Федеральные девелоперы могут экспроприировать строительный рынок отдаленного региона

Заход крупных компаний в Приморский край изменит ценовую политику жилой недвижимости

В столицу Дальнего Востока приходят новые застройщики федерального уровня, что говорит о высокой заинтересованности крупных девелоперов в приморском рынке. Цены на жилую недвижимость по региону продолжают расти, но не такими стремительными темпами, как в Центральной России. Дело в том, что рынок Приморского края — менее гибкий по сравнению с Москвой или Санкт- Петербургом, поэтому потребительский спрос при более высокой цене снижается.

Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп»: «Если по России стоимость растет по целому ряду причин, то в Приморье этот процесс немного стабилизировался после целого ряда повышений цены за квадратный метр. Два фактора давят на стабилизацию цен: первое это цена за квадратный метр уже достигла психологического потолка, но доходы населения не выросли, а даже упали в абсолютном эквиваленте; второе это выход на рынок большого числа новых проектов. А новые проекты увеличивают предложение на рынке жилой недвижимости – то, чего наш рынок уже давно ждал. И если рынок новостроек будет расти, то это неминуемо повлияет на стабилизацию цен, даже с учетом всех остальных факторов, о которых мы говорим в настоящей статье. Квартиры дорожают. Но если посмотрите на рынок, то заметите его преобразование. Уже в эту цену входит промежуточный ремонт white box или же полный ремонт. Пока это единичные случаи и застройщики очень неохотно спешат переходить на этот уровень. Но это неизбежно. При высокой конкуренции и ограниченном рынке сбыта это единственный путь к сердцу клиента».

Евгений Пименов, генеральный директор ГК «Армада», согласен с коллегой:

«Благодаря насыщению рынка новостройками, а в регионе сегодня очень большое количество застройщиков и строек, ценовой разрыв между новым жильём и «вторичкой» будет увеличиваться. Это не значит, что вторичный рынок будет дешеветь, скорее наоборот. Речь идет о возврате к реальности — «вторичка» априори должна быть намного дешевле, чем недвижимость на первичном рынке, это даст покупателям возможность выбора».

Антон Панькин, соучредитель компании «МЕРА», уверен, что столица ДФО, безусловно, «подтянется» за ценовым сегментом, но рост будет не таким скачкообразным, потому что у местного населении нет соответствующих финансовых возможностей. Он пояснил, что прогнозы увеличения стоимости жилья в регионе обоснованы, в том числе, и заходом в Приморье крупных федеральных компаний. Они, безусловно, создадут серьезную конкуренцию местным девелоперам:

«Одна из традиционных, ключевых проблем застройщиков – дефицит земельных участков под строительство. Приморская земля поделена между военными, частниками и муниципалитетами. Многие участки обременены КУРТами, попадают под «памятники архитектуры» и другие обременения. То есть, получить их под застройку очень сложно, практически невозможно. Поэтому, конкурентная борьба за выставленные на аукционах участки с приходом «федералов» обострится. Соответственно, стоимость земли еще более увеличится в цене, это в дальнейшем подстегнет и рост стоимости новых квартир».

«Сумасшедший взлет цен на стройматериалы существенно не повлияет на рост стоимости жилья в Приморском крае, так как цена в жилом сегменте формируются исключительно рынком. Льготная ипотека создает маркетинговый ажиотаж, не более. Люди, справедливо полагая, что квартиры будут дорожать, пользуются моментом, так сказать, инвестируют в жилье, пока есть возможность. Несмотря ни на что экономический рост во всем мире будет прогрессировать. Объем денег у населения растет, и никакие кризисы этому не помеха. Поэтому, инвестиции в недвижимость являются наиболее оптимальным способом вложения, если мы говорим о долгосрочном инвестировании», — прокомментировал ситуацию председатель Совета директоров ГК «Эскадра», Борис Поздняков.

Эскроу – кнут и пряник

Эксперты говорят, что квартиры в новостройках дорожают, в том числе, из-за перехода рынка на механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу.

«Что касается проектного финансирования, оно, безусловно, увеличило кредитную нагрузку на застройщиков, но одновременно и подстраховало на случай кризиса или спада продаж — деньги есть, стройка не остановится. По сути, банки не только финансируют строительство, но и стали организациями, осуществляющими финансовый и строительный контроль. Такой подход значительно повышает ответственность застройщиков, что дает дольщикам гарантии и спокойствие. Но, как говорится, за все нужно платить», — отмечает Евгений Пименов.

«Проектное финансирование оказывает свое влияние на высокие цены уже с момента начала продаж. Банк следит за выполнением бизнес-плана и согласованной финмодели. Застройщик становится заложником ситуации и должен следовать договору с банком, даже если хочется продать дешевле. Банк просто не пропустит договора долевого участия, если они не будут соответствовать установленным ценам. Но проектное финансирование также дает уверенность застройщику и клиенту в том, что дом будет достроен ведь банк выделил средства в соответствии с бизнес-планом проекта и проверил все данные перед согласованием.

Все расходы, связанные с обслуживанием кредита, застройщик включает в сметную стоимость проекта и далее в стоимость квартир. Размер единовременных выплат зависит от размера проекта, опыта застройщика, и еще целого ряда факторов. Опять же если банк открывает аккредитив под проект это дорогое удовольствие, но при этом фиксируется ставка, которая уже не изменится, если на рынке поменяются условия. Считаю, что текущие ставки банков и подход к стройке довольно демократичны. До проектного финансирования невозможно было даже представить такую схему кредитования, а теперь мы видим бум проектов, рожденных именно под влиянием проектного финансирования», — подчеркнул Алексей Исаков.