На российском строительном рынке возникла нестандартная активность

Рост строительного рынка в России и цен на новое жильё летом 2023 года при падающем рубле собеседники «Московской газеты» объясняют схожими причинами, но оценивают с разной степенью оптимизма

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что выросшие продажи нового жилья – парадокс и не подкреплены его доступностью для россиян (если не считать тех граждан, которые имеют хорошие валютные сбережения). Крупный федеральный застройщик советует всем желающим приобрести доступное жилье – просто тщательнее анализировать рынок. Эксперт по недвижимости Кирилл Манаенков утверждает, что ситуация на строительном рынке никак не изменилась, а застройщики продолжают реализовывать объекты с помощью дисконта.

ЦБ заявил, что объёмы выдачи ипотеки в России в 2023 году могут превысить исторический максимум 2021 года в 5,7 трлн рублей. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина объяснила ускорение кредитования населении ростом его доходов на фоне инфляционных ожиданий.

О причинах ипотечного «бума»-2023 рассказала «Московской газете» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

«Возникла непростая ситуация с инфляцией в связи с девальвацией рубля, который обвалился практически в два раза по сравнению с прошлым годом: ЦБ поднял ключевую ставку с 7,5 до 8,5% и в сентябре собирается поднимать дальше, — отметила Ирина Радченко. — И люди, у которых есть сбережения, понесли их в «котлован», в недвижимость. Июнь 2023 был одним из самых удачных месяцев за последние годы для банков по причине рекордного потока заёмщиков. Конечно, взять кредит под 6 или 7% семье с детьми, когда уже сейчас ипотечная ставка на рынке вторичного жилья составляет 12% и будет расти, это выгодно. Люди рассчитывают таким образом на долгосрочные сбережения, и правильно делают, деньги в этой ситуации лучше хранить в квадратных метрах, чем в банке, потому что так они не обесцениваются. Вот со всем этим и связаны прогнозы, что россияне продолжат перекладывать деньги со своих банковских депозитов в «котлован». Если девальвация и инфляция продолжатся, люди продолжат вкладываться в недвижимость».

Аналогичная ситуация уже была в марте 2022 года, напомнила Ирина Радченко.

«Доллар тогда торговался больше 100 рублей, и люди тоже брали жильё в ипотеку при высокой процентной ставке – доходило до того, что продавцы снимали квартиры с продаж, а покупатели искали, куда пристроить свои деньги. Сработал «индекс страха». Потом рынок замер, и в мае 2022 был мёртвый сезон. Сейчас действует тот же цикл», — отметила эксперт по недвижимости.

Что касается роста доходов россиян, по словам собеседницы «Московской газеты», он произошёл по двум причинам:

«Выросли доходы граждан, которые побывали в СВО, и в некоторых городах, посёлках и деревнях люди успели купить дом или квартиру. Вторая причина: из-за того, что за рубеж уехало много специалистов, сформировался кадровый голод – мои источники в кадровых агентствах говорят, что многие позиции некем закрывать. К тому же сократился поток работников из Азии, из-за курса рубля им становится невыгодно у нас работать. Поэтому из-за кадрового голода предприятия вынуждены повышать зарплату. Есть тенденция, что работодатель готов повышать зарплату на 20-30% по сравнению с прошлым годом».

По мнению Ирины Радченко, развитие строительного рынка, основанное на том, что недвижимость начинает выполнять, по сути, функцию банковской системы, не слишком надёжно.

«Сейчас такой уровень цен на жильё, который я бы не назвала рыночным, поскольку общий уровень дохода граждан всё-таки не соответствует этим ценам, — считает эксперт. — На мой взгляд, разумная рыночная цена квадратного метра – это уровень цен 2019 года плюс 20-30%. Но инфляция, девальвация и релокация специалистов, как я уже сказала, делают жильё недоступным для многих россиян. Сейчас недвижимость, во многом, приобретают те, у кого есть деньги, и кто решил вкладывать их в жильё. Те, кому жильё действительно нужно, уходят в глубокую очередь. К тому же, массовое снятие вкладов может в перспективе ударить по банковской системе».

«По данным Банка России, в июле заметно увеличился объем наличных денег в обращении, — подтвердил массовое снятие россиянами своих вкладов аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. — Однако именно с ослаблением рубля я бы это связывать не стал. На мой взгляд, скорее, это можно объяснить сезоном летних отпусков, в который, как правило, растет спрос на наличные. Также повышенный спрос на наличные может быть связан с потребностями новых регионов».

На российском строительном рынке возникла нестандартная активность, сказала «Московской газете» вице-президент Российской гильдии риэлторов Екатерина Шенгель. По её словам, цены на жильё в новостройках начали расти.

«Население хранит вклады не только «под подушками», поэтому, когда начинает расти курс валюты, многие идут в ипотеку, происходит увеличение ипотечного кредитования, и мы видим оживление на рынке недвижимости. По показателям за июнь мы наблюдаем рост цен на 1,4%, и это максимальный рост с марта 2022 года. Июль и август продолжат рост, и к осени цены могут вырасти примерно на 5-6%», — прогнозирует Екатерина Шенгель.

Фактор вложений в недвижимость как драйвер роста строительного рынка отмечает и председатель правления, управляющий партнёр ООО «Монолитхолдинг» Гасан Архулаев.

«Из-за инфляции общий рост цен по российскому рынку составляет 12%, но эта турбулентность сейчас понемногу стабилизируется, и инвесторы начинают обращать внимание на недвижимость на ранних этапах, на стадии котлована, — отметил в беседе с «Московской газетой» Гасан Архулаев. — В Москве недвижимость традиционно рассматривалась как фактор вложения. В прошлом году, по данным ВЦИОМ, 50% респондентов ответили, что для них наиболее безопасным выглядит вложение в недвижимость, чем в драгоценные металлы и т.д. В этом году стало уже 56-60% процентов таких респондентов. Инвесторами движет стремление сдержать рост падения рубля за счёт приобретения недвижимости с использованием программы ипотечного кредитования и последующей сдачи этой недвижимости в аренду».

На рынке стали крайне популярны однокомнатые квартиры и студии, а также объекты бизнес- и премиум класса, рассказал застройщик.

«Идёт рост стоимости квадратного метра — в первую очередь для объектов класса «люкс» и «премиум», так как материалов импортного производства при их строительстве используется гораздо больше. Премиум- и бизнес-объекты лидируют в объёмах продаж», — сказал Гасан Архулаев.

Не становится ли жильё на российском рынке менее доступным для тех, кто в нём действительно нуждается, раз его активно покупают люди с другими целями, этим спросом постепенно повышая и стоимость квадратного метра? И не ударит ли массовое изъятие вкладов по банковской системе, особенно по банкам, которые работают с застройщиками, финансируя строительство?

«Спрос действительно толкает цены вверх, — согласился застройщик. — Но отвечая на ваш вопрос, не становится ли жильё для россиян менее доступным, я бы сказал, что это не совсем так. Если рассмотреть различные банковские программы, на рынке можно обнаружить массу высоколиквидных предложений. С учётом больших скидок и различных целевых программ можно подобрать жильё любому россиянину, имеющему стабильный средний доход. Надо обращаться не только к застройщикам, но и к банкам, которые с ними работают. Также я бы порекомендовал работать с агрегаторами недвижимости, которые подберут для любого покупателя жильё «по карману». Нужно просто проделать больше аналитической работы по поиску подходящих вариантов. Что касается банковского сектора, то деньги на депозите на сегодняшний день с учётом инфляции как раз-таки не имеют той прибыли, какую принесли бы, если бы были вложены в недвижимость. А банки, уходя в «эскроу»-счета, где у них куда более ликвидные операции, чем по депозитам, получают куда большую прибыль».

Ситуация на строительном рынке, по сути, никак не меняется, считает эксперт по недвижимости Кирилл Манаенков:

«В условиях падения рубля люди бегут в единственные понятные активы – в то, что можно пощупать руками. Так было в ковидную пандемию, когда люди стояли в очереди на новостройки и сметали бытовую технику. Сейчас на фоне текущих новостей настроения примерно такие же. При этом надо еще учитывать сезонный фактор – заканчивается лето, скоро осень – всегда высокий сезон на рынке недвижимости. И плюс сюда же большое количество скрытых скидок от застройщиков на рынке. В открытую про них никто не говорит, но в реальности по многим объектам застройщики готовы делать скидки до 15-20%. Им важно, чтобы был постоянный приток денег (чтобы продолжать деятельность и строить новые объекты, — прим.авт.)».