На рынке недвижимости наблюдается тенденция к уменьшению площадей

В Российской Гильдии Риэлторов рассказали «Московской газете» о динамике спроса на ипотеку за последние месяцы и о том, какие тенденции сложились на изменившемся рынке жилой недвижимости

С марта 2024 ЦБ повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, ипотеку будут выдавать меньше и на меньшие суммы.

«Снижение спроса на ипотечные кредиты наблюдается уже третий месяц, — сообщила в беседе с «Московской газетой» руководитель комитета Российской гильдии риэлторов Ирина Киселёва. — Причины: рост ставок на приобретение вторичного рынка жилья, повышение первоначального взноса, ограничение суммы и правила «одна ипотека в одни руки» по госпрограммам (кроме Сельской ипотеки), повышение ЦБ надбавок к коэффициентам риска. Любое ужесточение со стороны ЦБ приведет к усилению этой тенденции».

В октябре 2023 года на рынке ипотеки впервые с апреля 2023 года зафиксировано снижение объема выдач – объем выданной ипотеки составил 191 тыс. кредитов на 776 млрд рублей, что на 18% и 19% меньше, чем в прошлом месяце, но на 50% и 72% больше аналогичного периода 2022 года соответственно, рассказала руководитель комитета РГР по ипотеке.

«Драйвером рынка оставалась ипотека с господдержкой: по итогам октября объем выданной ипотеки по госпрограммам составил 103 тысячи кредитов, (-18% к сентябрю 2023 г.) на 506 млрд руб. (-19%), а доля в общей выдаче практически не изменилась и составила 54% (-1 п.п.) в количественном выражении и 65% в денежном выражении (-1 п.п.)», — отметила Ирина Киселёва.

«В ноябре 2023 года объем выданных ипотечных кредитов сократился: банки предоставили 177 тыс. кредитов на 741 млрд руб., что на 4% меньше, чем в октябре 2023 года, но на 55% больше, чем в аналогичный период прошлого года, — говорит представитель РГР. — Снижение объема выдачи стало следствием введенных ограничительных мер: повышения первоначального взноса по госпрограммам и роста ставок по рыночным программам. В декабре 2023 объем выданных ипотечных кредитов увеличился: банки выдали 185 тыс. кредитов на 793 млрд руб., что на 7% больше, чем в ноябре 2023 года и на 13% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Рост объема выдач связан с традиционным увеличением спроса в декабре, а также со стремлением заемщиков успеть оформить ипотеку на старых условиях и до введения новых ограничений. А вот в январе 2024 г. объем выданных ипотечных кредитов резко сократился».

«Это связано в том числе с падением доходов граждан, — отметила в беседе с «Московской газетой» вице-президент РГР, председатель совета партнёрства Гильдии риэлторов Москвы Екатерина Шенгель. — У нас большое число отказов по выдаче ипотечного кредита: заёмщик не проходит по платёжеспособности. То есть, клиент отваливается на самом первом этапе. К середине января 2024 г., по данным Сбербанка, одобряемость сделок по первичной недвижимости опустилась до 74,8% (по сравнению с 83% в 2022 г.), по вторичной недвижимости – составила 67,8%, а по загородной недвижимости выросла до 78,2% (по сравнению с 70,9% в начале января 2024)».

Какие тенденции сложились на рынке жилья в Москве и в России к 2024 году?

«Сменился портрет покупателя: раньше 80-85% покупателей на рынке были покупатели-ипотечники, а сейчас покупатель идёт с «бетоном», с уже имеющимся жильём. Он хочет поменять район, увеличить количество комнат, разъехаться, съехаться. Нормальное состояние рынка недвижимости Москвы – 100 тыс. объектов. А сейчас их менее 50 тыс. Мы живём в условиях дефицита предложения на рынке недвижимости. Поэтому цены не будут падать. На первичном рынке застройщики предпочитают не выводить квартиры в рынок, а строить новые объекты, ожидая нормализации рынка. Им дешевле иметь нераспроданные квартиры и строить дальше, чем снижать цены. Застройщик не может перестать строить: у него проектное финансирование, план продаж… Поэтому будет большое количество сданных в эксплуатацию объектов с нераспроданными квартирами. После 19 декабря 2023 г. россияне могут брать только одну льготную ипотеку в один руки, остальное – по рыночной ставке. Это тоже фактор снижения спроса на ипотеку. В регионах всё обстоит примерно так же. Стоит отметить, что покупатель жилья не смотрит на ставку, он смотрит на ежемесячный платёж.

В Москве очень сильно вырос спрос на аренду жилья, потому что ежемесячный платёж по ипотеке больше арендного платежа. Сейчас молодая семья зачастую не выходит на рынок первички, оставаясь в аренде и рассматривая её долгосрочно. Растёт спрос на загородную недвижимость: льготная программа там есть, а цена квадратного метра в разы ниже – около 80 тыс. рублей за кв. м. Многие строят загородный дом, чтобы сдавать его в аренду. Если в Москве за 15 млн рублей человек может купить студию в хорошем доме, то за городом он на 15 млн может построить дом. Ещё одна заметная тенденция – сокращение площади квартир и спрос на маленькие квартиры. Потому что чем меньше площадь, тем меньше размер ежемесячного платежа. Тенденция к уменьшению площадей будет продолжена. Люди возвращаются в Россию из-за рубежа, даже те, кто, уезжая в другую страну, продал всё, что имел в России. Зачастую люди возвращаются, потеряв доход, поэтому идут в аренду, либо в дешёвое жильё маленькой площади. В Москве в районе проспекта Вернадского некоторое время назад продавалась студия в 9 метров. Этот район – сезонная локация многих вузов, туда родители из регионов подселяют своих детей. И, наконец, ещё один частый запрос, который нам поступает: вложить льготную семейную ипотеку в Сочи или Краснодар, чтобы потом сдавать там жильё. Московские деньги утекают в курорты Краснодарского края. Мы замечаем, что в ряде случаев люди не рассматривают покупаемый объект недвижимости в качестве постоянного жилья», — заключила вице-президент Российского гильдии риэлторов.