Падение может оказаться затяжным. Почему в России стали строить меньше жилья?

Аналитики портала ЕРЗ.РФ (Единый реестр застройщиков) подсчитали, что за июль 2022 года в России на 16,4% снизились темпы ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов, с начала года данный показатель составил 19,2%. За 7 месяцев по всей стране сдано 437 тысяч новых квартир общей площадью 21,2 млн кв. м. При этом месячные темпы строительства жилья выглядят более оптимистичными: в сравнении с июнем в июле объёмы ввода нового жилья в многоквартирных домах выросли на 6,2%. Однако эксперты предупреждают, что этот локальный рост может оказаться недолгим, а все индикаторы рынка указывают на возможное затяжное падение жилищного строительства

При этом именно стройкомплексу власти традиционно отводят важную роль и уделяют большое внимание при формировании экономической политики в кризисный период. Ещё в апреле 2020 года президент РФ Владимир Путин заявлял, что строительная отрасль должна стать локомотивом экономики при её восстановлении после пандемии. Примерно то же самое глава государства говорил в конце июня. Путин также назвал стройкомплекс локомотивом экономики и поручил всемерно содействовать его развитию на государственном уровне.

Такое внимание властей к этой сфере логично и объяснимо, поскольку строительство действительно загружает работой многие другие отрасли экономики, включая транспорт, металлургию, промпредприятия по производству строительных материалов, топливно-энергетический комплекс и добычу различных ископаемых.

Однако статистика ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов свидетельствует о том, что в этой сфере наблюдаются проблемы. Первый тревожный звоночек в статистике прозвучал в июне. Этот месяц стал первым, когда Росстат официально зафиксировал снижение темпов ввода МКД. До этого сектор, хоть и медленными темпами, но продолжал расти. В целом сектор жилищного строительства в первом полугодии 2022 г. вырос больше чем на 40%, однако этот рост произошёл благодаря частному строительству индивидуальных домов, а вот МКД строились медленнее ожидаемого. В июне же и вовсе произошёл спад на 8%. Эксперты отмечают, что причин несколько. Во-первых, отсчёт ведётся от очень высокой базы прошлого года, когда темпы ввода жилья были рекордными. Во-вторых, сыграли свою роль пресловутые санкции и уход зарубежных компаний, затруднившие логистику поставок многих иностранных комплектующих и вынудившие искать им отечественную замену. Наконец, снижается и спрос на новостройки, т.к. люди в ситуации экономической неопределённости опасаются вкладывать все накопления в недвижимость и оформлять ипотеку на много лет. Руководитель сервиса «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов рассказал, что за первое полугодие спрос на квартиры в новостройках снижен на 10%. При этом в первом квартале наблюдался кратковременный рост, а во втором — спрос рухнул вдвое, что и привело к итоговому 10-процентному падению. После начала СВО и первых волн санкций люди, очевидно, поспешили купить недвижимость, которую ранее запланировали, а затем рынок ушёл в пике. Попов отмечает, что частично ситуацию помогли исправить ипотечные ставки, к июню вернувшиеся с заоблачных высот к 7%. Однако о полноценном восстановлении спроса говорить явно рано.

Спрос рождает предложение, поэтому нынешняя ситуация может спровоцировать более долгосрочное падение ввода новых многоэтажек. Не будучи уверенными в востребованности квадратных метров, девелоперы вряд ли станут спешить с началом новых и завершением текущих проектов, тем более что за сдвиг сроков сдачи нового дома застройщикам сейчас наказание не грозит – в качестве меры поддержки правительство ввело временный мораторий на взыскание неустоек за задержки в жилищном строительстве.

Замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная полагает, что замедление темпов ввода новых МКД будет наблюдаться в течение всего второго полугодия, что связано и с экономическим кризисом, и с чисто техническими причинами.

«Застройщики порой вынуждены задерживать ввод домов из-за срывов поставок импортного оборудования, а перенастройка цепочек — процесс небыстрый», — напоминает эксперт. Примером таких технических сложностей можно считать возможно грозящую застройщикам нехватку лифтов для высотных зданий из-за ухода западных производителей. Некоторые категории подъёмников российскими аналогами пока заменить сложно. В недавнем совместном исследовании Национальное объединение производителей строительных материалов и аналитический центр промышленности стройматериалов СМПРО выявили критическую зависимость производства стройматериалов от зарубежной, в основном западной, техники и сырья. От импорта зависит самая широкая номенклатура товаров — от цемента до саморезов. Исполнительный директор СМПРО Евгений Высоцкий пояснил, что современная российская индустрия стройматериалов создана в последние 15-20 лет на западном оборудовании, которое является более экологичным и энергоэффективным, чем отечественные образцы. Дефицит стройматериалов может начать проявляться уже в течение полугода, если критически важный импорт будет прерван.

Таким образом, можно наблюдать давление на жилищное строительство как со стороны предложения, так и со стороны спроса. Это влечёт за собой и снижение цен на недвижимость, которая покупателям пойдёт только на пользу, но вот для застройщиков становится лишь вынужденной мерой.

Президент Объединения работодателей малого и среднего предпринимательства Свердловской области Алексей Головченко указал, что от резкого падения цен на жильё рынок удерживает инфляция и снижение ипотечных ставок, поддержавших спрос. Однако более плавное удешевление квартир всё равно неизбежно, поскольку негативные экономические ожидания в обществе не позволяют надеяться на быстрое оживление рынка. А значит сверхдоходов, которые бы могли сподвигнуть девелоперов строить больше и быстрее, ожидать не стоит. Конечно, катастрофой ситуацию назвать нельзя. «Дом.РФ» уже фиксирует осторожное увеличение числа новых проектов жилого строительства, выходящих на рынок. В июне количество начатых строек выросло на 35% в сравнении с маем, однако это всё ещё сильно ниже прошлогодних показателей за этот же месяц. А вышеописанные сложности со стройматериалами и оборудованием могут вновь изменить едва наметившуюся тенденцию к восстановлению.