Ростовской области катастрофически не хватает складов

Бизнес в Ростовской области, важном логистическом регионе Юга России, о нехватке складской инфраструктуры. А вот в столице этот сегмент показывает максимальный спрос и предложение

Ростову не хватает складов

Бизнес Ростовской области испытывает нехватку инфраструктуры, рассказал «Московской газете» руководитель консалтингового бюро «Жилин.Эксперт» (Ростов-на-Дону) Александр Жилин:

«В том числе из-за того, что Ростов-на-Дону – это ворота Северного Кавказа, плюс из-за появления в составе РФ новых территорий развитие Ростовской области и соседних регионов привело к тому, что повысился спрос на логистические услуги и инфраструктуру. И получилось так, что спрос есть, а предложений – мало. Если в жилом сегменте предложение появляется относительно быстро, то складская отрасль более консервативна, и предложение здесь запаздывает. Плюс много вопросов к земельным участкам, инженерным коммуникациям и т.д. Несколько лет Ростовская область испытывает дефицит складских помещений. На фоне подъёма ставки рефинансирования и определённой стагнации в массовом сегменте жилой недвижимости, если ставка будет долго держаться на высоком уровне, бизнес в регионе, который пользуется логистическими услугами и складской недвижимостью, может столкнуться с проблемами».

Складов не хватает именно в Ростове-на-Дону, сообщил «Московской газете» политолог Дмитрий Абросимов.

«Вокруг города складов хватает. При этом левый берег Дона пустой, на нём можно строить. Но об этом вопросе пока не заботятся, потому что есть складские помещения в радиусе 10-15 км. Однако в центре города их нет, потому что город старый, никто не будет сносить старые дома 19-го века, представляющие культурно-историческую ценность. Раньше, в дореволюционные времена, подвалы этих домов сдавались под склады. Теперь, как я уже сказал, склады есть только вокруг города, но проехать через Ростов сложно: старый город по утрам стоит, везти что-либо через него очень сложно. Микрорайоны Ростова связаны одной дорогой. Если случилась авария, связи с отдалёнными районами нет. При этом регион обладает большим логистическим значением, через нас проходит трасса на Северный Кавказ, обеспечивается связь Новороссийска с Москвой. А Новороссийск принимает морем продукцию из Турции, и оттуда она фурами идёт в Москву. В целом логистические проблемы в регионе серьёзные, но они, не первоочередные. Сейчас все занимаются проблемой изношенных коммуникаций, так как новые ЖК их перегружают. Но главные, на мой взгляд, проблемы региона – это логистика, а также то, что Ростов-на-Дону отвязывается от промышленных объектов и становится городом торговли, в том числе на маркетплейсах», — сказал Дмитрий Абросимов.

Инфраструктура нужна и Югу, и всей России

Острейшая нехватка складских площадей может стать катастрофой и для логистики, и для торговли (причем как онлайновой, так и офлайновой), считает руководитель издания «Акценты» Антон Чаблин.

«На головы владельцев складов обрушились разные проблемы. Во-первых, конечно, это санкции, в результате которых в 2022 году все логистические маршруты пришлось перестраивать с западного на восточные и южные направления. А на Юге России традиционно была большая нехватка современных складов (в сравнении, скажем, с Москвой и Северо-Западом). Второе — это рост электронной коммерции. Она за годы с начала санкций удвоилась почти с 5 до 9 трлн рублей. При этом темпы строительства новых складов просто не успевают за такими темпами роста товарооборота. А старые склады морально и физически устаревают. Но к этому фактору добавилась еще и проблема с трансграничными платежами (особенно после нового витка санкционной агрессии Запада осенью 2024 года), когда компании вынуждены была лавинообразно наращивать складские запасы, чтобы минимизировать риски нехватки товаров. Это в свою очередь создало дополнительную нагрузку на уже и без того перегруженные склады, что крайне осложнило ситуацию с новогодними заказами, и причина как раз в нехватке современных складов», — заметил Антон Чаблин.

В связи со всем этим в России нужно строить новые склады и модернизировать, расширять старые, считает руководитель «Акцентов».

Конечно, правительство в рамках адаптации экономики должно предусмотреть финансовые стимулы для складской и логистической отраслей — льготные кредиты, например, снижение налоговых ставок, льготное выделение земель. Иначе всю торговлю ждёт паралич», — заключил Антон Чаблин.

Что со складами в Москве

Рынок складской недвижимости Московского региона переживает период не только максимального спроса за всю историю наблюдений, но и максимально активного строительства, сказал «Московской газете» президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский.

«По всем прогнозам 2025 год может побить рекордные показатели 2014 года по вводу складских площадей в эксплуатацию. При этом практически все строящиеся площади уже расписаны между арендаторами: около 30% площадей строятся сразу под заказ конкретных арендаторов по схеме build-to-suite, а 20% складских площадей строятся компаниями для собственных нужд. Доля вакантных площадей класса А и B составляет менее 1% — ничтожно мало для такого крупного рынка», — рассказал Евгений Скоморовский.

С одной стороны, всё это обнадеживает — склады занимают не только компании e-commerce и продовольственные сети, но и производственные предприятия, заметил собеседник издания.

С другой стороны, при изменении конъюнктуры рынка и восстановления прежних логистических цепочек может возникнуть затоваривание. Впрочем, это не скажется на заполняемости качественных площадей — они будут в спросе, регулируя его ставками аренды. Пока же ставки только растут: если по итогам прошлого года средневзвешенные ставки достигли 12000 руб./м кв. в год (без учета НДС и эксплуатации), то к настоящему моменту они уже превысили этот рубеж и приближаются к 12500 руб./м кв. в год», — рассказал Евгений Скоморовский.

Президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA отметил, что серьезный фокус к складской и индустриальной недвижимости в Москве и Новой Москве был также продиктован льготами МПТ (мест приложения труда), что привлекало в этот сегмент и девелоперов, которые ранее занимались в основном жилой недвижимости. 

«Однако на этой неделе было объявлено о прекращении предоставления данной льготы. По этой причине интерес к складам в Москве сохранится только у профильных игроков. В итоге 2025 год должен стать рекордным с вводом на уровне свыше 2,5 млн кв. м, но уже начиная с 2026 года показатели начнут снижаться», — заключил Евгений Скоморовский.