Дом у моря в аренду: так ли выгодно инвестировать в этот проект

Стремительный рост стоимости туров на популярные курорты заставляет многих всерьез задуматься о приобретении собственной недвижимости на побережье. И хотя ценники в таких «флагманах», как Сочи или Ялта, для многих остаются недосягаемыми, это не повод отказываться от мечты о «домике у моря»

Как пишет gazetametro.ru, есть интересные варианты для покупки в ряде крымских муниципальных образований. Например, город Саки, расположенный в западной части Крыма, всего в 5 километрах от побережья Черного моря, считается старейшим бальнеологическим курортом полуострова. Обзавестись собственным уголком в старом фонде можно, имея на руках 3–3,5 млн рублей. Это стартовая цена для студий и однокомнатных квартир. А если рассматривать тихие окрестности, вроде Новофёдоровки или Николаевки, то реально найти жилье за 2 млн рублей.

Поселок городского типа Черноморское расположен в тихой северо-западной части полуострова, славится пляжами — песчаными и галечными. Рядом находится целебное соленое озеро Джарылгач. 

Входной билет в местную недвижимость начинается от 2,2–2,5 млн рублей (за студию или «однушку»). Просторную двухкомнатную квартиру можно подобрать в среднем за 4,5 млн рублей. Очень развит рынок домов в частном секторе. Купить полноценное домовладение можно за 3,5–5 млн рублей. 

Можно присмотреться также к селу Межводное (в 17 км от Черноморского). Здесь рынок еще доступнее: полноценную 1- или 2-комнатную квартиру реально приобрести всего за 2–2,5 млн рублей. 

Темрюк (Краснодарский край) — стратегически важный и самый крупный город Таманского полуострова с населением около 40 тыс. человек. Его уникальность заключается в расположении «между двух огней»: всего 15 минут езды отделяют город от побережья Черного моря в одну сторону и Азовского — в другую. Жить здесь в 2–2,5 раза дешевле, чем в краевом центре — Краснодаре. 

По данным «ЦИАН», на вторичном рынке «однушку» можно найти за 1,5–2 млн рублей, а двухкомнатную квартиру — за 2,5–3 млн рублей. Цены на новое жилье заметно выше. Студия или современная однокомнатная квартира в новом доме обойдется в 3,8–4 млн рублей. 

На востоке Калининградской области эксперты советуют присмотреться к городу Гусев. До моря около сотни километров, зато активно развивается туризм — строятся парки, спортивные объекты. И в настоящий момент недвижимость здесь намного дешевле, чем в Калининграде или Зеленоградске. Однокомнатную квартиру можно приобрести за 2-2,5 млн рублей, двухкомнатная квартира стоит от 2,5-4,2 млн рублей.

Аналитик Российской Гильдии Риелторов Константин Ламин на вопрос «Московской газеты», перспективно ли инвестировать в «домики у моря», чтобы, к примеру, сдавать их посуточно или долгосрочно с учетом сезонного характера, ответил, что в реальности эта ситуация не так радужна, как, возможно, поначалу представляется.

«Начнем с того, что за приобретенной недвижимостью надо присматривать, делать большие или мелкие ремонты. Амортизация плюс, естественно, сезонность сдачи в аренду. Достаточно длительное время квартира просто будет простаивать. Для более практичных и так скажем, «продвинутых» инвесторов сейчас больше востребована не классическая история покупки домика, а инвестирование в сервисные апартаменты. 

Это формат, когда вы покупаете апартамент в структуре какого-то отеля, управляющей компании, которая берет на себя все обязательства по сдаче в аренду такого рода апартаментов. При этом вы можете сами приезжать на отдых семьей, друзьями. Все вопросы, связанные с управлением, сдачей в аренду, обслуживанием апартаментов, мелким ремонтом берет на себя управляющая компания, а вы получаете только лишь совокупный пассивный доход. Такая схема сейчас получает все большее распространение, особенно в курортных городах», — рассказал аналитик.

Эксперт компании по продаже недвижимости Елена Зенченко в беседе с изданием отметила, что в сравнительно дешевом жилье у моря могут быть «подводные камни».

«Если говорить про Крым, то в небольших городах там всегда была проблема с водой, что само собой учитывается при продаже недвижимости. Или возьмем Геленджик. Да, город с развитой инфраструктурой, есть у моря хорошие места. Но опять же встает тема с водой, которой там, может, и хватает, но она неважного качества. 

Если вам предлагают недорогое жилье в Сочи или Анапе, это сразу должно насторожить. В цену закладывается нерентабельность объекта. Это значит, что, скорее всего, нужно дополнительно вложиться в ремонт, здесь неразвитая инфраструктура, далеко объекты социального назначения, до моря нужно добираться маршрутками с пересадкой и так далее. Ожидания высокой окупаемости, часто основанные на рекламных обещаниях, редко соответствуют действительности», — отметила эксперт. 

По мнению Елены Зенченко, самыми оптимальными покупателями в нашем случае являются пенсионеры, которые, заработав, к примеру, денег на Крайнем Севере, готовы приобрести квартиру у моря. Они и зиме рады, когда можно просто гулять и дышать воздухом. Но это очень немногочисленный контингент.

Если говорить про покупку жилья у моря с целью сдавать его в аренду, то нужно быть готовым к нескольким ключевым моментам, продолжила собеседница.

«Круглый год на морском побережье России жилье не сдашь. Востребовано оно с конца апреля по октябрь, это если в идеале. В ходе сезона нужно постоянно поддерживать чистоту и порядок. Люди приезжают отдыхать, развлекаться. Вы сами готовы убираться за ними или станете нанимать клининговую компанию? То есть, в этой части владелец жилья неминуемо несет приличные расходы. Отбивать вложенные средства очень и очень непросто. Резюмируя тему, скажу так: если вам «домик у моря» достался по наследству, это одно, а если в него вложены средства, напряжение совсем другое», — заключила специалист. 

Заслуженный юрист Московской области Сергей Баранов в комментарии «Московской газете» акцентировал внимание на расходах, которые в любом случае понесет покупатель недвижимости у моря:

«Не забываем про ипотеку, страхование, налоги на недвижимость, оплату коммуналки, даже в периоды простоя. Ремонтировать жилье у моря придется чаще, поскольку сам климат ускоряет его износ. То есть, инвестиции требуют тщательного расчета, понимания всех рисков. Одноразового вложения никак не получится, обязательно одно потянет за собой другое. Срок окупаемости может составлять от 10 лет до 20».