На северо-западе Москвы реконструкции дома мешает ничья земля

Жители пятиэтажного дома при попытке постановки земельного участка на кадастровый учет выяснили, что его часть не имеет владельца, и никто не знает, что с этим делать

В редакцию «Московской газеты» обратилась жительница дома №18 по улице Аэродромная. По ее словам, в 2016 году жильцы узнали о возможности реконструкции 5-этажных зданий, которая подразумевает ряд технических изменений в уже существующем строении. В нескольких метрах от него ставят буронабивные сваи, на которых возводится капитальная стена, то есть дом становится шире. За счет этого увеличивается площадь квартир, в среднем на 20 кв. м у каждой. Кроме замены внутридомовых инженерных систем, монтажа лифтов, внутренняя перепланировка квартир может делаться по желанию собственников.

Для собственников реконструкция дома происходит бесплатно, так как все расходы оплачивает инвестор-застройщик. Застройщика для реализации такого способа преобразования здания выбирают собственники на общем собрании большинством, не менее чем 2/3 голосов.

Архитектор, почетный строитель города Москвы Алексей Кротов считает целесообразной реконструкцию дома.

«Дом по улице Аэродромная, 18, построен из силикатного кирпича, это крепкий, хороший дом. Здание будет стоять еще века, потому что построено достаточно основательно, как и все пятиэтажные дома. По словам самих жильцов, для них очень важно остаться жить здесь, никуда не уезжая. Это их собственность: они заплатили деньги или каким-то образом получили это жилье, поэтому эти квадратные метры представляют для них особый интерес, — сказал в беседе с журналистом «Московской газеты» Алексей Кротов. — Раз в 50 лет жилье устаревает, то есть наше представление об объемно-планировочном решении становится другим, причем кардинально. Если примерно 60 лет назад нас устраивали «хрущевки» — у каждого было какое-то отдельное пространство, место в городе, чего не было, когда люди жили в коммунальных квартирах. Но сейчас нам этого уже недостаточно, объемно-планировочное решение этих квартир оставляет желать лучшего. Поэтому необходимо их преобразовать—- не ломать же! Есть интересный инструмент — реконструкция. С помощью этого инструмента и можно преобразовать все то, что было сделано раньше — совершить такую работу над ошибками и недостатками прошлых лет». 

Инициативная группа жильцов дома №18 по улице Аэродромная обратилась в Департамент градостроительной политики г. Москвы, где им заявили о возможности проведения реконструкции здания. 

Как рассказала «Московской газете» жительница пятиэтажного дома, в сентябре 2018 года жильцы провели общее собрание собственников, на котором большинством было принято решение о его реконструкции. Позднее, по ее словам, при постановке на кадастровый учет земельного участка выяснилось, что внутри него находится участок, предназначенный под эксплуатацию торгового павильона. Наличие данного факта не дает возможности поставить земельный участок на кадастровый учет. 

Собеседница издания рассказала, что рядом с домом расположен работающий ларек. В то же время, представитель ДГИ г. Москвы сообщил, что участок, на котором находится торговый павильон, владельца не имеет.

В связи с этим москвичи обратились в Управление Федеральной службы государственного кадастра и картографии по Москве с просьбой снять с учета этот земельный участок, так как согласно проекту межевания, утвержденному в 2015 году, он не предусмотрен. 

Представитель ведомства в своем ответе сообщил, что с учетом поступившей информации из ДГИ г. Москвы, земельный участок снят с государственного кадастрового учета, объекту присвоен статус «архивный». 

Жители дома №18 по улице Аэродромная рассказали, что им по неизвестным причинам отказывают в постановке земельного участка на кадастровый учет, чтобы оформить его в общую долевую собственность под МКД. По их словам, кадастровый инженер объяснил, что якобы у Росреестра не определен механизм постановки на учет.

Как рассказал изданию адвокат московской коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич, власти города Москвы должны были с начала 90-х годов, после распада Советского Союза, постоянно выявлять ранее учтенные земельные участки, чтобы их учитывать в новых, якобы& более совершенных системах учета (в кадастровых реестрах).

«В советские годы кадастрового учета с нынешней системой координат не было. Но был государственный учет земель, который вели Бюро технической инвентаризации. Документы Землеотводов для любого строительства в Москве утверждали в Исполнительном комитете при Моссовете. При этом нельзя сказать, что этот орган является аналогом современной мэрии, он обладал еще более широкими полномочиями, — говорит Станислав Станкевич. — В настоящее время столичные чиновники и отдельные федеральные органы не признают сведения технического учета и прямо отказывают гражданам в признании действующей документации советского времени. По моему мнению, незаконно не признаются ни землеотводы, ни границы, отраженные в планах БТИ. Складывается впечатление, что власти делают вид, что в Москве десятки тысяч жилых домов являются самовольными постройками, хотя для каждого из них выделялся участок с определенными площадями и границами».

По словам эксперта, в Москве в 2015 году была прекращена начатая еще в начале девяностых земельная реформа, которая предполагала проведение работ по выявлению всех земельных участков, учтенных в советское время, для их отражения в новой системе учета. После этого вопрос с оформлением принадлежащих собственникам многоквартирных домов земельных участков в их общую долевую собственность (что предусмотрено не только ст. 36 Жилищного кодекса, но законодательством о приватизации жилья) затруднился на порядок.

«Если посмотреть на современную публичную кадастровую карту Москвы, то в ней за редким исключением можно увидеть жилые дома, где есть своя земля. Возникает вопрос: куда же делись, около 20 тысяч земельных участков многоквартирных домов?» — отметил собеседник «Московской газеты».

Юрист также добавил, что, по его мнению, современная система кадастрового учета в значительной мере не обладает признаками достоверности, назвав ее «дырявым решетом». Станкевич пояснил, что, как показывает практика, многие законно выделенные земельные участки в этой системе не зарегистрированы (что, вероятно, позволяет осуществлять точечную застройку). А те участки, которые учтены, зачастую могут пересекаться, накладываться друг на друга. 

Эксперт отметил, что похожая ситуация складывается с отражением подразделениями Росреестра и помещений в многоквартирных домах: технические подвалы могут дробиться на отдельные объекты недвижимости и продаваться. В связи с этим при оформлении их как общего имущества (как и с земельными участками многоквартирных домов), проблемы могут быть созданы искусственно, считает юрист.