Рынок элитного жилья в трёх ключевых городах идёт разными траекториями

Рынок элитной недвижимости развивается неравномерно, сосредотачиваясь в нескольких городах, при этом успешными становятся «бутиковые» дома на 30-40 квартир

Как рассказал «Московской газете» член правления Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский, рынок элитной недвижимости в регионах России развивается неравномерно. Санкт-Петербург, Сочи и другие крупные города нельзя складывать в одну корзину, так как они не похожи – у каждого рынка своя логика спроса, свои ограничения и своя динамика, пояснил эксперт.

Санкт-Петербург сегодня остается самым зрелым региональным рынком элитной недвижимости после Москвы, отметил Евгений Скоморовский:

«Здесь работает классическая логика дефицита: исторический центр, ограниченное количество домов, сложные согласования, высокий запрос на архитектуру, приватность и уже сложившуюся городскую среду. Покупатель в Петербурге платит не только за квадратный метр, а за культурный капитал места, статус адреса и редкость предложения».

При этом Сочи развивается по другой модели, заметил эксперт, поскольку Сочи – это не просто рынок жилья, а курортного актива. Здесь для покупателя важны виды, близость к морю или горам, арендный потенциал, качество управления, эксплуатационные расходы и особенно — юридическая чистота объекта. После периода сильного роста рынок в регионе стал намного жестче, дорогой ценник уже не гарантирует ликвидность. Покупатель внимательнее считает риски и хуже реагирует на проекты, где за красивой «упаковкой» нет понятной экономики, сказал эксперт. 

По словам Евгения Скоморовского, в Казани, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и остальных городах-миллионниках пока рано говорить о полноценном элитном рынке в общепринятом смысле: 

«В этих городах появляются отдельные премиальные и клубные проекты, формируется аудитория, готовая платить за архитектуру, камерность, центр города, виды, приватность и сервис. Но глубина спроса пока ограничена. Это, скорее, точечный премиальный срез, чем самостоятельный большой сегмент», — пояснил Евгений Скоморовский.

Главная тенденция регионального рынка — переход от просто дорогих метров к сложному продукту. Покупатель все меньше платит за площадь как таковую и все чаще смотрит на сценарий жизни, выясняет, кто соседи, как управляется дом, какая инфраструктура внутри и вокруг, насколько объект ликвиден, заключил член правления AREA.

Рынок элитного жилья в трёх ключевых российских городах в 2025–начале 2026 гг. идёт принципиально разными траекториями, рассказал «Московской газете» основатель АН «Старыгин и партнёры» Даниил Старыгин. 

Москва остаётся ядром сегмента: по итогам апреля 2026 средняя цена квадратного метра в элитных новостройках достигла 2,6 млн рублей (+6,5% год к году), а суммарный объём сделок за 2025 составил рекордные 549 млрд рублей. 

«Главный драйвер московского рынка — переориентация капитала состоятельных покупателей с зарубежных активов на внутренний рынок, дефицит новых стартов (около 14 проектов за весь 2025) и устойчивый интерес к классу де-люкс, занимающему уже около 65% предложения», — отметил эксперт. 

Санкт-Петербург в этом цикле оказался самым быстрорастущим: средняя цена «квадрата» в элитных новостройках достигла 1,12 млн рублей с приростом 15,3% год к году, и по темпам Питер обгоняет Москву второй год подряд, отметил собеседник «Московской газеты».

А вот Сочи, по словам эксперта, перешёл в фазу выраженной коррекции: средняя цена просела до 1,6-1,7 млн рублей (−11% за 15 месяцев), число сделок в I квартале 2026 рухнуло на 45% г/г — всего около 20 транзакций, и впервые с 2017 года Сочи уступил Москве лидерство по цене метра.

Москва на этом фоне выделяется не темпом роста, а структурой спроса.

«Если в Сочи элитное жильё — это в первую очередь дополнительный лайфстайл-актив, чувствительный к курсу рубля и общей неопределённости, то столичная «элитка» работает как инструмент сохранения капитала и реального проживания одновременно. Отсюда ключевая разница: высокая ставка ЦБ (14,5% с конца апреля) практически убила рыночную ипотеку в массовом сегменте, но в элитном классе её влияние косвенное — сделки идут преимущественно за собственные средства или через рассрочки от застройщиков. Это и держит московский рынок устойчивым, в то время как Сочи проседает именно из-за инвесторов, занявших выжидательную позицию», — объяснил Даниил Старыгин.

По форматам и инфраструктуре в Москве чётко виден сдвиг в сторону клубных домов малой этажности с собственной территорией, wellness-инфраструктурой и приватными сервисами — стандарты Knight Frank и пятизвёздочных отелей становятся базой, а не премией.

«Прогноз на оставшуюся часть 2026 года: в Москве жду умеренного роста цен на 10-15% по премиуму при сохранении дефицита новых проектов; в Петербурге — продолжения опережающей динамики на уровне 12-18%; в Сочи — стагнации или дальнейшей лёгкой коррекции до момента восстановления инвестиционного спроса. Сама же тройка Москва — Петербург — Сочи окончательно закрепилась как замкнутый внутренний рынок элитной недвижимости — со своей логикой, отвязанной от глобальных трендов», — заключил основатель «Старыгин и партнёры».

По словам вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко, развитие рынка элитной недвижимости в российских регионах носит избирательный характер. В основном это крупные города или курорты – Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Сочи.

«Однако не все хотят жить в жарком климате, а «мест под солнцем», где можно отдыхать и строить элитное жильё, не так много, поэтому в этом отношении имеет большой потенциал Калининград. Там реализуются проекты европейского уровня, но фактор геополитической напряжённости сдерживает спрос. С учётом этого же фактора, у обеспеченных людей пользуется большим спросом Алтай, там тоже реализуются хорошие проекты», — сказала Ирина Радченко.

Цены на элитное жильё растут: в Москве средний уровень – 1 млн рублей за м кв., в Сочи – ещё выше.

«Спрос генерят покупатели с большими накоплениями, которые уже нельзя перевести за границу, при этом ставки по депозитам в банках снижаются, уровень тревожных ожиданий по вкладам растёт, поэтому квадратные метры становятся востребованным активом. Хорошие элитные объекты обычно оплачиваются сразу, без привлечения кредита. Могу сказать, что на элитную недвижимость есть спрос, но покупатель начинает выдвигать очень большие требования — к месту, к городу, локации, технике, инфраструктуре — и не все застройщики могут эти требования удовлетворить, например, в части лифтов, которые сейчас в основном российские или китайские, а сантехника – турецкая. Покупатель может быть очень требовательным и отказаться от проекта. Развиваются в основном «бутиковые» проекты на 30-40 квартир, которые даже не нуждаются в рекламе, информация о них передаётся по «сарафанному радио», — заключила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.