От ИИ до зелёных зон: Ярослав Гутнов назвал тренды на рынке недвижимости

Прошлый год выдался непростым для российского рынка недвижимости. Резкий рост ключевой ставки, скачки курса рубля и отмена части льготных ипотечных программ стали серьёзным вызовом для многих застройщиков, а 2025 год пока обещает быть не менее сложным. Однако многие девелоперы не только развивают профильные проекты, но и находят ресурсы для реализации социально значимых инициатив

Учредитель SIS Development Ярослав Гутнов рассказал «Московской газете» о том, как чувствует себя рынок торговой и коммерческой недвижимости сегодня, какие факторы влияют на его развитие, основных трендах в строительстве и организации городских пространств, а также почему для компаний так важен социально ответственный подход к бизнесу.

— Обстановка на российском рынке недвижимости сегодня нестабильная. На фоне неопределенности с ипотекой, инвестициями, вводом жилья в 2025 году она может еще больше усложниться. Как вы охарактеризуете нынешнюю ситуацию на рынке жилой и коммерческой недвижимости в стране, в т. ч. в Московском регионе?

— Ситуация действительно непростая, но рынок продолжает развиваться. В торговых центрах акцент смещается на оказание тех услуг, которые невозможно перенести в онлайн. Это, прежде всего, общепит и развлечения, а также спорт. Мы следуем этому тренду, например, открываем партнерские фитнес-клубы, Ледово-хоккейный дворец.

В свою очередь, в Москве продолжают строиться новые жилые кварталы, которые спроектированы по принципу максимально возможной доступности, когда у человека есть всё необходимое для жизни в шаговой доступности. Поэтому предприятия спорта, торговли и сферы услуг активно ищут для аренды коммерческие площади на первых и вторых этажах жилых домов.

Что касается жилой недвижимости, на рынок сильно повлияла отмена части льготных ипотечных программ и высокая ключевая ставка. В Московском регионе в январе 2025 года число ипотечных сделок упало на 40% в сравнении с январём 2024-го. На этом фоне некоторые застройщики переносят сроки реализации проектов, чтобы избежать затоваривания на рынке и резкого спада цен. Однако несмотря на все сложности мы заканчиваем первый этап строительства ЖК «Первый Рязанский», где будут торговый центр, детский сад на 150 мест и школа на 450 мест.

— Повлиял ли рост ставки ЦБ на рынок коммерческой и жилой недвижимости, а также на бизнес? Если да, в чём заключается это влияние?

— Как я уже сказал, рост ключевой ставки, конечно, оказывает воздействие на рынок. Из-за повышения ставки ЦБ подорожали все кредиты — как для потенциальных покупателей, так и для девелоперов. В этой ситуации наметилась тенденция перехода контроля над ТЦ к банкам, когда прежний владелец оказывается неспособен выдерживать кредитную нагрузку. Наша компания также вынуждена адаптироваться к непростым условиям на финансовом рынке, внимательнее относиться к ожидаемой рентабельности наших проектов и учитывать те расходы, которые порождены жёсткой денежно-кредитной политикой.

— Заметен ли рост издержек, в том числе стоимости стройматериалов, расходов на персонал и т.д., и как это влияет на рынок в целом?

— Ситуация складывается таким образом, что многие издержки в строительной сфере растут даже быстрее, чем в других отраслях экономики. К примеру, в прошлом году именно строительство с большим отрывом возглавило рейтинг отраслей по уровню роста зарплат персонала. Не в последнюю очередь это связано с сохраняющимся дефицитом кадров. Дорожает и логистика, и многие стройматериалы, хотя рост цен здесь неравномерный.

Многое зависит от конкретной категории стройматериалов, но в целом речь может идти о подорожании на 15-20%. И, конечно, тот самый рост стоимости заёмных денег, о котором мы уже говорили, вносит свой вклад. Ведь застройщики постоянно вынуждены обращаться к заимствованиям для реализации своих проектов. И все эти факторы объясняют, почему, несмотря на снижение спроса в некоторых сегментах рынка недвижимости, нет какого-то значимого падения цен. Просто нет такой возможности, пространство для ценового манёвра очень ограничено, так как сильно выросли издержки. А работать себе в убыток бизнес не может. Надеемся на скорейшее восстановление динамики роста цен в средних диапазонах.

— Какой была динамика спроса на торговую и жилую недвижимость в прошлом году и чего вы ожидаете в 2025-м?

— Главный итог года в сегменте жилой недвижимости – это, конечно, падение числа ипотечных сделок. Количество выданных кредитов снизилось на треть. И этот фактор определяет состояние рынка в целом. Однако в грамотно концептуально проработанном проекте и локации, спрос стабилен, при условии конкурентных цен. Что касается коммерческой недвижимости, здесь тоже своё влияние оказывает высокая ставка. Некоторые покупатели, которые приобретают недвижимость с целью вложения инвестиций, сместили фокус внимания с жилой недвижимости на коммерческую. В том числе благодаря этому, к примеру, в стрит-ритейле спрос на покупку упал не так сильно, как можно было бы ожидать в текущих экономических условиях. Сейчас можно предполагать, что те же факторы будут определять состояние рынка и в 2025 году. Сильнее всего будет страдать спрос на эконом-сегмент новостроек, а жильё бизнес-класса и коммерческая недвижимость, зачастую выступающая способом инвестирования, пострадают не так сильно. Но в части конкретных цифр многое будет зависеть от того, на каком уровне будет ключевая ставка, и будет ли государство предпринимать какие-то новые меры для стимулирования спроса.

Относительно новых торговых комплексов Москвы есть стимулирующая программа МПТ (многофункциональные места приложения труда), которую достаточно хорошо используют девелоперы, что хорошо влияет, на строительство новых площадей в городе.

— Какие наиболее важные проекты удалось реализовать за последние годы? Есть ли проекты, которыми вы особенно гордитесь?

— Я искренне считаю, что мы можем гордиться всеми своими проектами, потому что в каждый из них вложено много сил, энергии. Мы стремимся придерживаться высоких стандартов качества и заботы о клиентах. Из жилой недвижимости можно отметить ЖК «Каширка.LIKE», который полностью заселен и ЖК «Первый Рязанский» в Рязанском районе Москвы, где идет строительство. Это современные дома с эргономичной планировкой квартир, паркингами, другой необходимой инфраструктурой и зелёными зонами. Также SIS Development реализовала несколько крупных коммерческих проектов в Москве и Подмосковье, таких как МФК «Митино Спорт Сити», ТЦ «Кузьминки», ТЦ «Ферганский», ТЦ «Парковый», ТЦ «Краснопрудный», а также серию гипермаркетов Decathlon в Московской области в Балашихе, а также Новосибирске и Сочи. Все эти объекты также строились с учётом современных тенденций удобства и функциональности торговых зданий.

— Наблюдаются ли сейчас сложности в привлечении инвесторов или работе с банками? Если да, то какие?

— По поводу инвесторов ситуация неоднозначная. Те, у кого есть на руках средства, конечно, стараются их выгодно вложить, и недвижимость в этом смысле традиционно остаётся весьма привлекательной. Однако вкладываться в масштабные проекты вроде крупных ТЦ сейчас готовы не многие, предпочитая небольшие помещения, которые будут приносить стабильную прибыль.

Банки также стали внимательнее относиться к кредитованию девелоперских проектов. Звучали авторитетные экспертные оценки о том, что в 2025 году застройщиков, ведущих непродуманную финансовую политику, может ждать банкротство, и это, конечно, настораживает кредиторов, никому не хочется сталкиваться с проблемами в возврате займов. Но в целом рынок функционирует. Новые проекты планируются, под них берутся кредиты. Государство также стремится эффективнее обеспечивать стабильность на рынке недвижимости, продление льготной ипотеки до конца 2030 года помогает застройщикам жилья. Также, напомню, что с марта вступает в силу закон об эскроу-счетах для индивидуального жилищного строительства. Это даёт рынку понять, что государство заинтересовано в безопасности сделок и финансовой устойчивости участников рынка, и позволяет более уверенно смотреть в будущее и покупателям недвижимости, и банкам, предоставляющим свои средства на различные проекты, и застройщикам.

— Какой важный мировой тренд присутствует в строительстве сегодня?

— Какой-то один важный тренд выделить сложно. Прогресс строительства идёт сразу по нескольким важным направлениям. Конечно, это и экологичность применяемых материалов и технологий, энергоэффективность современных зданий, призванная не только экономить на оплате коммунальных услуг, но и снижать ущерб окружающей среде. В Москве действует система оценок энергоэффективности многоквартирных домов, и чем выше присвоенный дому класс, тем меньше жильцы платят за ЖКУ. Тем самым власти стимулируют применение более современных технологий не только при строительстве новых, но и при капремонте более старых домов. Также огромную роль в строительстве играет цифровизация, 3D-моделирование, использование искусственного интеллекта на разных этапах проектирования и возведения здания. Всё это позволяет ускорить и удешевить различные процессы, избежать ошибок, минимизировать негативное влияние человеческого фактора.

— Тенденции постоянно меняются, а строительство одного объекта может занимать несколько лет. Как вам удается оставаться в тренде?

— Мы внимательно следим за состоянием рынка, учитываем прогнозы специалистов и сами стараемся на основе имеющихся у нас данных прогнозировать, какие объекты будут наиболее востребованными в ближайшие годы.

— Что влияет на подход к созданию комфортной городской среды?

— При создании комфортной городской среды нужно учитывать ту инфраструктуру, которая уже есть, оценивать возможности по её модернизации. В этом смысле можно очень плодотворно работать с властями Москвы – мегаполиса, который очень активно развивается в плане и транспорта, и торговли, и досуга, и, конечно, жилья. Современный город может и должен предоставлять не только базовые коммунальные услуги и возможность добраться до работы и обратно, но и хорошую экологическую обстановку, места для отдыха для интересного и полезного времяпрепровождения жителей всех возрастов. Поэтому при планировании своих проектов мы всегда стараемся, чтобы комфортным было не только само жильё, но и пространство вокруг: парковки, скверы, детские и спортивные площадки, разные магазины, кафе и другие предприятия сферы услуг стали обязательными атрибутами современного ЖК. Если сравнить их с многоквартирными домами, которые строились, допустим, 10 лет назад, прогресс и направление развития будут очень хорошо заметны.

— Сейчас существует запрос общества на социальную ответственность бизнеса, в том числе экологию. Можно ли обеспечить баланс между интересами девелоперского бизнеса и экологичностью?

— Интересы бизнеса и экологии, на мой взгляд, взаимосвязаны. Ведь озеленение территорий и использование экологически безопасных материалов создаёт комфортную среду для жизни, а наличие такой среды повышает интерес покупателей и, в конечном итоге, положительно влияет на девелопера. В последние годы зелёные дворы стали очень модными. Многие застройщики оформляют придомовые территории с применением ландшафтного дизайна, чтобы отдыхать там было приятно в любое время года. В наших ЖК также есть красивые, уютные зелёные зоны, и мы считаем, что учёт интересов экологии – это не какая-то дополнительная нагрузка на бизнес, а позитивный вклад в нынешнее и будущее благополучие наших клиентов и, в более широком смысле, всего города.

— В Москве достаточно плотная застройка. Как вы относитесь к высоткам? Стоит ли их строить? Есть ли на сегодняшний день альтернатива таким многоэтажкам?

— По поводу целесообразности строительства высотных жилых домов существуют разные мнения. С одной стороны, строительство высотных домов сильно увеличивает стоимость реализации проекта, с другой, в текущих экономических условиях может нести дополнительные затраты на проект. Однако я считаю, что принципиально отказываться от многоэтажного строительства не стоит — высотные дома при правильном подходе могут быть и удобными, и функциональными. Конечно, при проектировании нужно учитывать интересы всех категорий жильцов, в том числе маломобильных людей. Планировка квартир и помещений общего пользования должна быть такой, чтобы всем было комфортно. В качестве одного из преимуществ многоэтажек можно отметить их компактность — они занимают гораздо меньше земли, чем потребовалось бы для расселения такого же числа людей в малоэтажных зданиях. А сэкономленное пространство можно как раз использовать для озеленения, социальной инфраструктуры и многого другого.

В свою очередь, в проекте ЖК «Рязанский» мы расселяем 790 переселенческих квартир с коэффициентом 1,3 % выше их существующей площади. Это и является замещение малоэтажного на высотное строительство.

— Вы организуете хоккейные матчи на ледовой арене «Митино Айс Арена», принимаете участие в развитии детского и юношеского хоккея. Почему именно хоккей? Отражается ли спорт на основной деятельности компании?

— Хоккей – один из любимых, самых популярных и зрелищных видов спорта в России. Многие ребята хотели бы стать хоккеистами, и поддержка детско-юношеского хоккея воспринимается нами как часть социально ответственного подхода к бизнесу. Поэтому мы проводим и благотворительные матчи на разных аренах Москвы, за всё время существования компании таких игр было проведено более 20, и активно принимаем участие в проектах HockeyBrothers. Также мы организуем различные хоккейные мероприятия, которые становятся настоящим праздником для спортсменов и зрителей. Так, 14 декабря на собственной арене в МФК «Митино Спорт Сити» прошел очень зрелищный матч, который подарил множество положительных эмоций и надолго запомнился игрокам и болельщикам.

Считаю, у спорта и бизнеса много общего. И там, и там командная работа профессионалов, каждый из которых находится на своём месте и делает максимум для общего успеха, в конце концов, это приводит к большим победам. Поэтому мы считаем важным уделять внимание спорту, поддерживать его и участвовать в спортивных мероприятиях.

— Что застройщики воспринимают в качестве ключевых вызовов ближайшего будущего и какие факторы, наоборот, способны помочь успешному развитию бизнеса?

— Помочь успешному развитию бизнеса прежде всего можем мы сами, слаженная работа, самоотдача, повышение своих компетенций. А вызовов может быть много: изменения в экономической ситуации, в покупательной способности потенциальных клиентов, новый раунд ужесточения денежно-кредитной политики или скачки валютных курсов, последствия внешнего давления. Но главное – быть готовыми к преодолению этих сложностей, не терять уверенности в завтрашнем дне и поддерживать высокие стандарты качества, чтобы клиенты тоже были уверены.