Калининградская область оказалась не готова к волне популярности

В регионе не хватает стрит-ритейла и ТРЦ, а туристов всё больше

Спрос на жильё в Калининграде

Спрос на жильё в Калининградской области пока отстаёт от предложения, рассказал «Московской газете» гендиректор ООО «Клипер-недвижимость» Олег Перевалов:

«Общее предложение растёт ежемесячно, но при этом в сегменте качественных локаций проектов с отделкой такого роста нет. Покупки такого жилья осуществляются в основном за живые деньги, без ипотеки, здесь уже не хватает предложения, и рынок позволяет ценам расти. В целом, рынок жилья в Калининградской области живёт и показывает очень неплохие для сегодняшнего момента показатели. С 2020 года Калининградская область становится всё более популярной, турпоток и спрос на жильё здесь растут каждый год на 30-40%».

По словам риелтора, цены на жильё в новостройках Калининградской области начинаются от 130 тыс. руб. за кв. м, а на побережье достигают 500 тыс. рублей:

«На «вторичке» «квадрат» стоит в районе 125 тыс. рублей. За счёт того, что семейная ипотека ещё действует, спрос и цены на первичное жильё опережают вторичку».

Больших ЖК и комплексного развития территорий в регионе мало, добавил эксперт.

«В основном проекты представляют собой 1-2 дома. Что касается строительства инфраструктуры, то она иногда появляется через 3-4 года после строительства объекта. Серьёзная инфраструктура – это вопрос уже больше к властям Калининграда. Но сейчас эта ситуация начинает контролироваться», — рассказал Олег Перевалов.

В Калининградской области спрос на новое жильё по сравнению с 2024 г. сократился, за 4 месяца 2025 г. количество зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве упало на 70% и составило 2 859 договоров, сообщил «Московской газете» президент Гильдии риелторов Калининграда Константин Борсиев:

«С другой стороны, с мая начинается сезон продаж, и в последние месяцы они активно растут. В среднем на апрель 2025 г. квадратный метр жилья в Калининградской области стоит 140 тыс. руб., в Гурьевском районе – 113 тыс. руб., в Светлогорске – 210 тыс. руб., в Зеленоградске — 170 тыс. руб., в Пионерске – 170 тыс. руб. Объёмы вводимого жилья увеличиваются, застройщики открывают новые проекты и надеются на новое будущее».

Около 60% сделок по покупке жилья в Калининградской области — это межрегиональные сделки, отметил представитель Гильдии.

«В регионе развивается туризм, но не хватает гостиничного фонда, поэтому жители других регионов покупают квартиру в Калининградской области, чтобы приезжать «на выходные», сдавать её в аренду или в качестве инвестиции. В основном это покупатели из Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Алтайского края и Дальнего Востока. На том же Дальнем Востоке квадратный метр может стоить 250 тыс. рублей, и калининградские цены выглядят привлекательно. Сейчас планируется реконструкция калининградского аэропорта Храброво с расширением взлётной полосы и увеличением пропускной способности. Это увеличит приток туристов в регион и спрос на жильё», — прогнозирует Константин Борсиев.

Новые тренды 

Для увеличения продаж застройщики продумывают рассрочки, траншевые ипотеки, соревнуются в создании лучших условий для покупки, рассказал риелтор.

«В регионе только появляется тренд на квартиры с отделкой, так называемый «серый ключ», когда в квартире разведены коммуникации, залит пол, оштукатурены стены — заезжай и делай ремонт. Появляются и предложения с ремонтом, особенно на побережье», — рассказал собеседник издания.

Обычно строительство в регионе осуществляется вне рамок КРТ (комплексное развитие территорий, — прим. авт.), отметил президент Гильдии риелторов Калининграда:

«Застройщик просто покупает участок и строит дома, при этом инженерные сети в Калининграде изношены, перегружены и не позволяют подключать к ним инфраструктуру. Да и маржинальность строительства не позволяет этого застройщикам. Здесь необходимы субсидии или иные шаги навстречу от правительства региона. Эти вопросы прорабатываются и решаются».

Коммерческая недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости Калининграда переживает, с одной стороны, непростой период, а, с другой, расцвет, сообщил «Московской газете» президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский:

«Пока что данный сегмент оказался не готов к возросшему спросу со стороны арендаторов. После введения многочисленных санкций с последующими сложностями в получении виз и логистикой перелетов Калининград стал раскрывать в полной мере свой туристический потенциал. В 2024 году регион посетило свыше 2 млн туристов, в этом году их будет еще больше – всё это несмотря на изолированность региона и отсутствие автодорожных маршрутов. Безусловно, туризм благоприятствует росту спроса на стандартные блага цивилизации: гостиницы, заведения общепита, магазины, услуги индустрии развлечения. Учитывая, что практически 60% туристов приезжают из избалованных столичных регионов – Москвы и Санкт-Петербурга. Однако область оказалась не готова к такой волне популярности».

На рынке наблюдается колоссальная нехватка качественных помещений стрит-ритейла, да и обеспеченность торгово-развлекательными центрами тоже оставляет желать лучшего, отметил Скоморовский.

«Если посмотреть ассортимент предлагаемых помещений в аренду, то в большинстве своём это будут неприглядные помещения в цокольных и даже подвальных этажах, помещения без витрин и т.п. Стрит-ритейл в новых жилых комплексах и бизнес-центрах востребован как никогда. Впрочем, ставки аренды не такие высокие, как в столицах – туризм все-таки по-прежнему носит сезонный характер, а за счет местного населения бизнес дорогую аренду не потянет. Помимо этого, в серьезном дефиците складские помещения, соответствующие высоким стандартам крупных сетей. При этом действующая в Калининградской области ОЭЗ уже привлекла немало компаний IT-индустрии. Соответственно, наблюдается и дефицит офисов, причем не только класса А, но и более доступных. Так, например, в одном из бизнес-центров в регионе ставки аренды офисов составляют 36000 руб./кв. м, торговые помещения, расположенные там же, сдаются за 48000 руб./кв. м», — заключил президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA.

На территории Калининграда могут появиться два деловых центра. В регионе не хватает коммерческой недвижимости. В 2024 г. в регионе появилось больше предложений коммерческой недвижимости, хотя аренда оставалась на прежнем уровне. Вырос спрос на складские помещения.