Строительная отрасль может пострадать от субсидируемой аренды

Субсидии на аренду жилья для молодых семей требуют более детальной проработки, считают эксперты

Премьер-министр РФ Михаил Мишустин поручил министерству финансов, министерству строительства и банку «ДОМ.РФ» проработать возможность внедрения субсидий молодым семьям на аренду жилья, пишет gazetametro.ru. 

Профильные ведомства должны подготовить доклад по данной инициативе до 1 ноября текущего года. Предполагается, что государство будет компенсировать 30% стоимости аренды молодым семьям с одним ребёнком, 50% — с двумя детьми и 100% — с тремя и более. По словам основателя и президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, такие субсидии могли бы стать хорошей альтернативой ипотеке, которую не могут себе позволить 70% российских семей. У многих нет финансовой возможности брать ипотеку даже по льготной ставке 6%, а в тех городах, где не строятся новые многоквартирные дома, такая льгота в принципе недоступна. Однако эксперт предупредил, что непродуманное введение субсидий может привести к подорожанию аренды квартир для остальных нанимателей. Кроме того, необходимо дальнейшее обеление рынка аренды, поскольку на господдержку не могут рассчитывать арендаторы, снимающие квартиру без официального договора. Такая схема по-прежнему достаточно распространена, так как многие собственники предпочитают уходить от налогов. 

В беседе с «Московской газетой» эксперты поделились своими соображениями о развитии рынка аренды жилья в целом.

Альтернатива ипотеке

Инвестиционный советник, основатель института «Финансология» Юлия Кузнецова назвала предложение о субсидиях на аренду разумной альтернативой ипотеке на срок 20-30 лет, которую многие семьи брать не готовы, особенно при высокой ключевой ставке и общей экономической нестабильности. Такая форма поддержки от государства могла бы очень помочь семьям в первые годы после рождения ребёнка, когда финансовое положение обычно усложняется. 

«Главный плюс для граждан — снижение ежемесячной финансовой нагрузки. Это даёт возможность более гибко управлять бюджетом, не жертвуя качеством жизни или расходами на ребёнка. Кроме того, аренда — это мобильность, возможность сменить район, город или даже страну без необходимости продавать квартиру с обременением. Однако у модели есть и риски. Во-первых, для государства важно простроить прозрачный механизм субсидий: как будет определяться размер компенсации, как будут защищены права арендаторов и будет ли рынок готов к «белой» аренде. Сейчас большинство собственников предпочитают сдавать жильё без оформления, чтобы не платить налоги. Чтобы они начали работать «вбелую», необходимы стимулы: налоговые послабления, гарантия платежей или защита имущества. Без этого на рынке может просто не оказаться достаточного количества «прозрачных» квартир. Во-вторых, развитие субсидированной аренды может снизить спрос на ипотеку — особенно среди молодёжи. Это риск для банков, но не для людей. Модель жизни, предполагающая обязательное наличие собственного жилья, не является единственно верной. Наоборот, в условиях нестабильности и высокой ставки владение недвижимостью с ипотечным плечом несёт больше рисков, чем аренда. Вопрос о том, лучше иметь своё жильё или снимать его, не имеет универсального ответа. Лучше всего то, что соответствует текущей жизненной стратегии семьи. И если государство предложит рабочую модель льготной аренды с прозрачными правилами — это будет сильным и современным ответом на запрос молодых семей», — уверена специалист.

Расставить приоритеты

С Юлией Кузнецовой в целом согласна консультант по стратегическому и антикризисному управлению, гендиректор ООО «Вместе.ПРО» Олеся Бережная. 

По её словам, льготная аренда позволит молодым семьям с детьми оптимально расставить приоритеты. Иметь своё жильё действительно важно, однако, когда в семье появляется ребёнок, разумнее сосредоточить финансовые, временные и другие ресурсы на его развитии, образовании и обеспечении достойных условий для жизни. Субсидии на аренду, по мнению Олеси Бережной, позволят решать все эти задачи здесь и сейчас, а не отдавать все силы и деньги на выплату ипотечного кредита. 

«Риски для ипотечного рынка присутствуют, но не фатальные. Программа, прежде всего, поможет тем, кто и так не мог взять ипотеку в среднесрочной перспективе. Она не отменяет желания владеть жильем позже. Более того, цивилизованная аренда может стать социальным лифтом, позволяя семьям окрепнуть финансово для будущей покупки. Развитие долгосрочного найма – мировой тренд, дополняющий ипотеку», — считает эксперт.

Обеление рынка

Собеседница издания отметила, что субсидируемая аренда станет ещё одним фактором, стимулирующим обеление этого рынка. Сейчас на эту цель уже работают цифровизация экономики, переход государственных услуг в электронный формат и повышение эффективности контроля за денежными потоками. 

«Вопрос легализации аренды – это лишь вопрос времени, так как «серые» схемы становятся все менее жизнеспособными. На этом фоне необходимо фундаментально переосмыслить саму парадигму жилья. Традиционная установка, предполагающая обязательное наличие собственной квартиры, сталкивается с новой реальностью – европеизацией жилищной модели. Долгосрочная, стабильная аренда всё чаще воспринимается не как вынужденная мера, а как осознанный и полноценный выбор. Фокус внимания смещается с владения объектом как самоцели на гарантированный доступ к качественной жилой среде и услуге. Ценность – в предсказуемости, безопасности и комфорте здесь и сейчас. Для многих молодых семей, особенно с детьми и без стартового капитала или достаточного дохода для ипотеки, льготная аренда – не просто альтернатива, а зачастую единственная возможность немедленно обеспечить достойные условия для жизни. Ждать годами ипотечного одобрения или копить в стесненных обстоятельствах недопустимо, когда речь идёт о детях. Им нужны стабильность, пространство, близость к садам и школам сейчас. Субсидии дают этот немедленный доступ к нормальному жилью со сниженной нагрузкой на бюджет – прямой выигрыш в качестве жизни для всей семьи», — пояснила Олеся Бережная. Она добавила, что всё больше арендодателей будут переходить на «белые» схемы, и субсидии для части арендаторов только ускорят этот процесс, потому что для многих собственников жилья важны механизмы защиты от рисков неплатежей, а участие государства в оплате аренды как раз даёт такую гарантию.

Кардинальные изменения

Акцент на легализации рынка аренды сделал и политолог, общественный советник г. Москвы, доктор делового администрирования (MBA/DBA) Роман Синицын. Он привёл статистику, согласно которой сейчас лишь около 30% сделок по аренде жилья заключаются официально. Если инициатива, включающая в том числе налоговые льготы для арендодателей, будет принята, эта доля может вырасти до 70-80%. Такая динамика обеспечит как прирост налоговых поступлений, так и более эффективную защиту прав всех сторон сделок по аренде.

«Государственная программа субсидирования арендного жилья может кардинально изменить российский рынок недвижимости. За тридцать лет изучения жилищных рынков я не видел столь масштабной инициативы, способной одновременно решить проблемы доступности жилья и повысить мобильность рабочей силы. Главное преимущество новой программы — она даёт людям свободу выбора. Молодые специалисты больше не будут привязаны к одному городу из-за ипотеки. Они смогут переезжать туда, где больше возможностей для карьеры. Это особенно важно для IT-сферы, биотехнологий и других инновационных отраслей. Исследования показывают интересную закономерность: в регионах с развитым арендным рынком высокотехнологичных компаний на 40% больше, чем в среднем по стране. Когда люди могут легко переехать, они стремятся в места с лучшими возможностями. Это создаёт центры притяжения талантов. Сегодня субсидируемая аренда может оказаться выгоднее ипотеки: при текущих процентных ставках и ценах на недвижимость молодая семья может сэкономить до 25% расходов на жильё за 5-7 лет, выбрав аренду вместо покупки. Особенно важно, что молодым людям не нужно копить на первоначальный взнос годами. Освободившиеся деньги они могут потратить на образование, открытие бизнеса или другие инвестиции в своё будущее. Это ускоряет их экономическую активность», — рассказал Роман Синицын.

Риски

Ключевым риском, с которым сопряжена эта инициатива, политолог назвал рост стоимости аренды. Он сослался на опыт других стран, согласно которому при введении подобных мер господдержки в 60% случаев аренда в первые 2 года дорожает на 15-25%. 

«Получается парадокс: государство даёт субсидии, а они уходят в карман владельцев квартир. Чтобы этого избежать, нужно одновременно увеличивать предложение арендного жилья. Массовые субсидии могут нарушить баланс рынка недвижимости. Если все будут арендовать, а не покупать, пострадает строительная отрасль. Застройщики привыкли продавать квартиры семьям, а не инвесторам для сдачи в аренду. Падение спроса на покупку может привести к сокращению строительства новых домов. В долгосрочной перспективе это создаст дефицит жилья и ещё больше поднимет цены», — предупредил Роман Синицын. 

Эксперт также обратил внимание на существенный рост нагрузки на бюджет. Если распространить меру поддержки на все молодые семьи с детьми, затраты могут достичь 0,5-1% от ВВП, тогда как обычно подобные программы требуют расходов не выше 0,3%. 

«Размер субсидий должен различаться по регионам. В Москве и Санкт-Петербурге, где аренда съедает треть зарплаты, поддержка нужна серьёзная — до половины арендной платы. В небольших городах, где жильё доступнее, достаточно субсидировать 15-20%. Важно также постепенно снижать поддержку по мере роста доходов семьи. Нельзя давать субсидии высокооплачиваемым специалистам — это несправедливо и неэффективно. Одновременно с поддержкой арендаторов нужно стимулировать строительство специального арендного жилья. Застройщикам, которые строят дома для долгосрочной аренды, можно предоставить льготы по налогу на прибыль и имущество. Германия показывает хороший пример: там 60% арендного жилья принадлежит некоммерческим организациям, поэтому цены стабильны даже при высоком спросе. Во Франции программа жилищной помощи охватывает 6 миллионов семей и успешно работает десятилетиями. В странах Скандинавии субсидии на жильё связаны с программами трудоустройства и переподготовки. Это создаёт дополнительный эффект для экономики. Но программу нужно постоянно контролировать и корректировать. Ключевыми показателями, подлежащими постоянному контролю, являются динамика арендных ставок, доля официальных договоров, мобильность получателей субсидий, влияние на строительную отрасль. Если арендные ставки растут быстрее 5% в год, размер субсидий нужно увеличивать. При росте свыше 10% требуются экстренные меры по увеличению предложения жилья. В первые 1-2 года ожидается умеренное оживление арендного рынка. Количество сделок вырастет на 15-20%, а цены поднимутся незначительно и будут компенсированы субсидиями. Через 2-5 лет сформируется профессиональный сегмент арендного жилья с участием крупных инвесторов. Появится 200-300 тысяч специальных арендных квартир. Налоговые поступления от аренды могут вырасти в 2,5-3 раза, частично окупив программу. Через 5-10 лет может произойти культурный сдвиг. Россияне привыкнут к идее, что необязательно покупать жильё — можно его арендовать. Это нормально для современной экономики, где люди часто меняют работу и место жительства. Появится развитая индустрия жилищных услуг: профессиональное управление арендными домами, удобные приложения для поиска жилья, комплексное обслуживание», — считает Роман Синицын. Он назвал инициативу по субсидированию аренды примером современной социальной политики, но мера будет работать только при грамотном и комплексном подходе.

Временное решение

Политолог, член Общественного совета при Минобрнауки РФ Инна Литвиненко относится к предложению о субсидиях с осторожностью. По её словам, при текущей модели сдачи квартир в аренду субсидирование может стать лишь временным решением для молодых семей, а не полноценной альтернативой ипотеке. 

«Возможным вариантом может стать механизм долгосрочной аренды с последующим выкупом нового жилья на условиях многостороннего договора с участием застройщика, банка, арендаторов и государственной структуры в качестве гаранта для арендатора. По сути, это механизм жилищного лизинга, который мог бы решить вопрос как снижения инвестиционной активности в строительной сфере, так и увеличение числа молодых семей с собственным жильем, а в дальнейшем и улучшения демографии», — сказала эксперт.

Требует детального рассмотрения

Доцент кафедры налогов и налогового администрирования факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета при правительстве РФ, кандидат экономических наук Елена Смирнова напомнила, что некоторые меры поддержки для арендаторов квартир существуют уже сейчас. В частности, полностью или частично стоимость аренды компенсируют некоторые работодатели, если речь идёт о необходимости переезда в другой город сотрудника с ценными компетенциями, или организации из бюджетной сферы. 

«В то же время представители молодого поколения не любят привязываться к одному месту жительства, склонны менять города и даже регионы. Безусловно, для них этот вариант будет более интересным, чем льготная ипотека, хотя некоторые работодатели готовы оплачивать ипотеку за отдельных сотрудников. Также отмечу важность дискуссии о целесообразности распространения имущественного налогового вычета по арендованным квартирам, что тоже требует более детального рассмотрения», — резюмировала Елена Смирнова.