У рынка жилищной ипотеки в России возможны три сценария развития

Собеседники «Московской газеты» рассказали, почему ипотека становится менее доступной для россиян и к каким изменениям на рынке жилья это может привести. В Российской гильдии риелторов считают, что серьёзного снижения спроса на ипотеку не будет, а рынок поддержит новый формат аренды жилья с параллельным накоплением первоначального взноса. Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко видит три сценария развития ситуации, зависящих, в том числе от дальнейшего курса рубля

Банки ужесточают требования к заёмщикам, рассказала «Московской газете» вице-президент Российской гильдии риелторов Екатерина Шенгель.

«Не говоря о том, что предусмотрено поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года — 20%, с 1 января 2024 года — 30%. Мы видим ужесточение требований к заёмщикам, многие банки ужесточают программы кредитования, у кого-то клиенты отваливаются на «скоринге» (автоматизированная система оценки платёжеспособности заёмщика, — прим. авт.). То есть, мы наблюдаем не просто насыщение рынка потребителей ипотечными кредитами: всё тяжелее и тяжелее подобрать заёмщика, который получит одобрение банка. В этом плане больше пострадает рынок вторичного жилья. А на «первичке», как я уже сказала, происходит увеличение первоначального взноса. Здесь надо копить, а русские копить не умеют», — заметила Екатерина Шенгель.

При этом о падении роста доходов населения, как и о серьёзном сокращении спроса на ипотеку, говорить не приходится, считает риелтор.

«Доходы в Москве не растут в абсолютном значении, но при этом денег много, и деньги с СВО приходят в регионы: представьте себе тракториста в селе, который раньше получал 20-30 тысяч рублей, а теперь получает 250, — говорит эксперт. — Многие предприниматели переквалифицировали свои небольшие заводы, бывшие убыточными, под оборонзаказ, и мы видим этих предпринимателей на рынке жилья. Не понимаю, чем может быть вызвано серьёзное снижение спроса на ипотеку. С демографией у нас, конечно, есть вопросы, но молодое население, которое жаждет уехать от родителей, имеется».

Государство будет активнее развивать арендные программы, и спрос будет отчасти переквалифицирован с рынка покупки на рынок аренды, считает Екатерина Шенгель.

«У некоторых девелоперов появилась программа по типу «снимай пока копишь на первоначальный взнос», и мы видим всё больше таких предложений на рынке: часть платежа уходит в аренду жилья, а часть – в накопления на первоначальный взнос», — добавила вице-президент Российской гильдии риелторов.

У рынка жилищной ипотеки возможны три сценария развития, рассказала «Московской газете» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Но стоит начать с того, что сейчас на рынке остаются именно те, кто нуждается в жилье, отметила собеседница издания.

«Что мы имеем: высокая ключевая ставка, хорошие ставки под банковские депозиты. Граждане охотно несут свои сбережения в банки и открывают вклады на год-два по высокой ставке. Можно открыть депозит по ставке 15%. А недвижимость или сдача квартиры в аренду это 5% дохода максимум. С точки зрения доходности депозит лучше, чем недвижимость. Цены на жильё вряд ли подорожают в ближайшие два года, они и так «на хаях», как говорят биржевики. И граждане фиксируют по высоким процентным ставкам депозиты, уходят из недвижимости в банковский рынок. Из-за большой разницы между льготной ипотекой под 8% и рыночной в 16%, – разница между ценой на «первичке» и на «вторичке» достигает 40%. Инвестор, который вложился в недвижимость, тоже вынужден снизить цены на 40%. Никакого навара у него в результате нет. Поэтому спекулянтам тоже всё это не интересно. А инвесторы «в долгую» тоже предпочитают депозиты», — пояснила Ирина Радченко.

На рынке остаются люди, которым действительно нужна квартира, но все, кто платёжеспособен, уже отоварились в предыдущие два года, заметила эксперт.

«Сейчас ЦБ уже повысил первоначальный взнос на новостройки по льготным программам до 20%. Продвигается требование 25-процентного первоначального взноса. Это заградительный барьер для тех, у кого нет накоплений. Повысились требования к заёмщикам, чтобы у них не было предыдущей кредитной нагрузки. У многих заёмщиков 80% дохода идёт на погашение кредитов. Если банк обнаружит таких заёмщиков, то будет заставлять резервный фонд платить большую страховку за то, что это рискованный кредит. Банки будут тщательнее следить за качеством заёмщиков, а их у нас и так не очень много, потому что платёжеспособные заёмщики выбрали кредит в прошлые годы. Таким образом, количество людей на рынке, которым нужна квартира для жизни уменьшится из-за этих двух требований. Произойдёт падение спроса, стагнация рынка, в этом случае и вторичный рынок, и застройщики должны будут, на мой взгляд, корректировать цены в сторону уменьшения. Это первая стратегия развития рынка», — рассказала Ирина Радченко.

Второй вариант, по словам вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости, если ЦБ не удержит курс рубля, и он начнёт катиться вниз, снова начнётся «паломничество» людей, у которых есть сбережения, на рынок недвижимости. Они снова будут скупать всё, до чего можно дотянуться, и тогда возможен рост цен на квартиры из-за повышенного спроса.

«И третий сценарий: если сейчас на рынке труда возникнут сложности, появятся неплатежи по кредитам, а такой риск уже есть, – по данным коллекторских агентств, растёт количество должников, и ЦБ тоже фиксирует чуть ли не самый большой процент за всю историю наблюдений, — говорит Ирина Радченко. — Ещё год назад россияне гасили кредит досрочно, а сейчас число неплательщиков растет. Если эта цифра будет существенна, и граждане, либо банки начнут продавать залоговое жильё, это будет происходить с большим дисконтом, а за срочную продажу нужен ещё больший дисконт, и возникнет «эффект домино», вследствие чего цены могут рухнуть на 30%. Но это при условии, что количество дефолтных заемщиков достигнет минимум 10% от общего числа заёмщиков».

Для отрасли оптимален первый сценарий, считает Ирина Радченко.

«Сейчас середина ноября, а впереди декабрь – это время выплаты больших дивидендов, хорошее время для рынка, когда люди получают большие премии, а у риелторов и застройщиков собирается хороший «урожай». Если в этом году крупные корпорации будут выплачивать премиальные, тринадцатую зарплату и т.д., застройщики и «вторичка» могут не снижать цены. А вот в январе-феврале застройщикам придётся «пососать лапу». И к весне прийти в себя и начать скидки. К тому моменту возможно, даст результат политика ЦБ по борьбе с инфляцией, и рынок будет восстанавливаться именно для тех, кому нужно жильё», — прогнозирует эксперт.

Верно ли, что более всего застройщикам на руку в плане максимальных цен и прибылей, ослабление рубля?

«Падение рубля поможет им только в краткосрочной перспективе, — говорит Ирина Радченко. — Подумайте: произошла инфляция, себестоимость строительства жилья выросла, гастарбайтеры отчасти разбежались, потому что им невыгоден дешёвый рубль. Ключевая ставка выросла, выросла и ставка проектного финансирования. Краткосрочно застройщики вроде как заработали, потому что цены на жильё выросли на 10%, но в долгосрочной перспективе они потратят процентов 20 на всевозможные издержки. При слабом рубле доступность жилья будет снижаться, цены увеличиваться. А это риски «надувания пузыря», потому что жильём в этом случае интересуются не те, кто в нём действительно нуждается, а те, кто просто хочет выгодно вложить сбережения. Когда-то настанет момент, когда квартиры, которые эти люди купили, надо будет сдавать в аренду. Но кто будет делать в них ремонт, отделку? И эти квартиры начнут выставлять на продажу и снижать цены, из-за чего может наступить обвал рынка. А повышение цен в этом случае, повторюсь, это «надувание пузыря», потому что доходы граждан не соответствуют уровню цен. Не рассматриваю сценарий со слабым рублём как удачный для застройщиков».

Возможно, рынок укрепит такой инструмент, как аренда жилья с параллельным накоплением на первоначальный взнос?

«Такая аренда только зарождается на рынке, пока для неё нет никакой законодательной базы для лизинга жилья. Застройщикам это не выгодно, им нужна прибыль здесь и сейчас. У нас нет льгот для застройщиков, которые бы формировали пул «доходного жилья», как в царской России. У нас один налог на имущество может съесть часть прибыли. А аренда жилья даёт всего 3-4% прибыли. Если государство даст льготы, сделает институт долгосрочной аренды с правом выкупа жилья или лизинга выгодным для застройщиков, тогда можно о чём-то говорить. При нынешнем законодательстве, налогах и т.д. у нас этот инструмент пока не работает», — заключила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.