«Помогать «вторичке» никто не будет»: что спасет рынок недвижимости

Время массовой льготной ипотеки прошло, строительный рынок сокращается, ключевая ставка растёт. Что может сохранить доступность жилья для россиян?

Поддержка льготной ипотеки в России пока остаётся на уровне разговоров, поскольку в ней не заинтересован Центробанк, отметил в беседе с «Московской газетой» директор комитета Гильдии Риэлторов Москвы по работе с банками Константин Барсуков:

«Идёт обсуждение пожеланий Госдумы к правительству, но поддержит ли их правительство, неизвестно. Сейчас, возможно, говорят о поддержке строителей, раньше говорили о поддержке учителей, врачей, айтишников. Но я не думаю, что в текущих условиях какие-то виды программ льготной ипотеки будут одобрены. Позицию ЦБ пытаются изменить с помощью предложения множества адресных программ для конкретных категорий граждан, но это уже, по сути, безадресная поддержка, и в руководстве регулятора это понимают. Кто-нибудь замеряет, сколько айтишников не уехали из страны благодаря льготной ипотеке или сколько новых граждан России родилось благодаря семейной ипотеке? По сути, мы имеем дело только с выделенными миллиардами рублей, а результаты нужно отслеживать и назначать конкретных людей для достижения поставленных целей. Возникает вопрос, не лучше ли напрямую давать людям деньги на покупку недвижимости? Учитывая, что мы не знаем, какой будет ключевая ставка в этой перспективе», — сказал Барсуков.

Многие предложения, которые делают в этом направлении застройщики, выглядят популистскими, считает представитель комитета ГРМ по работе с банками:

«Речь идёт о поддержке важных отраслей и социально незащищённых категорий граждан: учителей, молодых учёных и т.д. А в строительной отрасли происходит отток мигрантов, дефицит кадров, удорожание заработной платы, поэтому звучат предложения даль льготную ипотеку строителям. Семейную ипотеку тоже можно воспринимать как своего рода популизм. С точки зрения предпринимателя я назвал бы всё это нецелевым расходованием бюджетных средств. Например, сельская ипотека должна была оставить граждан на селе, а в итоге люди массово покупали дачи по всей стране, кроме Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга».

Решение банков о том, что они будут брать с застройщиков новую комиссию, вызвано желанием и при этом невозможностью что-то заработать в текущей ситуации, отметил собеседник издания.

«С января 2025 года вводится ипотечный стандарт, который запрещает такие меры. На мой взгляд, до конца 2024 г. есть вероятность 70%, что цены на новостройки останутся на текущем уровне, и вероятность 30%, что они вырастут более чем на 5%. На 2025 год что-то прогнозировать сложно, но в этом случае вероятность подорожания первичного жилья увеличивается», — заключил эксперт.

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко тоже относится к будущему льготной ипотеки скептически:

«Учитывая траты на ВПК в следующем году, масштабные строительства не ожидаются. А инфляция будет расти. В 2027-2028 гг. строительный рынок ждет просадка, поэтому девелоперы, накупив земельных участков, не торопятся открывать новые проекты. Про ипотеку на какое-то время можно будет забыть. Разговоры о поддержке строителей, чиновников, ВПК, учителей, врачей я тоже считаю популизмом. Первичное жильё становится малодоступным. На «вторичку» есть смысл смотреть, если у вас уже есть жильё, которое можно продать, и вы можете взять небольшой кредит. Аренда жилья сейчас в 2-3 раза дешевле ипотеки. В России вполне цивилизованный рынок в плане отношений между арендаторами и арендодателями, можно жить на съёмном жилье годами за адекватные деньги. Нашим гражданам я бы сейчас посоветовала копить деньги, этого и добивается Центробанк. Помимо банковских депозитов существует, например, такой инструмент, как облигации с плавающей купонной ставкой».

Рынок ипотеки очень сильно будоражит, сказала в беседе с «Московской газетой» руководитель комитета по ипотеке Российской Гильдии Риэлторов Юлия Максимович:

«Ключевая ставка, увеличение первоначального взноса в некоторых банках от 30 до 50% по программам господдержки, комиссии по субсидированию ставок для застройщиков являются сдерживающими мерами. Вторичный рынок просел, программы по господдержке в выдачах откатились в своей динамике к показателям 2022 года. Взять ипотеку по нынешним условиям неразумно, только если в альтернативной сделке, в случае острой необходимости. Программы рефинансирования во многих банках закрыты, а в тех банках, в которых они работают, для одобрения вам придётся уменьшить нагрузку по вашим ежемесячным платежам. Рынок аренды отреагировал новым повышением цен, но снять квартиру сейчас по карману, относительно ипотечного платежа, даже если повышен тариф».

По мнению Максимович, рынок может спасти снижение ключевой ставки, а также целевые льготные программы.

«Помогать «вторичке» никто не будет. Ей придется довольствоваться тем, что есть, так сказать, по остаточному принципу. Если разбираться в этапах строительства и динамики повышения стоимости квадратного метра, то это происходит постоянно, по мере возведения здания, застройщики и так увеличивают стоимость каждые 2-3 месяца примерно на 1,5-2%. Стоимость новостроек снижаться не будет, но можно урегулировать и расширить программы субсидирования по отдельным категориям граждан: многодетным семьям, учителям, государственных образовательных организаций и муниципальных образовательных организаций, молодым учителям, воспитателям и руководителям дошкольных учреждений, медицинским работникам и тренерам, тренерам-преподавателям по адаптивной физической культуре, молодым ученым, молодым специалистам, окончившим высшие учебные заведения с красными дипломами. Есть рабочие программы дальневосточной, арктической ипотеки. Можно посмотреть в сторону программ по ИЖС и, например, снизить ставку там до 12%, тогда она была бы рабочая и посильная», — заключила руководитель комитета по ипотеке РГР.

Собеседник «Московской газеты» среди столичных девелоперов, пожелавший остаться анонимным, назвал целый ряд мер поддержки для рынка жилья, сделав акцент на семейной ипотеке. Он напомнил, что 10 июля были опубликованы новые условия получения семейной ипотеки, которую продлили до 2023 года. Единственным препятствием может стать увеличение первоначального взноса. По словам источника, Фонд развития территорий может предоставлять юрлицам займы под строительство, также существует инициатива Минстроя «Новый ритм строительства», благодаря которой упрощается оформление разрешительной документации. Есть система социальных казначейских кредитов (инфраструктурные облигации, льготные займы из ФНБ на модернизацию ЖХК), что особенно важно для комплексного развития территорий. В регионах со слабыми доходами застройщикам существенно понижают процентную ставку кредитования проектов. В 10-х числах декабря 2024 г. в нижней палате парламента будет рассмотрена и в начале января, скорее всего, заработает социальная ипотека для учителей, врачей и других работников социальной сферы, что поможет решить проблему миграции в крупные города, рассказал столичный девелопер.