Что ждёт российский рынок загородной недвижимости

За последние три месяца спрос на загородную недвижимость в России упал на четверть. Такие данные привели эксперты «Авито Недвижимости». По их сведениям, лидером по падению спроса с показателем -42% стала Вологодская область

Самыми дешёвыми загородные дома остаются в Кировской, Ульяновской и Смоленской областях, а самыми дорогими – в Московской, Ленинградской областях и Дагестане. Сильнее всего просел спрос на дачи – на 45%. На 21% реже стали покупать дома и коттеджи, а на 17% реже – таунхаусы.

Руководитель направления вторичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Сергей Еремкин предположил, что такая динамика обусловлена сезонным фактором, поскольку в холодное время года потенциальные клиенты реже задумываются о приобретении дач и коттеджей. Своё влияние оказывают также рост цен и ухудшение условий ипотеки. К примеру в России ужесточатся требования к ипотеке с 1 марта 2024 года: ЦБ решил увеличить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам для кредитных организаций, об этом пишет издание «Сибдепо».

Действительно, условия для ипотечного рынка складываются далеко не самые привлекательные. Центробанк обеспокоен ростом закредитованности населения и предпринимает всё новые сдерживающие меры. Так, с начала марта будут повышены надбавки к коэффициентам риска для кредитов с высокой предельной долговой нагрузкой. В ЦБ пояснили, что это решение направлено на снижение доли необеспеченных кредитов и будут действовать до тех пор, пока не упадёт популярность рискованных инструментов, таких как выплата первого взноса по ипотеке за счёт необеспеченного потребительского кредита.

По оценкам специалистов, падение числа ипотечных займов в результате ужесточения политики ЦБ может составить 30-40%. На рынок жилищного, как и любого другого кредитования продолжает давить и крайне высокая ключевая ставка. На последнем заседании в декабре 2023 года совет директоров Банка России установил её на уровне 16%. Главный аналитик портала Банки.ру Богдан Зварич уверен, что 16 февраля, когда пройдёт следующее заседание, это значение изменено не будет. Плавное снижение ключевой ставки можно прогнозировать лишь во второй половине года, если инфляция и инфляционные ожидания также будут снижаться.

Что касается рынка загородной недвижимости, он переживает кризис уже не первый год, и текущие негативные факторы не способствуют его оживлению.

Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын в начале 2023 года отмечал, что спрос на дома и дачи в январе-марте демонстрировал заметную положительную динамику в сравнении с 2022 годом. Однако этот тренд можно было назвать лишь восстановительным, частично компенсирующим трёхкратный провал спроса в кризисном 2022-м. До объёмов продаж предыдущих лет рынок так и не дошёл. Кроме того, специалисты констатировали наличие разбалансировки спроса и предложения. Самый заметный переизбыток предложения наблюдался в сегменте элитного загородного жилья и домов большой площади, тогда как большинству потребителей, наоборот, требуются максимально дешёвые варианты. Популярностью пользовались либо участки под индивидуальное строительство, при покупке которых можно разделить затраты на обустройство на несколько лет, либо дома сравнительно небольшой площади с наибольшей степенью готовности, не требующие дополнительных вложений.

В некоторых густонаселённых регионах, таких как Ленинградская область, падение спроса на загородные участки наблюдалось ещё в I полугодии 2023 года. Основатель проекта «Зона риелторов» Алексей Щербатых отмечал, что цена становится главным фактором при выборе загородной недвижимости, а поскольку даже дома для постоянного проживания, не говоря о летних дачах, нельзя отнести к товарам первой необходимости, при малейшей стеснённости в средствах многие отказываются от их приобретения до лучших времён. В это же время аналитики компании «Жилфонд» обратили внимание на интересную тенденцию сглаживания сезонных различий на рынке загородной недвижимости. Если раньше спрос заметно оживлялся весной и летом, то к настоящему времени эта разница практически сошла на «нет». Во многом это объясняется предложениями льготных ипотечных программ, которые вынуждают тех, кто собирался совершить такую покупку, пользоваться моментом и не ждать наступления весны. С учётом строгой политики ЦБ в отношении ипотеки можно предположить, что в будущем сезонность снова станет важным фактором рынка.

Льготные ипотечные программы, субсидируемые государством, в настоящее время продлены до 1 июля 2024 года. Основатель девелоперской компании «Финская улочка» Юлиу Пантя считает, что именно льготная ипотека во многом будет поддерживать спрос на загородную недвижимость в первом полугодии 2024 года. Если в дальнейшем эти программы будут свёрнуты, рынок ждёт серьёзное охлаждение. Поскольку сейчас 85% сделок так или иначе связаны с влиянием государства, это чревато серьёзными рисками для рынка в будущем. Цены на загородную недвижимость, по словам эксперта, в текущем году могут подрасти на 20%. Это связано как с общей инфляцией, так и с ростом стоимости стройматериалов и требованием для застройщиков открывать эскроу-счета теперь и для ИЖС, чтобы оградить граждан от рисков потери своих средств.

Иными словами, 2024-й не станет простым для сегмента загородной жилой недвижимости. В то же время в более отдалённой перспективе Пантя ожидает формирования более устойчивого и сбалансированного рынка. Среди покупателей заметен рост потребности в собственном загородном доме с прилегающей территорией для постоянного проживания. Девелоперы реагируют на это возведением новых коттеджных посёлков в экологически чистых местах и с развитой инфраструктурой, мало чем отличающейся от городской.

Таким образом, рынок загородного жилья вступил в период серьёзной трансформации, результатом которой, при отсутствии новых кризисов, может стать изменение стиля и повышение качества жизни многих россиян, которые решат переселиться из городов в благоустроенное и качественное загородное жильё.