Риелторы назвали тренды на рынке недвижимости до 2026 года

Рост стоимости стройматериалов не даёт дешеветь первичному жилью, а вот в аренде уже происходит коррекция арендной ставки

В 2025 году стоимость стройматериалов в России может вырасти на 15-30%, сообщил «Московской газете» директор Ассоциации производителей керамических стройматериалов (АПКС) Альберт Попов.

«Ориентируемся на спрос и конкурирующие «смежные» материалы, конечно же с оглядкой на рост издержек, который так и не был покрыт удорожанием в 2024 году. Рост цен на стройматериалы может достигнуть значений в 25-30%, особенно в период растущего сезонного спроса. И здесь никакие директивы и меры регулятивного воздействия не смогут помочь при набирающей силу тенденции снижения загрузки производственных мощностей в условиях дефицита кадров, роста издержек в платежах и логистике. Добавим сюда проблемы с технологическим оборудованием и сырьем — и взрывной коктейль роста цен на стройматериалы готов… А стоит ли развивать преференции для импорта из стран Юго-Восточной Азии? Вопрос, скорее, риторический: как только «ляжет» отечественный производитель, импортеры быстро наверстают свою маржу, ведь тогда поднимать отечественное производство будет куда сложнее и дороже», — считает директор АПКС.

Стоимость нового жилья для застройщика, и в конечном счёте для дольщика, складывается из нескольких частей: стоимости строительства, в которую входят расходы на строительные и отделочные материалы, и стоимости привлечения финансирования, отметила в беседе с «Московской газетой» вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Ирина Зырянова:

«Соответственно, изменение любой из этих частей в теории должно привести к изменению стоимости конечного продукта – квартиры, передаваемой дольщику. Если у застройщика в силу объективной реальности или согласованной с банками финансовой модели проекта нет возможности вносить изменения в свои финансовые показатели, в том числе норму прибыли, то единственной возможностью для него закончить проект и исполнить свои обязательства перед дольщиками и банками является корректировка стоимости нового жилья».

По словам руководителя комитета по адаптации Гильдии Риэлторов Москвы Даниила Старыгина, удорожание стройматериалов и ремонтных работ происходят каждый год по 2-4 раза и постоянно влияют на рынок первичного жилья:

«Вследствие высоких ставок по ипотекам спрос на первичное жильё падает. Это должно вызывать понижение цены, и застройщики, естественно, по некоторым лотам дают хорошие скидки. Но, так или иначе из-за удорожания стройматериалов и ремонтных работ цена не будет понижаться в ключевом своём значении, а будет повышаться, просто сдержанно. Застройщики эконом-сегмента и комфорт-класса начнут больше экономить, находить пути рационализации своего бюджета вследствие того, что объекты не сдаются в нужном объёме. На элитной недвижимости это отразится в меньшей степени, так как данный сегмент живёт на инвесторах, заходящих на рынок с наличными, либо по низким кредитам, которых на нашем рынке уже больше полугода не существует. Элитный сегмент всё равно будет держать свои объёмы, которые, правда, будут немного меньше, чем в 1-2 квартале 2024 года и ранее. А в эконом и комфорт-сегменте будут просадки — застройщики будут вынуждены из-за удорожания ремонтных работ повышать цену. А покупатель богаче становится не будет. Тут мы можем надеяться лишь на дополнительную поддержку и стимуляцию со стороны государства, дополнительные меры по льготным программам, возможно, по рассрочкам, которые должны отменить и ввести уже на законодательном уровне с какими-то определёнными поправками. Все этого ждут».

Арендная ставка сейчас, в несезон повышаться не будет, отметил Даниил Старыгин.

«Повышаться она [арендная ставка, — прим.ред.] будет только в коммерческом сегменте и в элитной жилой недвижимости. Что касается масс-маркета, комфорт-класса и эконом-сегмента, арендная ставка будет корректироваться в сторону удешевления, поскольку к повышению ключевой ставки люди уже постепенно начали привыкать, и ажиотаж по аренде жилой недвижимости заметно спал — по сравнению с сентябрём-октябрём 2024 г. его практически нет.

Коррекция на рынке аренды уже наблюдается. Здесь удорожание стройматериалов и ремонтных работ сильно отражаться не должно, разве что по коммерческой недвижимости и элитному жилью, в котором люди делают ремонты, чтобы сдавать его дороже.

В «комфорте» и «экономе» люди будут стараться купить квартиры с отделкой или вторичное жильё, куда будет перетекать большой пласт покупателей. «Вторичку» можно не только купить за наличные, но и разменяться: продать, например, свою однокомнатную квартиру и приобрести в альтернативной сделке двухкомнатную с небольшим добавлением личных средств и добором ипотеки. Это главный тренд, который будет преследовать нас вплоть до 2026 года.

На втором месте, вероятно, будет покупка новостроек, начиная от сегмента бизнес-класса. Параллельно распространенным вариантом будет покупка коммерческих помещений и зданий. Также популярностью будет пользоваться ИЖС: здесь есть интересные условия, семейная ипотека, введены эскроу-счета [с 1 марта 2025 года — прим. ред.]. А вот комфорт и эконом-сегмент новостроек будут страдать: цена квадратного метра, налог с продаж, стоимость ремонтных работ будут расти, а ипотечная ставка не будет снижаться вплоть до 3-4 квартала 2025 г., а то и до 1-2 квартала 2026 г.», — рассказал руководитель комитета по адаптации Гильдии Риэлторов Москвы.