Рынок недвижимости ждут другие времена

На очередном заседании совета директоров Банка России 26 июля было принято решение о повышении ключевой ставки с 16% до 18%. Тем самым был продолжен курс на ужесточение денежно-кредитной политики, который сохраняется с лета прошлого года. О том, что ставку придётся повышать, эксперты предупреждали заранее. Начальник аналитического управления БКФ Максим Осадчий констатировал, что «разумной и осторожной политике противостоит мягкая фискальная политика Минфина, чему свидетельство — перманентный дефицит федерального бюджета». В июле годовая инфляция уже превысила 9%, и председатель Центробанка Эльвира Набиуллина признала, что «проинфляционные риски не только выросли, но и реализовались»

Таким образом, очередное повышение ключевой ставки неожиданностью не стало. Осадчий уверен, что денежно-кредитная политика должна быть ещё жёстче для достаточного охлаждения спроса, однако слишком резкого повышения ставки регулятор тоже не допускает, очевидно, опасаясь долгового кризиса и других негативных последствий для экономики. В самом ЦБ после поднятия ставки до 18% пояснили, что при прежнем уровне ключевой ставки сохранялось превышение внутреннего спроса над предложением товаров и услуг. Регулятор рассчитывает после этого повышения хотя бы приблизить инфляцию к целевым показателям, которые установлены на уровне 4-4,5%.

Финансовый аналитик «Газпромбанк Инвестиции» Андрей Стратичук рассказывал, что 18-процентная ключевая ставка вряд ли серьёзно скажется на курсе рубля к основным иностранным валютам – юаню и доллару. На него сейчас влияют совсем другие факторы, такие как объёмы импорта и доля обязательной продажи валютной выручки российских экспортёров. А вот на рынке акций жёсткая монетарная политика, скорее всего, скажется негативно, поскольку многие инвесторы предпочтут вкладывать средства в депозиты или менее рискованные облигации, а не в акции.

Ожидать кардинального повышения процентов по банковским вкладам, которое обычно происходит вслед за ростом ключевой ставки, сейчас также не стоит.

Главный экономист «Т-Инвестиций» Софья Донец объясняет, что повышения ключевой ставки коммерческие банки ждали с начала лета и уже успели заложить этот сценарий в свои условия по вкладам, поэтому в ближайшие 1-2 месяца запас для дальнейшего роста доходности по вкладам, конечно, есть, но он невелик и вряд ли превысит 1,5-2%.

Главный аналитик Банки.ру Богдан Зварич добавлял, что банки «теперь готовы привлекать более долгосрочную ликвидность, хотя ранее делали акцент на трех- и шестимесячных вкладах». Это связано с тем, что банки «пересмотрели ожидания относительно перехода ЦБ к смягчению денежно-кредитной политики, сместив их на 2025 год».

Между тем рост ключевой ставки стал крайне неблагоприятным сигналом для рынка недвижимости, который и так пострадал от отмены с 1 июля наиболее популярной программы льготной ипотеки с господдержкой на новостройки. Эксперт по недвижимости Stay Property Ольга Кувшинова в интервью изданию gazetametro.ru отметила, что тем покупателям, которые собирались брать ипотеку и успели оформить сделку до 1 августа, очень повезло, поскольку после этой даты банки начали поднимать ставки вслед за ЦБ. После поднятия ключевой ставки возможен и рост цен на некоторые новые квартиры, поскольку застройщики также берут кредиты на свои нужды и зависят от политики банков. По словам Кувшиновой, ситуация на рынке настолько непростая, что некоторые наименее устойчивые девелоперы в ближайшее время могут просто обанкротиться. Поэтому эксперт призвала особенно тщательно выбирать застройщика при планировании покупки квартиры в новостройке. Спрос, по словам специалиста, в ближайшее время будет неизбежно падать, и ситуацию вряд ли смогут спасти даже различные акции от застройщиков, такие как отмена первого взноса. А просто снизить цены на жильё возможности пока тоже нет.

О том, что пространства для манёвра в сторону снижения цен у застройщиков очень мало заявил и завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. Он пояснил, что в последние месяцы девелоперы были сосредоточены на том, чтобы продать как можно больше уже готовых квартир до отмены льготной ипотеки, а не на инвестициях в более отдалённые проекты. Поэтому предложение кардинально не расширилось, а вот кредиты для будущих проектов стали более дорогими. И серьёзного снижения цен на жильё ждать не стоит. Цыганов посоветовал, по возможности, воспользоваться оставшимися ипотечными программами, такими как семейная, дальневосточная, арктическая или ИТ-ипотека, а не ждать скидок от застройщиков.

Вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина в беседе с «Московской газетой» отметила, что в первые 2 недели июля спрос на рынке новой недвижимости действительно просел, в то время как вторичное жилье по-прежнему вызывало интерес у тех, кто предпочитает покупку не в кредит.

«Если вернуться на несколько лет назад, то можно заметить, что со вводом льготных программ действительно подорожали квартиры. Для тех, кто подошел по параметрам под льготы, покупка жилья оказалась выгодной, для остальных же стала более дорогим удовольствием», — сказала собеседница издания.

Екатерина Никитина также добавила, что кризиса на рынке недвижимости не случилось, а к решению проблем со спросом подключились сами девелоперы. Они запустили собственные льготные программы, например, субсидирование ставок по ипотеке за свой счет.

«Думаю, в самое ближайшее время мы вернемся к тому рынку, который был до введения льготных программ. То есть появятся скидки от застройщиков, маркетинговые коллаборации девелоперов с банками. Всё это позволит удержать падение спроса на уровне в 10-15%, не больше», — считает эксперт.

Что касается краткосрочной перспективы, то, по мнению представителя Гильдии, будущей осенью можно будет ожидать лишь точечного снижения цен на недвижимость.

«Скорее всего, оно будет не массовым, а, как я уже сказала, в виде акций и спецпредложений. Например, сейчас бизнес-жилье пользуется большим спросом — снижать ценники на него смысла нет, а вот апартаменты, напротив, могут подешеветь ввиду невысокого интереса. Снижать цены не выгодно с маркетинговой точки зрения: снизят на 5 процентов и рынок затаит дыхание в ожидании дальнейших скидок. Куда более правильное решение — сохранить цены на текущем уровне, но ввести льготы», — подытожила Екатерина Никитина.

К слову, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина недавно предположила, что темпы роста цен на жильё вскоре замедлятся и, возможно, станут медленнее роста зарплат россиян. За предыдущий месяц средняя стоимость квартир в новостройках действительно выросла всего на 0,5%, а строящееся жильё даже подешевело на 0,1%, сообщает «Сибдепо».