектов городской логистики с офисными зонами. Инвесторы, работающие на собственные средства, получают возможность зафиксировать качественные активы до начала нового кредитного цикла — а он, по нашим оценкам, стартует во втором полугодии 2026 г. – начале 2027 г. Тем, кто способен действовать быстро и без заёмного финансирования, рынок сейчас предлагает условия, которых раньше не было».

Член правления Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский отметил, что рынок коммерческой недвижимости Москвы больше не дает универсальных решений. 

«Офисы остаются рынком дефицита качественного предложения, но уже с дорогим входом в сегмент, склады после перегрева становятся рынком, открытым для переговоров, а в торговой недвижимости сильнее других выглядят районные форматы, дарксторы и качественный стрит-ритейл. Иными словами, рынок перестал быть «средним по больнице», теперь у каждого сегмента своя экономика, свои риски и свои точки роста», — пояснил эксперт. 

Главная возможность текущего момента в том, что арендаторы могут получить лучшие условия там, где собственник уже столкнулся с реалиями рынка и настроен на диалог, отметил Евгений Скоморовский:

«Арендодатели по-прежнему могут хорошо зарабатывать, но только если умеют упаковать объект как продукт, а не просто сдавать метры. При этом локация, как и всегда, остается основным УТП объекта. Но выигрывает сегодня даже не тот, у кого есть площадь в правильной локации, а тот, кто точнее понимает спрос и быстрее принимает решения».